나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50247 [4] 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 1층146호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인산 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전남 무안군 삼향읍 남악리 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 오피스텔 등으로 이루어짐.

교통상황

인근에 버스승강장이 소재함.

건물의 구조

기호 1, 2: 철골콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상10층 (사용승인일: 2013.12.10) 기호 3 ~ 5: 철골콘크리트구조 스라브지붕 지하 1층 지상 19층 (사용승인일: 2017.4.12)

이용상태

집합상가 공인중개사(기호 1), 식당(기호 2), 의류점(기호 3), 과일가게(기호 4), 공실(기호 5)

설비내역

기본 급배수, 위생설비, 승강기, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지, 상업용 부지

인접 도로상태등

기호 1, 2: 남측으로 왕복2차선 도로를 통하여 차량 등 출입함. 기호 3 ~ 5 : 동측으로 왕복4차선 도로를 통하여 차량 등 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 (기호 1, 2), 준주거지역 (기호 3 ~ 5)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

집합상가: 31.1평형(기호 1) / 35.1평형(기호 2) / 21.7평형(기호 3) / 21.1평형(기호 4) / 59.1평형(기호 5)

물건 비고

본건은 과일가게로 이용 중이고, 현황조사보고서에 의하면 2026년 4월 기준 미납관리비 1,760,620원이 있으며, 공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50247 (4)

소재지: 전라남도 무안군 삼향읍 남악리 2317 남악에드가채움 1층146호

용도: 근린상가

감정가: 455,000,000원

토지면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

토지지분: 28.981㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.65㎡ (약 17.74평)

건물지분: 58.65㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO (본건 등기부상 엠씨아이대부주식회사 관련 권리 확인됨)

2. 입지조건

본 물건은 전라남도청 남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물 및 오피스텔 등으로 형성되어 있습니다.

인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

기호 4 (본건으로 추정)는 동측으로 왕복 4차선 도로를 통해 차량 출입이 가능하며, 중심상업지역 또는 준주거지역에 속할 것으로 예상됩니다.

주변은 상업시설 밀집 지역으로 행정타운 조성으로 인한 유동인구 흡수가 기대되는 지역입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2018-10-12 접수, 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (채권 최고액 960,000,000원)

등기부등본 상 접수일자 2017-04-17 소유권보존 등기가 도휘주식회사 명의로 되어 있습니다.

이후 여러 권리들이 설정되었으나, 2026년 3월 30일 접수된 엠씨아이대부의 임의경매개시결정 (채권액 1,630,989,685원)이 말소기준권리보다 후순위이며, 매각으로 인해 위 권리들을 포함한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 심미자 (심 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023-09-21

* 확정일자: 2024-08-30

* 배당신고일자: 2026-07-13

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본 상가는 집합상가로, 감정평가요항표상 다양한 업종의 점포들이 입점해 있습니다.

구체적으로 기호 1은 공인중개사, 기호 2는 식당, 기호 3은 의류점, 기호 4는 과일가게(본건), 기호 5는 공실로 이용 중이었습니다.

감정평가서상 기호 4 점포는 21.1평형 (약 69.75㎡)으로 기재되어 있으나, 등기부상 건물 면적은 58.65㎡ (약 17.74평)입니다.

인근 지역은 상업시설, 오피스텔 등이 밀집해 있으며, 유동인구가 많은 핵심 길목에 위치하여 다양한 업종의 영업이 가능합니다.

성공적인 고깃집 및 과일전문점 운영 이력이 있는 자리로, 업종 제한 없이 잠재력이 높은 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 전라남도청 인근의 남악 신도시에 위치하고 있어 행정 및 상업 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 상권이 다양하여 식당, 편의점 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

다만, 주변 약국 등 일부 편의시설이 부족하다는 의견도 있습니다.

최근 신축 오피스텔 및 상가들이 다수 들어서며 지역 개발이 활발하게 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미납 관리비: 2026년 4월 기준 미납 관리비 1,760,620원이 확인되었습니다.

공용부분 관리비는 매수인에게 인수될 수 있으므로, 정확한 내역 확인 및 협의가 필요합니다.

* 현재 과일가게로 이용 중: 현 임차인의 영업 상황 및 향후 업종 전환 시 발생할 수 있는 공실 리스크 등을 고려해야 합니다.

* 건물 노후화: 건물 사용승인일이 2013년 12월 10일 (기호 1,2) 또는 2017년 4월 12일 (기호 3-5)로, 건물의 노후화 정도 및 유지보수 필요성을 확인해야 합니다.

* 주변 숙박시설 밀집: 검색 결과, 본 물건 인근에 다수의 모텔 및 호텔 등 숙박시설이 위치하고 있습니다. 해당 시설들이 직접적인 혐오시설로 분류되지는 않으나, 상권의 특성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 남악신도시의 중심상업지역 또는 준주거지역에 위치하며, 교통 접근성이 양호하고 주변 상권이 발달해 있어 상가로서의 가치가 높다고 판단됩니다.

특히, 과거 고깃집 및 과일가게 등의 성공 이력이 있는 자리로, 향후 다양한 업종으로의 전환 및 운영이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 미납 관리비 인수 가능성, 건물 노후화, 주변 상업시설과의 경쟁 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 전라남도청 인근 남악신도시 핵심 상권에 위치.

* 상권: 상업시설 및 오피스텔 밀집 지역으로 풍부한 유동인구 확보 가능.

* 업종: 과거 성공 이력 보유, 다양한 업종 운영 잠재력 높음.

* 권리관계: 말소기준권리 외 모든 권리 소멸 예상, 인수되는 권리 없음 (임차인 대항력 없음).

* 가격: 감정가 455,000,000원 대비 임차인 인수 보증금 없음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 향후 임대 수익률, 본건의 현재 상태 및 잠재적 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

감정가는 455,000,000원이며, 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사, 임대료 시세 조사, 향후 예상되는 관리비 등을 면밀히 분석하는 것이 필수적입니다.

투자를 결정하기 전, 법적 권리관계 및 물건 명세서 상의 특이사항을 반드시 재확인하시길 바랍니다.

본 보고서에서 제공되는 정보는 참고용이며, 최종적인 입찰가 결정은 투자자 본인의 판단과 책임하에 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.