나이스옥션 법원경매 진주 2025타경886 [3] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층비비109호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~4) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 지하1층 비비105호, 비비108호, 비비109호, 비비113호로서,

외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등


기호(5) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 9층 비901호로서,

외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등
내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(1) : 지식산업센터(자미트리 헬스케어)로 이용중임.

기호(2) : 지식산업센터(빅스스프링트리(기업부설연구소))로 이용중임.

기호(3) : 지식산업센터(한그루교육)로 이용중임.

기호(4) : 공실상태로 탐문조사됨.

기호(5) : 지식산업센터(빅스스프링트리(경영＆개발팀))로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

본건 구분건물 기호(2)의 귀 제시목록상 소유자는 ‘주식회사파이프라퍼티’이나, 집합건축물대장상 ‘주식회사코람코자산신탁’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 구체적 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경886 (3)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비109호

용도: 지식산업센터

감정가: 193,000,000원

토지면적: 40.89㎡ (약 12.37평)

토지지분: 40.8916㎡ (약 12.37평)

건물면적: 109.56㎡ (약 33.14평)

건물지분: 109.56㎡ (약 33.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: Appr]

교통상황: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Appr]

인접 도로상태: 서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 산업복합구역, 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 속해 있습니다.

3. 건물 정보

건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층 건물 내 지하 1층 비비109호에 해당하며, 외벽은 외장석재, 복합판넬 마감 등으로, 내벽은 페인팅 마감 등으로 이루어져 있습니다. [cite: Appr]

이용 상태: 본 건은 지식산업센터로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

설비 내역: 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등이 설치되어 있습니다. [cite: Appr]

4. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (2024-02-29 접수)이며, 채권 최고액은 732,000,000원입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 지상권 개요는 있으나 구체적인 권리 내용은 명시되지 않아 인수 대상이 아닐 것으로 예상됩니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 양

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 400,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

등기부 요약: 본 건은 공동담보 물건으로, 근저당, 임의경매, 압류 등 다수의 권리 설정이 있었으나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. (등기부채권 총액: 732,000,000원)

5. 상권 및 생활정보

주변 상권: 본 건이 위치한 진주혁신도시는 다수의 공공기관, 금융기관, 대규모 아파트 단지가 입주하여 활성화된 지역입니다. 근린생활시설과 단독주택, 아파트 단지가 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 지역 경제 활성화에 기여하고 있습니다.

편의시설: '한일병원'이 인근에 위치하고 있으며, 진주종합경기장, 종합쇼핑몰, 숙박시설, 대규모 스포츠센터 등 다양한 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 복합문화도서관('진주하모니움')이 건설 중이거나 예정되어 있어 주민 편의성이 높습니다.

혐오시설: 주변 지역에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 본 지역은 공공기관 이전과 주거단지 개발로 조성된 혁신도시로서, 자연 친수 공간과 문화 시설 등이 잘 갖추어져 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

공실 가능성: 본 건물 내 일부 호실이 공실 상태로 조사된 바 있으며 (기호(4) 공실), 지식산업센터의 특성상 업황 변동에 따른 공실률 상승 가능성을 고려해야 합니다.

임대차 관계: 현재 파악된 임차인은 대항력이 없으며 인수 보증금도 없는 것으로 나타나나, 향후 새로운 임차인이 발생하거나 임대차 조건에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

공동담보: 본 건은 공동담보로 진행되므로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과가 본 건의 낙찰가 및 후속 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: Prompt]

건물 준공 연도: 2018년 준공된 건물로서, 향후 시설 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 진주혁신도시 내 지식산업센터로, 혁신도시 개발에 따른 인프라 확충과 직주근접의 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있으며, 주변 환경 또한 쾌적한 편입니다. 권리관계는 비교적 명확하여 매각으로 인해 낙찰자가 인수할 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 지식산업센터의 특성상 공실 위험과 향후 임대료 변동성을 고려해야 하며, 공동담보 물건으로 진행된다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

진주혁신도시 내 입지: 주요 공공기관 및 기업들의 이전으로 인한 풍부한 배후 수요와 지속적인 지역 발전 가능성을 가지고 있습니다.

우수한 기반 시설: 잘 갖춰진 교통망, 병원, 상업시설, 문화시설 등 높은 수준의 생활 편의성을 확보하고 있습니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서, 인수할 부담이 적습니다.

쾌적한 주변 환경: 자연 친수 공간과 문화 시설이 인접하여 쾌적하고 문화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 193,000,000원

예상 입찰가 산정 시, 본 건의 입지 조건, 건물 상태, 향후 임대 수익성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 현재 제시된 감정가는 193,000,000원이며, 이는 시장 상황과 물건의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 특별한 위험 요인이 부각되지 않는 한, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (구체적인 예상 입찰가는 투자자의 자금 계획 및 시장 분석에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.