나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52339 [4] 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 데이타운 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상15층, 지하5층 건물 내 제1층 제112호 외 4개호로서, (2023.08.28. 사용승인) 외벽: 치장벽돌 및 석재 타일 붙임 등, 내벽: 페인팅 마감 등, 창호: 샷시 강화유리 창호 등임.

이용상태

기호 (1)~(5) : 공부상 "일반음식점"이나 현황 "공실"임. (후첨 "사진용지" 및 "건물개황도" 참조)

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비, 천장부착형 냉난방설비, 승강기설비, 소방설비, 지하주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 및 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 폭 약 35~40미터, 동측으로 폭 약 10~12미터 포장도로와 북측으로 폭 약 10~12미터 보행자 도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2021-12-24), 제1종지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m~40m)(2020-07-07)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2020-07-07)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2020-07-07)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(세부사항 주거정비과 문의)<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52339 (4)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층 115호

용도: 근린상가

감정가: 1170000000원

토지면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

토지지분: 9.305㎡ (약 2.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

건물지분: 39㎡ (약 11.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택축산업협동조합 (등기부등본상 말소기준권리자)

특이사항: 공동담보

주의사항:

건축물 정보:

- 건물명: APICE

- 주용도: 업무시설 (근린생활시설 및 업무시설, 교육연구시설)

- 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

- 층수: 지하 5층, 지상 15층 (본건 1층)

- 사용승인일: 2023년 08월 28일

- 전유부분 면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

- 총 호실 수: 148호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 35~40미터, 동측으로 폭 약 10~12미터의 포장도로와 북측으로 폭 약 10~12미터의 보행자 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로1류, 소로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로 외국인 등 특정 대상자 및 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 용도에 해당됩니다. 또한, 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도에 한정하여 추가 지정된 허가구역이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당(을1)입니다.

* 등기부채권 총액

총 채권액은 5,784,510,222원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 을구의 근저당권 2건, 갑구의 가압류 3건, 압류 1건 등이 말소될 예정입니다. 이는 매각으로 인해 이러한 권리들이 소멸됨을 의미합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

해당 물건은 임차인 현황에 대한 별도 정보가 제공되지 않았습니다. 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 및 권리관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설

본건은 서울거원초등학교 인근에 위치하며, 주변에는 다수의 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역입니다.

검색 결과, 서울거원초등학교 인근에는 다양한 편의시설과 교육시설이 밀집해 있습니다. 병원으로는 마루동물병원, 김재완치과, 코코이비인후과의원, 송파새희망요양병원 등이 있으며, 카페, 음식점 등 근린생활시설도 다수 분포하고 있습니다.

또한, 본 건물(APICE)은 근린생활시설 및 업무시설, 교육연구시설로 이용되고 있습니다.

* 혐오시설 정보

현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 다수의 상점, 병원, 카페 등이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교육시설

본건 남서측 인근에 서울거원초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통

본건은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약 허가구역 지정

본 건 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 기간 및 용도에 따라 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. 이는 외국인 투자자나 특정 용도의 건물 매입 시 고려해야 할 사항입니다.

* 현재 공실 상태

본 건의 공부상 용도는 "일반음식점"이었으나, 현황은 "공실" 상태입니다. 이는 즉시 사용이 가능하며 명도 관련 부담이 적다는 장점이 될 수도 있지만, 임대수익 발생까지 공실로 인한 손실이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인)의 근린상가입니다. 서울거원초등학교 인근에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 현황 공실 상태로 명도 관련 부담은 적으나, 임대수익 발생 전까지 공실 위험을 고려해야 합니다. 또한, 토지거래계약 허가구역 지정 여부는 향후 거래 시 확인이 필요합니다. 전반적으로 입지 조건은 양호하나, 상권 내에서의 경쟁력 및 향후 임대 수익성을 신중하게 분석해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 환경 제공.

* 우량 입지: 서울 송파구라는 지리적 이점과 서울거원초등학교 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 위치.

* 명도 부담 적음: 현황 공실로 인해 별도의 명도 협상이나 강제 집행 절차가 필요 없을 가능성이 높음.

* 역세권 잠재력: 거여역이 인근에 위치하고 있어 향후 교통 편의성에 따른 가치 상승 기대. (정보상 직접적인 언급은 없으나, 주변 지역 개발 및 교통망 고려 시)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 11억 7천만원을 기준으로, 향후 시장 상황, 경쟁 물건, 본 건의 잠재적 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 건물의 현황 공실 상태를 감안하여 공실 위험 기간 동안의 이자 비용 및 공실 발생 시 예상되는 총 손실액을 충분히 반영해야 합니다. 또한, 토지거래계약 허가구역 지정으로 인한 거래의 제약 가능성을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.1.물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52339 (4)

소재지: 서울특별시 송파구 거여동 604-3 아피체 1층 115호

용도: 근린상가

감정가: 1170000000원

토지면적: 9.30㎡ (약 2.81평)

토지지분: 9.305㎡ (약 2.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

건물지분: 39㎡ (약 11.79평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 평택축산업협동조합 (등기부등본상 말소기준권리자)

특이사항: 공동담보

주의사항:

건축물 정보:

- 건물명: APICE

- 주용도: 업무시설 (근린생활시설 및 업무시설, 교육연구시설)

- 구조: 철근콘크리트구조 평지붕

- 층수: 지하 5층, 지상 15층 (본건 1층)

- 사용승인일: 2023년 08월 28일

- 전유부분 면적: 39.00㎡ (약 11.79평)

- 총 호실 수: 148호

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 "서울거원초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태

본건은 서측으로 폭 약 35~40미터, 동측으로 폭 약 10~12미터의 포장도로와 북측으로 폭 약 10~12미터의 보행자 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로1류, 소로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제6구역, 준보전산지, 과밀억제권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지로 외국인 등 특정 대상자 및 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트 용도에 해당됩니다. 또한, 2025년 10월 1일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 용도에 한정하여 추가 지정된 허가구역이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당(을1)입니다.

* 등기부채권 총액

총 채권액은 5,784,510,222원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

등기부상 을구의 근저당권 2건, 갑구의 가압류 3건, 압류 1건 등이 말소될 예정입니다. 이는 매각으로 인해 이러한 권리들이 소멸됨을 의미합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

해당 물건은 임차인 현황에 대한 별도 정보가 제공되지 않았습니다. 임대관계가 미상이므로, 실제 점유 및 권리관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 시설

본건은 서울거원초등학교 인근에 위치하며, 주변에는 다수의 아파트 단지와 오피스텔, 근린생활시설, 공원 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 기능이 함께 발달한 지역입니다.

검색 결과, 서울거원초등학교 인근에는 다양한 편의시설과 교육시설이 밀집해 있습니다. 병원으로는 마루동물병원, 김재완치과, 코코이비인후과의원, 송파새희망요양병원 등이 있으며, 카페, 음식점 등 근린생활시설도 다수 분포하고 있습니다.

또한, 본 건물(APICE)은 근린생활시설 및 업무시설, 교육연구시설로 이용되고 있습니다.

* 혐오시설 정보

현재 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 편의시설

인근에 다수의 상점, 병원, 카페 등이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* 교육시설

본건 남서측 인근에 서울거원초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통

본건은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래계약 허가구역 지정

본 건 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 일정 기간 및 용도에 따라 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. 이는 외국인 투자자나 특정 용도의 건물 매입 시 고려해야 할 사항입니다.

* 현재 공실 상태

본 건의 공부상 용도는 "일반음식점"이었으나, 현황은 "공실" 상태입니다. 이는 즉시 사용이 가능하며 명도 관련 부담이 적다는 장점이 될 수도 있지만, 임대수익 발생까지 공실로 인한 손실이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 거여동에 위치한 비교적 신축(2023년 사용승인)의 근린상가입니다. 서울거원초등학교 인근에 자리하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 현황 공실 상태로 명도 관련 부담은 적으나, 임대수익 발생 전까지 공실 위험을 고려해야 합니다. 또한, 토지거래계약 허가구역 지정 여부는 향후 거래 시 확인이 필요합니다. 전반적으로 입지 조건은 양호하나, 상권 내에서의 경쟁력 및 향후 임대 수익성을 신중하게 분석해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 노후도가 낮아 유지보수 비용 절감 및 쾌적한 환경 제공.

* 우량 입지: 서울 송파구라는 지리적 이점과 서울거원초등학교 인근의 주거 및 상업 복합 지역에 위치.

* 명도 부담 적음: 현황 공실로 인해 별도의 명도 협상이나 강제 집행 절차가 필요 없을 가능성이 높음.

* 역세권 잠재력: 거여역이 인근에 위치하고 있어 향후 교통 편의성에 따른 가치 상승 기대. (정보상 직접적인 언급은 없으나, 주변 지역 개발 및 교통망 고려 시)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 11억 7천만원을 기준으로, 향후 시장 상황, 경쟁 물건, 본 건의 잠재적 임대 수익률, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 건물의 현황 공실 상태를 감안하여 공실 위험 기간 동안의 이자 비용 및 공실 발생 시 예상되는 총 손실액을 충분히 반영해야 합니다. 또한, 토지거래계약 허가구역 지정으로 인한 거래의 제약 가능성을 감안하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.