나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50247 [5] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 2층214호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 오피스텔 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

기호 1, 2: 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 (사용승인일: 2013.12.10) 기호 3 ~ 5: 철골콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 19층 (사용승인일: 2017.4.12)

이용상태

집합상가 공인중개사(기호 1), 식당(기호 2), 의류점(기호 3), 과일가게(기호 4), 공실(기호 5)

설비내역

기본 급배수, 위생설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 상업용 부지

인접 도로상태등

기호 1, 2: 남측으로 왕복2차선 도로를 통하여 차량 등 출입함. 기호 3 ~ 5 : 동측으로 왕복4차선 도로를 통하여 차량 등 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 (기호 1, 2), 준주거지역 (기호 3 ~ 5)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합상가: 31.1평형(기호 1) / 35.1평형(기호 2) / 21.7평형(기호 3) / 21.1평형(기호 4) / 59.1평형(기호 5)

물건 비고

본건은 공실이고, 현황조사보고서에 의하면 2026년 4월 기준 미납관리비 7,964,470원이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 목포지원 2026타경50247 (5)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 2층 214호

용도: 근린상가

감정가: 454,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠씨아이대부

1.2. 면적 정보

토지면적: 72.07㎡ (약 21.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 145.86㎡ (약 44.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도청 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업용 및 오피스텔 건물 등으로 형성되어 있습니다. 남악신도시는 전라남도청을 비롯한 다수의 공공기관이 이전하며 행정의 중심지로 기능하는 신도시입니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다. 기호 1, 2 건물은 남측으로 왕복 2차선 도로, 기호 3~5 건물은 동측으로 왕복 4차선 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획

토지는 중심상업지역(기호 1, 2) 및 준주거지역(기호 3~5)에 해당합니다. 본건이 위치한 214호는 준주거지역에 해당될 것으로 추정됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권 보존 등기는 2017년 4월 17일에 도휘주식회사 명의로 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2017년 10월 23일 하나은행 근저당권(금 42,000,000원)이며, 이후 등기된 권리들은 경매로 인해 말소될 예정입니다. 채권자 엠씨아이대부의 임의경매 개시결정 등기(2026년 3월 30일, 금 1,630,989,685원)가 말소기준권리보다 후순위로 등기되어 있습니다. 등기부 채권 총액은 1,002,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인 현황에 대한 별도 정보는 없으며, 인수할 보증금이나 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 남악신도시는 전라남도청 이전과 함께 조성된 행정중심 복합도시로, 지속적인 개발과 함께 인구가 증가하고 있으며 상업 및 업무 시설이 밀집하고 있습니다.

4.2. 상가 업종 현황

건축물 현황에 따르면, 해당 건물에는 공인중개사, 식당, 의류점, 과일가게 등이 입점해 있으며, 본건(214호)은 공실 상태인 것으로 확인됩니다. 주변으로는 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

남악신도시 내에 위치하므로, 관공서, 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 공공시설

전라남도청, 전라남도의회, 전라남도교육청 등 주요 도청 산하 공공기관이 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 관리비 미납

본건은 공실 상태이며, 현황 조사 보고서에 따르면 2026년 4월 기준 미납 관리비가 7,964,470원에 달합니다. 또한, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로 인수 금액을 정확히 확인해야 합니다.

6.2. 공실

현재 본건은 공실 상태로 즉시 입주 또는 임대가 가능하지만, 신규 임차인 확보 및 공실 위험에 대한 대비가 필요합니다.

6.3. 기타

과거 남악신도시 개발 초기 단계에서 건설 폐기물 및 환경 관련 이슈가 일부 보도된 사례가 있으나, 직접적인 혐오시설에 대한 현재 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 행정의 중심지인 남악신도시에 위치한 근린상가로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 지니고 있습니다. 교통 및 행정 접근성이 양호하며, 주변 상업 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 상당한 금액의 미납 관리비가 존재하며, 공용 관리비 인수 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 행정 중심지 남악신도시 내 입지

* 전라남도청 등 주요 공공기관 인접

* 향후 지역 발전 및 신도시 활성화 기대

* 명확한 권리관계 (말소기준권리 외 소멸)

* 공실로 즉시 활용 가능 (임차인 명도 부담 없음)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 감정가 454,000,000원을 기준으로 하되, 미납 관리비 부담액, 향후 임대 수익률, 지역 시세, 그리고 본건의 잠재적 가치 상승 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 시장 조사와 전문가의 컨설팅이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.