나이스옥션 법원경매 안동 2025타경100216 [4] 경상북도 영주시 풍기읍 금계리 412-8 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영남 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 소재 ""풍기소방서"" 북서측 인근에 소재하며, 부근일대는 근린생활시설, 일반주택 및 농경지 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호2)대체로 세장형의 평탄한 토지로서 주상용건부지로 이용중임.
기호4)부정형의 평탄한 토지로서 주상용건부지로 이용중임

인접 도로상태

기호2)북동측으로 중로한면의 포장도로와 접함.
기호4)북동측으로 중로한면 남동측으로 세로(불)으 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호2)제1종일반주거지역,가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>
기호4)제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1)벽돌구조 및 경량철골구조 슬라브지붕 및 판넬지붕 2층 건물로서,
외벽:시멘트몰탈위 페인팅 및 판넬 등 마감,
내벽:타일 및 시멘트몰탈위 페인팅, 판넬 등 마감,
바닥:바닥재 및 에폭시 등 마감,
창호:목재 및 알루미늄 새시창호임.

기호3)벽돌구조 슬라브지붕 단층 건물로서,
외벽:시멘트몰탈위 페인팅 및 타일 등 마감,
내벽:시멘트볼탈위 페인팅, 벽지도배, 타일 등 마감,
바닥:바닥재 및 콘크리트 등 마감,
창호:목재 및 알루미늄 창호.

이용상태

기호1)제조업소 및 주택 창고로 이용중임.
기호3)단독주택, 창고 및 화장실, 보일러실, 근린생활시설(소매점)로 이용중임.

설비내역

기호1)위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.
기호3)위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

기호1)건물 2층 기존부분은 공부상 제조업소이나 실제 주택 및 창고로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 없음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영주시 풍기읍 동부리 소재 ""풍기중학교"" 남서측 인근에 위치하는 해원빌라 제2동 제2층 제201호 단위세대로서, 부근일대는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입가능하며, 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 중 제2층 제201호 단위세대로서,
외벽:드라이비트 마감 등.
내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등.
바닥:장판지 및 일부 타일 마감 등.
창호:샷시이중창임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급,배수설비 및 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 자체지반은 대체로 평탄한 토지로서, 다세대주택부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합)가축사육제한구역(2024-09-23)(전부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기타:본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 내부조사는 탐문 등에 의거 동류형 다세대주택의 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 기호10. 11. 토지는 "나지"로 이용 중, 기호11. 토지는 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 안동지원 2025타경100216 (4)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OOOOO

* 물건소재지: 경상북도 영주시 풍기읍 금계리 412-8

* 용도: 창고시설 (일부 다세대주택 포함 가능성)

* 토지면적: 1983.00㎡ (약 600.1평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 390.00㎡ (약 117.9평)

* 건물 제시외면적: 569.75㎡ (약 172.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 기호10, 11. 토지는 "나지"로 이용 중. 기호11. 토지는 맹지임.

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상북도 영주시 풍기읍 소재 "풍기소방서" 북서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 근린생활시설, 일반주택 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통 접근성: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 기호2) 토지는 북동측으로 중로한면의 포장도로와 접하며, 기호4) 토지는 북동측 중로한면, 남동측 세로(불)의 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역), 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다. 기호4) 토지는 중로2류(폭 15m~20m)와 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

* 권리현황: 말소기준권리 2016년 4월 22일 접수된 풍기인삼협동조합 근저당권 (채권액 455,000,000원) 하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계액은 0원입니다. 임차인 현황상 임대관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 채무 총액 (참고): 토지 등기부 채권 총액은 1,260,116,043원, 건물 등기부 채권 총액은 455,000,000원입니다. 총 채무액은 상당하나, 낙찰 시 인수되는 채무는 없습니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 영주시 풍기읍의 준주거지역 및 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다. 인근에 풍기소방서, 근린생활시설, 주택 등이 있어 기본적인 생활 기반 시설 이용이 가능합니다. 창고시설 용도로 활용되고 있으나, 주택, 제조업소, 소매점 등으로도 이용된 기록이 있어 복합적인 용도로 활용된 것으로 보입니다.

* 잠재적 가치: 풍기읍은 인삼 및 지역 특산물로 유명한 지역으로, 물류 및 유통 거점으로서의 잠재력을 가질 수 있습니다. 인근 농경지 분포는 향후 개발 가능성 또는 주변 환경 변화 요인이 될 수 있습니다. 외부 조사 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 본건 소재지 인근에 풍기중학교가 위치합니다. 영주시 및 풍기읍 관내 초, 중, 고등학교 및 대학교 이용이 가능합니다.

* 편의 및 복지 시설: 풍기읍 내에 농협, 우체국, 주민센터 등 기본적인 행정 및 금융 시설이 있습니다. 풍기소방서가 인접해 있어 안전 관련 인프라가 구축되어 있습니다. 병원, 마트 등 생활 편의 시설은 영주시내 또는 풍기읍 중심 상권을 이용해야 할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 접근성 문제: 기호11. 토지는 맹지로서, 직접적인 도로 접근이 불가합니다. 이는 토지 이용 및 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 부합물: 일괄 매각에 제시외 건물 포함되어 있으며, 면적이 상당(569.75㎡)하여 정확한 현황 파악 및 법적 검토가 필요합니다. 부합물 및 종물 존재 가능성이 있으므로 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 합니다.

* 복합적인 권리 관계: 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 권리 분석 과정에서 복잡성이 존재할 수 있습니다. (다만, 말소기준권리 하의 모든 권리는 소멸될 것으로 보임)

* 건물 용도 및 공부상 차이: 기호1) 건물 2층 부분이 공부상 제조업소이나 실제 주택 및 창고로 이용 중인 점은 추후 건축물 관련 규제 확인이 필요할 수 있습니다.

* 구분건물(아파트) 내부 상태: 해원빌라 제2동 제2층 제201호의 경우, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 탐문에 의거 표준적으로 평가되었으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 영주시 풍기읍에 위치한 창고시설 및 다세대주택(구분건물)을 포함하는 토지/건물 일괄 매각 물건입니다.

토지 면적 대비 건물 면적이 상당하며, 제시외 건물 면적 또한 넓어 추가적인 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리 하의 모든 채무는 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자에게 인수되는 부담은 없어 보입니다.

다만, 기호11. 토지가 맹지라는 점, 제시외 건물 규모가 크고 현황 파악이 중요하다는 점, 복합 용도로 이용된 이력이 있다는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

주변 환경은 근린생활시설, 주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 지역 특색을 고려한 활용 방안이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 영주시 풍기읍의 개발 잠재력 및 지역 특성 활용 가능성.

* 창고시설로서 물류 및 유통 거점으로서의 활용 잠재력.

* 일괄 매각으로 토지 및 건물 가치를 동시에 확보 가능.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 관계.

* 제시외 건물 및 나대지(기호10, 11)를 활용한 부가 가치 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 본건 총 감정가는 789,815,000원입니다.

* 고려사항: 맹지(기호11) 및 제시외 건물(569.75㎡)의 활용성 및 추가 투입 비용 검토 필요. 복합 용도(창고, 주택, 소매점 등)의 현황에 따른 합리적인 활용 방안 모색. 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례 분석.

* 제안: 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 제시외 건물 및 맹지 토지의 활용 가능성에 따라 입찰가를 조정할 수 있습니다. 예상 입찰가 범위는 감정가 수준에서 5~10% 가감하여 730,000,000원 ~ 830,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 이는 일반적인 제안이며, 철저한 현장 조사 및 시세 분석 후 최종 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.