나이스옥션 법원경매 진주 2025타경886 [5] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 9층비901호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~4) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 지하1층 비비105호, 비비108호, 비비109호, 비비113호로서,

외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등


기호(5) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 9층 비901호로서,

외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등
내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(1) : 지식산업센터(자미트리 헬스케어)로 이용중임.

기호(2) : 지식산업센터(빅스스프링트리(기업부설연구소))로 이용중임.

기호(3) : 지식산업센터(한그루교육)로 이용중임.

기호(4) : 공실상태로 탐문조사됨.

기호(5) : 지식산업센터(빅스스프링트리(경영＆개발팀))로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

본건 구분건물 기호(2)의 귀 제시목록상 소유자는 ‘주식회사파이프라퍼티’이나, 집합건축물대장상 ‘주식회사코람코자산신탁’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 구체적 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경886 (5)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 9층 비901호 (도로명주소: 경상남도 진주시 범골로54번길 30-9, 9층 비901호)

용도: 지식산업센터

감정가: 416,000,000원

토지면적: 59.96㎡ (약 18.14평) / 토지 지분: 59.9601㎡

건물면적: 160.65㎡ (약 48.60평) / 건물 지분: 160.65㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인, 공동담보

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통 및 도로 접근성

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

본건 건물은 서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

1.1. 3. 토지 이용 계획

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하며, 가축사육제한구역, 산업복합구역(R&D융합지구), 연구개발특구, 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

을1 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 732,000,000원)이 말소기준권리입니다.

매각으로 인해 근저당권, 압류 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.2. 2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다.

1.2. 3. 임차인 현황

* 임차인: 서정호 (성함은 서 로 표기)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-06-02

* 확정일자: 2025-09-02

* 배당신고일자: 2025-11-10

* 대항력: 있음

* 비고: -

주의: 상기 임차인은 '대항력 있음'으로 명시되어 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 보유 사실 자체는 잠재적 인수 부담으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 임대차 관계를 철저히 확인하시기 바랍니다.

1.2. 4. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 상 여러 건의 신탁등기 말소, 근저당권, 임의경매 개시결정, 압류 등이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 732,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 진주시 충무공동 일대는 혁신도시 내에 위치하며, 아파트단지, 주거용 및 업무용 시설, 근린생활시설 등이 복합적으로 입지하고 있습니다.

'한일병원'이 인근에 위치하고 있어 의료 접근성이 양호하며, 다수의 지식산업센터가 운영 중입니다.

기호(1) ~ (3), (5) 호실은 지식산업센터로 이용 중이나, 기호(4) 호실은 공실 상태로 탐문되었습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 서측 및 북서측으로 왕복 4차선 도로가 있어 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준으로 평가됩니다.

* 편의시설: '한일병원' 등 의료시설이 인근에 있으며, 지식산업센터 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주변이 아파트 단지와 주택가로 형성되어 있어 조용한 편이나, 업무 시설과의 복합으로 인해 다소 혼잡할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 서정호(서 ) 씨는 전입 및 사업자 등록일자(2021-06-02)가 말소기준권리(2024-02-29)보다 선행하여 대항력을 보유하고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있더라도, 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 본건의 가장 중요한 리스크 요인으로, 반드시 철저한 추가 조사가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 본건 구분건물 기호(2)의 경우, 제시목록상 소유자는 '주식회사파이프라퍼티'이나, 집합건축물대장상 소유자는 '주식회사코람코자산신탁'으로 등재되어 있습니다. 이와 같은 공부상 불일치는 소유권 관련 분쟁의 소지가 있거나, 향후 건물 관리 및 처분 과정에서 행정적 절차상 불편을 야기할 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로 경매가 진행된 경우, 다른 담보물의 매각 결과나 권리 관계가 본건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 일부 공실: 건물 내 일부 호실(기호 4)이 공실 상태로 파악되어, 건물 전체 또는 인근의 공실률이나 임대 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 진주시 혁신도시 내에 위치한 지식산업센터로, 연구개발특구 지정 등 지역 개발 잠재력을 가진 입지입니다. 인근 편의시설 및 도로 접근성은 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 존재와 공부상 소유자 명의 불일치 등 권리 관계 및 행정상의 복잡성이 존재하여, 투자 결정에 앞서 면밀한 리스크 분석이 반드시 선행되어야 합니다. 특히 대항력 있는 임차인 관련 사항은 직접적인 금전적 부담으로 이어질 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 혁신도시 및 R&D 융합지구, 강소연구개발특구 등 미래 가치 상승 가능성이 있는 지역에 위치합니다.

* 준주거지역으로 용도상 상업, 업무, 주거 등 다양한 복합 개발 가능성이 있습니다.

* '한일병원' 인접으로 의료 접근성이 우수하며, 주변 상권 및 업무 시설 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 416,000,000원

인수 보증금: 0원 (주의: 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 인수 가능성 상존)

본건은 권리 분석 상 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와의 차이 등 명확한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가 산정이 어렵습니다. 잠재적 인수 보증금, 명도 소요 기간 및 비용, 향후 건물 가치 상승률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.