나이스옥션 법원경매 진주 2025타경886 [2] 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층비비108호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진산 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 충무공동 소재 '한일병원' 동측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역 내 일반적 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1~4) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 지하1층 비비105호, 비비108호, 비비109호, 비비113호로서,

외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등
내벽 : 페인팅 마감 등


기호(5) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 12층건 내 9층 비901호로서,

외벽 : 외장석재, 복합판넬 마감 등
내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등
창호 : 샷시창호 등.

이용상태

기호(1) : 지식산업센터(자미트리 헬스케어)로 이용중임.

기호(2) : 지식산업센터(빅스스프링트리(기업부설연구소))로 이용중임.

기호(3) : 지식산업센터(한그루교육)로 이용중임.

기호(4) : 공실상태로 탐문조사됨.

기호(5) : 지식산업센터(빅스스프링트리(경영＆개발팀))로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 천장형 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로서, 근린생활시설 및 지식산업센터 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(①) : 준주거지역(2015-12-14), 지구단위계획구역(2015-12-14), 중로2류(폭 15m~20m)(중-국-2-73)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 산업복합구역(R&D융합지구(혁신도시클러스터용지))<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 연구개발특구(강소연구개발특구 혁신도시)<연구개발특구의 육성에 관한특별법>, 혁신도시개발예정지구(2015-12-14)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

공부와의 차이

본건 구분건물 기호(2)의 귀 제시목록상 소유자는 ‘주식회사파이프라퍼티’이나, 집합건축물대장상 ‘주식회사코람코자산신탁’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 구체적 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'상 '기타 참고사항'란 참조.

물건 비고

-집합건축물대장상 소유자가 '주식회사코람코자산신탁'으로 되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경886 (2)

소재지: 경상남도 진주시 충무공동 87-23 주1동 지하1층 비비108호

용도: 지식산업센터

감정가: 1억 6,300만원

토지면적: 34.57㎡ (약 10.46평)

토지 지분: 34.5727㎡ (약 10.46평)

건물면적: 92.63㎡ (약 28.03평)

건물 지분: 92.63㎡ (약 28.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

2.2. 권리 분석

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2024-02-29)

말소 예정 권리:

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2024-02-29)

* 대전푸른 임의경매 (2025-08-18)

* 진주세무서장 압류 (2025-09-09)

* 동화성세무서장 압류 (2025-09-23)

* 진주시 압류 (2026-05-15)

말소되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

2.3. 임차인 현황

임차인: 서정호

보증금: 1,000만원

차임: 40만원

전입/사업일자: 2023-06-02

확정일자: 2025-09-02

배당신고일자: 2025-11-10

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

2.4. 등기부 요약

총 등기부 채권액: 7억 3,200만원

2.5. 특이사항 및 주의사항

* 대항력 있는 임차인 존재

* 공동담보 물건

* 집합건축물대장상 소유자는 '주식회사코람코자산신탁'으로 등재되어 있으나, 본건 구분건물(기호2)의 제시목록상 소유자는 '주식회사파이프라퍼티'로 확인되어 소유권 관련 차이가 존재함.

* 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있음.

1. 입지조건

2. 입지조건

2.1. 물건 위치 및 주위 환경

본 건은 경상남도 진주시 충무공동에 소재하며, '한일병원' 동측 인근에 위치하고 있음. 주변으로는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 나지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 도로 상황

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준임. 서측 및 북서측으로 왕복 4차선의 포장도로가 소재하여 차량 접근이 용이함.

2.3. 주변 시설

* 인근에 한일병원이 있어 의료시설 이용이 편리함.

* 주변이 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 진주혁신도시 내에 위치하여 공공기관 및 관련 상업시설 접근성이 양호할 것으로 예상됨.

* 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았음.

1. 상권분석

2. 상권분석

2.1. 지역 특성

본 건이 위치한 진주시 충무공동은 진주혁신도시의 일부로, 산업복합구역(R&D융합지구) 및 연구개발특구로 지정되어 있어 관련 기업 및 연구기관의 집적 가능성이 높은 지역임.

2.2. 이용 현황

본 건은 지식산업센터 용도로 이용 중이며, 현재 일부 호실은 '자미트리 헬스케어', '빅스스프링트리(기업부설연구소)', '한그루교육', '빅스스프링트리(경영&개발팀)' 등으로 이용 중임. 일부 호실(기호4)은 공실 상태로 조사됨. 이는 지식산업센터의 일반적인 공실 및 임대 수요 패턴을 따르는 것으로 보임.

2.3. 상권 잠재력

혁신도시 개발 계획 및 산업단지 입주 기업들의 성장과 함께 상권의 발전 잠재력이 존재함. 다만, 공실이 존재하는 점은 향후 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있는 요인임.

1. 생활정보

2. 생활정보

2.1. 편의시설

진주혁신도시 내에 위치하여 대형마트, 백화점 등 주요 편의시설 이용이 가능함. 또한, 주변의 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 서비스를 이용할 수 있음.

2.2. 교육시설

본 건 주변으로 아파트 단지가 형성되어 있어, 통상적인 주거지역에 포함되는 교육시설(초, 중, 고등학교) 접근이 가능할 것으로 예상됨. 구체적인 학교 정보는 추가 조사가 필요함.

2.3. 의료시설

인근에 한일병원이 위치하여 의료 서비스 접근성이 뛰어남.

1. 잠재적 리스크

2. 잠재적 리스크

2.1. 대항력 있는 임차인

임차인 서정호는 대항력(2025-09-02 확정일자)을 갖추고 있으며, 2023-06-02에 전입/사업자 등록을 마쳤음. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 계산되었으나, 임대차 관계 및 보증금 회수 방안에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요함.

2.2. 소유자 정보 불일치

집합건축물대장상 소유자와 제시목록상 소유자가 달라, 소유권 이전 및 경매 절차 진행 시 법률적 검토가 필요할 수 있음.

2.3. 임대 관계 미상

감정평가서상 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 현재 실제 임대 현황이나 수익률 파악에 어려움이 있을 수 있음.

2.4. 공동 담보

본 건은 공동 담보로 설정되어 있어, 다른 담보 물건의 경매 결과 등에 따라 본 건의 경매 절차에 영향을 줄 수 있음.

1. 종합 의견

2. 종합 의견

본 물건은 진주혁신도시 내 지식산업센터로, 지역 개발 계획에 따른 성장 잠재력을 가진 입지에 소재함. 교통 및 편의시설 이용이 용이하며, 인근에 병원이 있어 생활 편의성이 높음. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 소유자 정보 불일치, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적임.

1. 투자 포인트

2. 투자 포인트

* 진주혁신도시의 미래 가치 상승 잠재력

* 지식산업센터로서의 활용도 및 임대 수요 기대

* 양호한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 합리적인 감정가 대비 투자 가능성 (철저한 권리 분석 후)

1. 예상 입찰가

2. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1억 6,300만원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 0원임을 고려할 때, 주변 시세, 공실률, 향후 개발 가능성, 그리고 권리 분석상 파악된 리스크(대항력 있는 임차인, 소유자 불일치 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 권리 인수 부담이 없다는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상 및 소유자 불일치 등은 신중한 접근을 요합니다. 정확한 입찰가 산정은 별도의 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.