나이스옥션 법원경매 진주 2024타경3496 [2] 경상남도 사천시 사남면 유천리 8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

평가대상 부동산은 경상남도 사천시 동금동에 소재하고, 부근은 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

평가대상 부동산이 소재하는 북측, 서측 등에 대중교통수단인 버스 정류장이 소재하여, 대중교통편은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

평가대상 토지는 부정형으로 "주거용 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태

평가대상 토지는 지적도상 도로에 접하는 상태는 아니어서 맹지이나, 실제 서측으로 구거부지가 복개된 도로로서 2-3미터의 포장도로에 접하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

평가대상 토지는 토지이용계획확인서상상 일반상업지역(2017-08-31)(일반상업지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

평가대상 토지 지상에는 별첨 사진용지와 같이 제시외건물㉠이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2기 타 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

평가대상 건물 기호(2)는 시멘트블럭조 스레트지붕 단층건으로서
(사용승인일 : 1973.08)
- 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
- 내 벽 : 벽지등 마감,
- 바 닥 : 장판등 마감,
- 창 호 : 새시창호 마감임.

제시외건물 기호㉠은 블럭조스레트 플라스틱스레트,함석지붕 단층건으로
- 외 벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감,
- 내벽, 바닥 : 세멘몰탈 마감,
- 창 호 : 새시창호 단창 마감임.

이용상태

평가대상 기호(2)건물은 "주택"으로,
제시외건물 기호㉠은 "창고 등"으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급수, 배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

-일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제2023-84호 기계.기구 매각 포함
-지상에 이설 및 철거가 용이한 컨테이너 매각 제외
-이진종합건설 주식회사로부터 공사대금(미수금) 금609,500,000원에 대하여 유치권 신고가 있으나 그 성립여부는 불분명

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2024타경3496 (2)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 유천리 8 (새주소: 경상남도 사천시 사천대로 1693)

용도: 공장

감정가: 5,008,900,000원

토지면적: 2,816.00㎡ (약 851.84평)

건물면적: 2,200.00㎡ (약 665.50평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

* 주변 환경: 경상남도 사천시 사남면 유천리 일대는 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 평가되었습니다.

* 교통상황: 해당 물건지 북측 및 서측 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 지적도상으로는 도로에 접하지 않는 맹지이나, 실제로는 서측의 구거 부지가 복개된 2-3미터 포장도로에 접면하고 있어 차량 진출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육 제한구역입니다.

* 토지 이용 현황: 부정형의 토지로, 감정평가서상으로는 '주거용 건부지'로 이용 중이라고 기재되어 있으나, 건축물대장상 주요 용도는 '공장'으로 확인되어 실제 이용 용도와의 차이가 존재합니다.

* 건축물 현황:

* 건물 기호(2): 1973년 8월 사용승인된 시멘트블럭조 스레트지붕 단층 건물로, 현재 '주택'으로 이용 중입니다.

* 제시외 건물 기호(㉠): 블럭조 스레트 단층 건물로, '창고 등'으로 이용 중입니다.

* 내부 설비: 위생, 급수, 배수, 난방 설비 등이 되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지 등기부에는 주식회사억조개발건설의 소유권이전 등기(2023.07.05.)와 함께 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(3,312,000,000원)이 말소기준권리로 등재되어 있습니다. 이후 손춘희 근저당권, 배진효 가압류, 새고성농업협동조합의 임의경매개시결정, 사천시 및 국토교통부의 압류, 안광천의 근저당권 등이 순차적으로 등기되었습니다.

* 건물 등기부 또한 소유권보존 및 이전 등기 후 토지 등기부와 유사한 권리 관계(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)가 기재되어 있습니다.

* 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 등은 말소 예정 권리로 보입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없으나, 지상권 개요가 언급되었습니다.

* 유치권 신고: 이진종합건설 주식회사로부터 공사대금(미수금) 609,500,000원에 대한 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 이 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

* 임차인 현황:

* 주식회사토 : 2023년 11월 10일 전입(사업자)되었으며, 보증금 및 차임은 0원이고 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 경상남도 사천시 사남면 유천리 일대는 지역 산업 특성상 공장, 창고 등과 더불어 농경지 및 주거 지역이 혼재된 복합적인 성격의 지역으로 파악됩니다.

* 주변 시설: 본 물건지 인근에는 대중교통을 이용할 수 있는 버스 정류장과 간단한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설 유무: 본 물건지 주변 지역에 대한 조사 결과, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통 접근성: 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 도로망 또한 연결되어 있어 차량을 이용한 접근성도 양호한 편입니다.

* 주거 편의: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 성립 가능성: 이진종합건설 주식회사의 유치권 신고는 해당 물건의 명도 및 소유권 확보 과정에서 상당한 법적 분쟁 및 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 성립 여부가 불분명하므로 주의가 필요합니다.

* 토지 용도 불일치: 감정평가서 상 토지 이용 현황이 '주거용 건부지'로 기재되었으나, 건축물대장상 주요 용도는 '공장'으로 표시되어 있어, 실제 이용 목적 및 향후 개발/이용 계획 수립 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 건축물 노후: 건물(기호 2)의 사용승인일이 1973년으로, 상당한 노후화가 진행되었을 가능성이 있습니다.

* 맹지 가능성: 지적도상 맹지이나 실질적으로 도로에 접한 상태이나, 행정적 관점에서 잠재적 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 물건의 복잡성: 중복 사건, 유동화 물건으로 분류되어 있어 권리 분석 및 경매 진행 과정이 복잡할 수 있습니다.

* 매각 포함 물건: 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계.기구 일체가 매각에 포함되나, 이설 및 철거가 용이한 컨테이너는 제외되어 있어, 실제 현황과의 차이 및 인수인계 과정에서의 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 사천시 사남면에 위치한 공장 용도로 제시된 물건입니다. 감정가는 약 50억 8,900만원으로, 등기부상 채권 총액은 약 50억 5,200만원으로 감정가와 유사한 수준입니다.

가장 주의해야 할 사항은 이진종합건설의 유치권 신고입니다. 성립 여부가 불확실하므로, 만약 유치권이 성립될 경우 상당한 금액의 추가 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 토지의 실제 이용 용도(공장)와 감정평가서 상의 기재(주거용 건부지) 간의 차이가 존재하며, 건물 역시 노후화가 상당할 것으로 예상됩니다.

이러한 복합적인 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 현장 방문을 통한 면밀한 실사, 유치권 성립 여부 확인, 관련 법규 검토 등을 거친 후 신중하게 입찰 여부를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 사천시 사남면이라는 지역적 특성: 지역 경제 및 개발 잠재력을 고려할 수 있습니다.

* 공장 용도로의 활용 가능성: 일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 공장 또는 관련 시설 운영에 유리할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 일괄적으로 개발하거나 활용할 수 있는 장점이 있습니다.

* 기계.기구 포함: 공장 운영을 위한 기계.기구가 포함 매각되어, 즉시 가동 또는 활용 가능성을 타진해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 임차인의 보증금 및 차임이 0원이고 대항력이 없어 인수해야 할 보증금은 없습니다. 그러나 유치권 성립 가능성, 토지 용도 불일치, 건물 노후화 등 중대한 리스크 요인이 다수 존재하므로, 입찰가를 산정함에 있어 이러한 위험 요인을 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사, 유치권 성립 여부 확인, 주변 시세 비교, 추가적인 권리 분석 등이 필수적으로 요구됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.