나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50290 [2] 전라남도 목포시 달동 1336-32 달동엠타운 1동(현황: 101동) 5층524호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시너지 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전라남도 목포시 달동 소재 "목포항종합상황실" 북동측 인근에 위치하는 부동산(달동M타운오피스텔 제1동 제2층 제226호, 제1동 제5층 제524호)으로서, 주변은 오피스텔, 집합상가, 공장, 공업나지 등이 소재하는 성숙중인 공업지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 중 제1동 제2층 제226호, 제1동 제5층 제524호로서, 외벽 : 모르타르위페인팅 마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본 건은 각각 업무시설(오피스텔)로 이용 중임.

설비내역

본 건 건물은 기본적인 급배수위생설비, 난방설비, 소화전설비, 스프링클러, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 단지는 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(상점) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 단지는 남측으로 노폭 약 20m, 서측으로 노폭 약 15m, 북측으로 노폭 약 12m의 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

달동 1336-32 :도시지역, 준공업지역(목포지방해양수산청 공고제2023-216호(2023. 11. 28.)), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 신항만건설예정지역(2008.12.19)<신항만건설촉진법>, 신항만건설예정지역(2020-06-02)<신항만건설촉진법> 달동 1336-33 :도시지역, 준공업지역(목포지방해양수산청 공고제2023-216호(2023. 11. 28.)), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 신항만건설예정지역(2008.12.19)<신항만건설촉진법>, 신항만건설예정지역(2020-06-02)<신항만건설촉진법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 미납관리비 약 325,810원(2026. 4. 21. 현황조사시 기준)이 있고, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.
본건은 공부상 '1동'이나, 현황상 건물 외벽에 '101'동으로 표기됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

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사건번호: 목포지원 2026타경50290 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOO (광주은행)

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1.2. 물건 현황

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소재지: 전라남도 목포시 달동 1336-32 달동엠타운 1동(현황: 101동) 5층524호

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.3. 면적 및 가격

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감정가: 62,000,000원

토지면적: 22.98㎡ (약 6.96평)

토지지분: 22.9825㎡ (약 6.96평)

건물면적: 38.24㎡ (약 11.57평)

건물지분: 38.2413㎡ (약 11.57평)

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

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본 건은 전라남도 목포시 달동 소재 "목포항종합상황실" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 집합상가, 공장, 공업나지 등이 소재하는 성숙 중인 공업지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

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2.2. 교통 상황

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단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

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2.3. 토지 이용 및 도로

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본 건 단지는 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(상점) 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 노폭 약 20m, 서측으로 노폭 약 15m, 북측으로 노폭 약 12m의 아스팔트 포장도로, 동측으로 노폭 약 4m 내외의 보행자도로와 접합니다.

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2.4. 토지이용계획 및 제한상태

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달동 1336-32: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 신항만건설예정지역

달동 1336-33: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 신항만건설예정지역

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3. 권리분석

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3.1. 등기부 현황

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말소기준권리: 2019년 3월 14일 접수된 광주은행의 근저당권 (채권최고액 120,000,000원)입니다.

매각으로 인해 다음의 권리들은 소멸될 예정입니다:

* 코리아도시개발주식회사의 소유권이전(신탁등기말소) (갑3)

* 주식회사세일이엔지의 소유권이전 (갑4)

* 광주은행의 근저당권 (을1, 말소기준권리)

* 김상배의 가압류 (갑7, 말소)

* 신용보증기금의 가압류 (갑8, 말소)

* 국민건강보험공단의 압류 (갑9, 말소)

* 북광주세무서장의 압류 (갑10, 말소)

* 광주은행의 임의경매개시결정 (갑11, 말소)

* 김상배의 강제경매개시결정 (갑12, 말소)

총 등기부채권액은 666,472,000원입니다.

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3.2. 임차인 현황

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* 임차인: 강

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 350,000원

* 전입일자(사업일자): 정보 없음

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 배당을 통해 우선 변제받게 되며 매수인에게 인수되지 않습니다. 다만, 관련 정보(전입일자, 확정일자 등)가 누락되어 있어 세부 확인이 필요할 수 있습니다.

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3.3. 인수되는 권리

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별도로 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (지상권 등은 등기부상 확인되지 않음)

인수 보증금 합계: 0원

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

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본 건이 위치한 지역은 오피스텔, 집합상가, 공장 등이 혼재된 공업지대입니다.

인근에 목포항종합상황실이 있으며, 상권은 성숙 중인 단계로 판단됩니다.

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4.2. 오피스텔 시장 동향

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제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 7월 3일 동일 건물(달동M타운) 내 7층 전용면적 약 39.27㎡(약 11.87평) 물건이 50,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가(62,000,000원)보다 낮은 시세가 형성되어 있음을 시사합니다.

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4.3. 혐오시설 유무

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제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 판단하기 어렵습니다.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 설비

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본 건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상10층 건물 중 제1동 제5층 제524호입니다.

외벽은 모르타르 위 페인팅 마감 등이며, 창호는 새시창호입니다.

기본적인 급배수위생설비, 난방설비, 소화전설비, 스프링클러, 화재탐지설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

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5.2. 이용 현황

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본 건은 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 미납 관리비

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현황조사보고서에 따르면 약 325,810원(2026. 4. 21. 기준)의 미납 관리비가 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 지출이 발생할 수 있는 요인입니다.

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6.2. 건물 동 표기 상이

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공부상 '1동'이나 현황상 건물 외벽에는 '101동'으로 표기되어 있어, 추후 관리에 혼동을 줄 수 있습니다.

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6.3. 시세 대비 감정가

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최근 거래 사례(50,000,000원) 대비 감정가(62,000,000원)가 높아, 낙찰 후 추가적인 시세 조정이 필요할 수 있습니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 목포시 달동에 위치한 오피스텔로, 주변 공업지대 내에 자리하고 있습니다. 차량 접근성이 양호하고 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다. 권리상으로는 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리가 없다는 점이 긍정적입니다. 또한, 대항력 없는 임차인이 존재하여 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 최근 거래 시세보다 감정가가 높아 투자 시 수익률 분석에 신중해야 하며, 미납 관리비 및 건물 동 표기 오류와 같은 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 비교적 용이합니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하여 추가적인 보증금 부담이 없습니다.

* 건물이 비교적 신축(2016년 준공)이며, 기본적인 생활 및 업무 편의 설비가 갖춰져 있습니다.

* 지역 내 오피스텔 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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현 시세 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적의 최근 거래가가 50,000,000원으로 확인되었습니다. 본 건의 감정가는 62,000,000원이지만, 시장 가격과의 격차를 고려할 때, 낙찰 가능성이 높은 가격대는 50,000,000원 ~ 58,000,000원 사이로 예상됩니다.

보수적인 접근을 고려하여, 예상 입찰가를 약 55,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.