나이스옥션 법원경매 진주 2025타경886 [4] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층비비113호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~4) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 지하1층 비비105호, 비비108호, 비비109호, 비비113호로서,

외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등


기호(5) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 9층 비901호로서,

외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등
내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(1) : 지식산업센터(자미트리 헬스케어)로 이용중임.

기호(2) : 지식산업센터(빅스스프링트리(기업부설연구소))로 이용중임.

기호(3) : 지식산업센터(한그루교육)로 이용중임.

기호(4) : 공실상태로 탐문조사됨.

기호(5) : 지식산업센터(빅스스프링트리(경영＆개발팀))로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

본건 구분건물 기호(2)의 귀 제시목록상 소유자는 ‘주식회사파이프라퍼티’이나, 집합건축물대장상 ‘주식회사코람코자산신탁’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 구체적 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경886 (4)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비113호 (새주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9)

용도: 지식산업센터

감정가: 177,000,000원

토지면적: 37.62㎡ (약 11.38평)

토지 지분: 37.6183㎡ (약 11.38평)

건물면적: 100.79㎡ (약 30.49평)

건물 지분: 100.79㎡ (약 30.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황

지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태

본건 건물은 서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m) 접합 지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2024년 2월 29일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 732,000,000원)입니다.

소멸되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위의 권리를 제외한 대부분의 권리(해당 경매개시결정, 압류, 근저당 등)는 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 구체적인 명시가 없어, 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다. 현재까지 제공된 정보에 의하면 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 구체적인 임대 관계는 미상으로 파악됩니다.

특이사항

본건은 공동담보로 진행되는 물건입니다.

공부상 차이

집합건축물대장상 소유자와 제시목록상 소유자 명의에 차이가 있는 점(기호 2)은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 진주혁신도시는 계획적으로 개발된 지역으로, 주변에 아파트 단지, 상업 시설, 관공서, 공원 등이 잘 조성되어 있습니다.

인근에 다양한 근린생활시설 및 업무 시설이 밀집하여 있어 유동인구 및 잠재적 수요 확보에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으며, 전반적으로 쾌적한 도시 환경을 유지하고 있습니다.

5. 생활정보

교통

서측 및 북서측의 왕복 4차선 도로를 통해 시내 및 외곽으로의 접근성이 양호합니다.

편의시설

혁신도시 내 마트, 병원(한일병원 인근), 은행, 관공서 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

기타

공원 및 녹지 공간 접근성도 기대할 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

공실 위험

본건(기호 4)은 탐문조사 결과 공실 상태로 확인되었으므로, 공실 위험 및 임대차 확보를 위한 적극적인 노력이 필요합니다.

임대차 정보 미상

구체적인 임대 관계가 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

공동담보

본건은 공동담보 물건이므로, 동일 담보물에 대한 다른 경매 진행 여부 및 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

소유자 명의 불일치

특정 호수(기호 2)에서 집합건축물대장상 소유자 명의 불일치가 확인되었습니다. 이는 향후 등기 및 재산권 행사 시 복잡성을 야기할 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 충무공동에 위치한 지식산업센터로, 진주혁신도시 내 신축 건물에 속하며 기반 시설이 잘 갖춰진 지역에 자리하고 있습니다.

건물 자체는 철근콘크리트 구조로 안정적이며, 냉난방 설비 등 기본 편의 시설을 갖추고 있습니다.

현재 감정가는 1억 7천 7백만원으로, 주변 시세 대비 합리적인 가격 검토가 필요합니다.

다만, 지하층에 위치하며(BB113호), 일부 공실 상태임을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

진주혁신도시 내 입지로, 향후 지역 발전 및 인구 유입에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

비교적 신축 건물에 해당하여 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

주변에 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집하여 잠재적 수요 확보 가능성이 있습니다.

토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다 (인수되는 권리 없음 확인 시).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 임의경매이며, 현재까지 파악된 권리상 특별한 인수 부담은 없어 보입니다.

그러나 공실 상태 및 지하층이라는 점을 고려할 때, 입찰 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 시장 조사, 주변 유사 물건의 실거래가 및 낙찰가율, 공실률, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려한 추가적인 분석이 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 구체적인 금액 산정이 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 감정가의 80~90% 수준에서 검토를 시작해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.