나이스옥션 법원경매 진주 2025타경996 [4] 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 성내리 소재 '단성면사무소' 남측(일련번호 1) 및 북동측 (일련번호 3~7)에 위치하며, 주위는 면소재지내 주택지대 및 노선 상가지대로서, 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재함.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 평지내 부정형의 토지로서, 주택 등 건부지임. 일련번호(3,5): 평지내 부정형의 토지로서, 주거나지임. 일련번호(4): 평지내 부정형의 토지로서, 주거나지 및 현황 '일부 도로' 상태임. 일련번호(6,7): 완경사지내 부정형의 토지로서, 현황 '도로' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남동측으로 약 2미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(3): 지적도상 맹지이나, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(4): 본건 일부가 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 남동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(5): 지적도상 맹지이나, 일련번호(3)을 통해 차량 접근이 가능함. 일련번호(6,7): 본건이 약 1미터폭 내외의 포장도로이며, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로 가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(3,4,7) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인 지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(5) :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(6) :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호(4): 제시목록상 지목은 '대'이나, 대 및 현황 '일부 도로' 상태임. 일련번호(6,7): 제시목록상 지목은 '대'이나, 현황 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 일련번호(1) 일부 지상에 철거 및 이설이 용이한 이동식 아궁이, 장독 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1): 목조 기와지붕 단층 건으로서, 외벽: 시멘트 몰탈, 하단 벽돌 조적 마감 등, 내벽: 벽지, 목재 노출 등 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-2): 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-3): 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-4): 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적 마감 등, 내벽: 타일, 몰탈 위 페인팅 마감임.

이용상태

일련번호(2-1): 주택으로 이용 중임. 일련번호(2-2): 1층 주택 및 2층 창고로 이용 중임. 일련번호(2-3): 주택으로 이용 중임. 일련번호(2-4): 화장실로 이용 중임.

설비내역

일련번호(2-1): 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 일련번호(2-2,2-3): 급.배수설비 등이 되어 있음. 일련번호(2-4): 위생설비, 급.배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 일련번호(ㄱ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

일련번호(2-1,2-3): 제시목록상 용도는 '한의원'이나, 현황 '주택'으로 이용 중임. 일련번호(2-1): 제시목록상 면적이 '49.68㎡'이나, 현황 개략적으로 실측한 면적은 '약 34.9㎡'임. 일련번호(2-2): 제시목록상 용도는 '한의원'이나, 현황 '1층 주택 및 창고, 2층 창고'로 이용 중임. 일련번호(2-4): 제시목록상 용도는 '창고'이나, 현황 '화장실'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 동은 '101'동이나 현황상 통칭 '104'동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경996 (4)

소재지: 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 3층301호

용도: 다세대주택 (건축물대장 상 공동주택)

감정가: 85,000,000원

토지면적: 60.38㎡ (약 18.26평)

토지지분: 60.375㎡ (약 18.26평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.9674㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산청군농업협동조합

건축년도: 2012년 (준공 2012.04.27)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 일반성면 개암리 소재 신한타워 101동 3층 301호로, 주위는 면소재지 내 주택지대 및 상가지대로서 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재함.

* 교통상황: 지역 내 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 판단됨.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역/제1종일반주거지역/준주거지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 용도지역 및 제한사항이 존재함.

* 주변 시설: 면소재지 내 시장, 공공시설 등이 인근에 소재하며, 특별히 혐오 시설은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 9월 10일자 산청군농업협동조합 근저당권 (을2).

* 기타 권리: 소유권보존, 소유권이전청구권가등기, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으며, 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위 권리를 제외한 대부분의 권리가 소멸될 예정임.

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 285,000,000원임. (감정가 85,000,000원 대비 높음)

* 인수되는 권리: -

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

* 임차인 주의 문구: 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사 시 임대 관계 확인 필수.

1.3. 상권분석

* 건물 현황: 신한타워 101동은 2012년 준공된 다세대주택으로, 철근콘크리트 구조임. 총 5층 건물에 해당 호실은 3층에 위치함.

* 최근 매매 시세:

* 동일 건물 (신한수목원타워, 790-14번지): 2025년 9월 8,200만원 (2층), 2023년 12월 7,500만원 (5층)에 거래되었음.

* 인근 유사 건물 (중산빌라, 795-5번지): 2025년 10월 4,350만원 (3층)에 거래되었으나, 연식 차이가 있음.

* 시세 종합: 신축 건물의 최근 거래가격을 고려할 때, 본건의 감정가(8,500만원)는 적정한 수준으로 보이나, 최근 매매가(8,200만원) 대비 소폭 높은 편임.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 면소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 공공시설 이용이 가능함.

* 교통: 지역 내 일반적인 교통망을 이용할 수 있음.

* 주거 환경: 주택지대 및 상가지대가 혼재된 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와 현황의 차이:

* 건물: 일부 세대의 공부상 용도(한의원)와 현황 용도(주택, 창고, 화장실)가 다르며, 면적 차이도 발견됨 (일련번호 2-1).

* 토지: 일부 필지의 지목(대)과 현황(도로 일부)이 다름.

* 건물 동 명칭 혼동: 공부상 '101동'이나 현황 '104동'으로 통칭되어 혼란 야기 가능성 있음.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 권리관계 및 명도에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 높아, 경매 낙찰 후 배당을 받지 못하는 채권자가 발생할 수 있으며, 이는 경매 진행에 영향을 미칠 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 2012년에 준공된 비교적 신축 건물로, 동일 건물 내 최근 매매가격을 고려할 때 시세 대비 급격한 하락이나 상승은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 건축물대장 및 토지대장 상 공부 내용과 실제 현황이 상이한 부분이 다수 존재하므로, 현장 방문을 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 매우 중요합니다. 또한, 건물 동 명칭 혼동 및 임대 관계 미상이라는 점은 주의가 필요합니다. 이러한 리스크 요인을 감안하더라도, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2012년 준공).

* 동일 단지 내 최근 거래가 상승 추세 (8,200만원).

* 토지와 건물을 일괄 매각받아 소유권 확보가 용이함.

* 면소재지 내 위치로 기본적인 생활 인프라 이용 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가 85,000,000원.

동일 건물 최근 매매가 8,200,000만원(2025년 9월)을 참고할 때, 현재 시세는 8,000만원 ~ 8,500만원 수준으로 판단됩니다.

본건은 공부와의 차이, 동 명칭 혼동, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 포함하고 있으므로, 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 수준인 8,500만원 이하, 또는 최근 실거래가 수준인 8,000만원 ~ 8,200만원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

특히, 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.