나이스옥션 법원경매 진주 2025타경996 [6] 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 성내리 소재 '단성면사무소' 남측(일련번호 1) 및 북동측 (일련번호 3~7)에 위치하며, 주위는 면소재지내 주택지대 및 노선 상가지대로서, 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재함.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 평지내 부정형의 토지로서, 주택 등 건부지임. 일련번호(3,5): 평지내 부정형의 토지로서, 주거나지임. 일련번호(4): 평지내 부정형의 토지로서, 주거나지 및 현황 '일부 도로' 상태임. 일련번호(6,7): 완경사지내 부정형의 토지로서, 현황 '도로' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남동측으로 약 2미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(3): 지적도상 맹지이나, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(4): 본건 일부가 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 남동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(5): 지적도상 맹지이나, 일련번호(3)을 통해 차량 접근이 가능함. 일련번호(6,7): 본건이 약 1미터폭 내외의 포장도로이며, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로 가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(3,4,7) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인 지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(5) :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(6) :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호(4): 제시목록상 지목은 '대'이나, 대 및 현황 '일부 도로' 상태임. 일련번호(6,7): 제시목록상 지목은 '대'이나, 현황 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 일련번호(1) 일부 지상에 철거 및 이설이 용이한 이동식 아궁이, 장독 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1): 목조 기와지붕 단층 건으로서, 외벽: 시멘트 몰탈, 하단 벽돌 조적 마감 등, 내벽: 벽지, 목재 노출 등 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-2): 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-3): 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-4): 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적 마감 등, 내벽: 타일, 몰탈 위 페인팅 마감임.

이용상태

일련번호(2-1): 주택으로 이용 중임. 일련번호(2-2): 1층 주택 및 2층 창고로 이용 중임. 일련번호(2-3): 주택으로 이용 중임. 일련번호(2-4): 화장실로 이용 중임.

설비내역

일련번호(2-1): 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 일련번호(2-2,2-3): 급.배수설비 등이 되어 있음. 일련번호(2-4): 위생설비, 급.배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 일련번호(ㄱ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

일련번호(2-1,2-3): 제시목록상 용도는 '한의원'이나, 현황 '주택'으로 이용 중임. 일련번호(2-1): 제시목록상 면적이 '49.68㎡'이나, 현황 개략적으로 실측한 면적은 '약 34.9㎡'임. 일련번호(2-2): 제시목록상 용도는 '한의원'이나, 현황 '1층 주택 및 창고, 2층 창고'로 이용 중임. 일련번호(2-4): 제시목록상 용도는 '창고'이나, 현황 '화장실'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 동은 '101'동이나 현황상 통칭 '104'동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

진주지원 2025타경996 (6)

1.2. 소재지

경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 4층402호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

85,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 60.38㎡ (약 18.26평)

* 토지지분: 60.375㎡ (약 18.26평)

* 건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 건물지분: 59.9674㎡ (약 18.14평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

산OOOO

1.9. 특이사항

* 공부상 동은 '101'동이나 현황상 통칭 '104'동임

1.10. 주의사항

* 공부상 동은 '101'동이나 현황상 통칭 '104'동임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 일반성면 개암리 소재 '단성면사무소' 남측 및 북동측에 위치하며, 주위는 면소재지 내 주택지대 및 노선 상가지대로서 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재함.

2.2. 교통상황

지역 내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

2.3. 인접 도로상태

본건과 관련된 상세 도로상태는 토지감정평가요항표에 일련번호별로 기재되어 있으나, 건물이 소재하는 '신한타워'의 진입 도로는 통상적으로 접근 가능할 것으로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 정보는 제공되지 않았으며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인됨.

3.2. 등기부요약

* 소유권보존: 이성규 (2012-05-29)

* 소유권이전청구권가등기: 권제현 (2012-08-31)

* 근저당권: 산청군농업협동조합 (2013-09-10, 말소기준권리)

* 압류: 진주세무서 (2016-11-04, 말소)

* 가압류: 국민건강보험공단 (2017-06-01, 말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (2017-11-24, 말소)

* 압류: 산청군 (2018-07-18, 말소)

* 임의경매개시결정: 산청군농업협동조합 (2025-10-24, 말소)

* 등기부채권 총액: 285,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 내용이 비어 있음. 등기부상 기록된 모든 권리는 말소 예정임.

4. 상권분석

4.1. 주위 환경

본건은 면소재지 내 주택지대 및 노선 상가지대에 위치하며, 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호함.

4.2. 상권 특성

지역 내 상가지대로서 기본적인 소비 및 생활 서비스 업종이 밀집되어 있을 것으로 예상되며, 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로 볼 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. (참고: 진주시 내 편의시설로는 육아용품 대여시설, 소회의실, 대회의실 등이 있으나 본건과의 직접적인 연관성은 낮음.)

5.2. 혐오시설 유무

본건 주변 지역에서 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 진주시 내동면 등 일부 지역에서는 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리시설 등이 주민 반발의 대상이 되고 있다는 보도가 있음. 본건 소재지인 일반성면 개암리 일대에 대한 혐오시설의 존재 여부는 추가적인 현장 확인이 필요함.

6. 건물 상세

6.1. 건물 구조

* 일련번호(2-1): 목조 기와지붕 단층 주택

* 일련번호(2-2): 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 (1층 주택, 2층 창고)

* 일련번호(2-3): 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 주택

* 일련번호(2-4): 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 화장실

6.2. 이용상태

상기 번호들은 감정평가서 상 별도 기재된 건물들의 이용 상태이며, 본건(101동 4층 402호)은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.

6.3. 설비내역

급배수, 난방, 위생 설비 등이 되어 있음.

6.4. 공부와의 차이

* 토지: 일부 지적도상 맹지이거나 현황 도로로 이용되는 부분이 존재함. (일련번호 4, 6, 7)

* 건물: 일부 제시목록상 용도와 현황 이용 용도가 상이하며 (예: 한의원->주택, 창고->화장실), 일부 면적의 차이가 존재함 (일련번호 2-1). 이는 본건 호실(402호)이 아닌 건물 내 다른 호실에 대한 정보일 수 있음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 동표기 혼동

공부상 동 표기(101동)와 현황상 통칭(104동) 간 차이가 있어, 계약 및 등기 시 혼동이 발생할 수 있으며, 현장 확인 및 관련 기관 문의를 통해 명확히 확인해야 함.

7.2. 토지 이용 및 지목 관련

토지감정평가요항표 상 일부 필지가 '현황 도로'로 이용되거나 지적도상 맹지인 경우가 있어, 토지 공유 지분과 관련된 복잡성이 있을 수 있음.

7.3. 건물 용도 및 면적 오기재 가능성

건물감정평가요항표 상 다른 호실들의 공부상 용도와 현황 이용상태가 상이한 점을 고려할 때, 본건 호실(402호)의 정확한 실제 이용 용도 및 상태에 대한 현장 확인이 중요함.

8. 종합 의견

본건은 진주시 일반성면 개암리 소재 신한타워 내 다세대주택으로, 감정가는 85,000,000원임. 건물 연면적 약 18.14평, 토지 지분 약 18.26평으로 소형 주택에 해당함. 인근에 주택지대와 상가지대가 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 교통 상황은 보통 수준임. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 권리관계는 비교적 깨끗한 편임.

다만, 공부상 동 표기와 현황상 통칭의 차이, 토지 이용의 복잡성, 건물 내 다른 호실의 공부상 용도와 현황 이용상태의 차이 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인임. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 없으나, 이에 대한 확인이 필요함.

9. 투자 포인트

9.1. 신축 건물

2012년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하며, 건물 상태 양호 가능성 있음.

9.2. 깔끔한 권리관계

경매로 인한 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 부담이 없음.

9.3. 지역 내 시세

비슷한 면적의 신한타워 내 물건이 2025년 9월 8,200만원에 거래된 사례가 있어, 향후 시세 상승 여력 기대 가능.

10. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 '신한타워' 단지의 유사 면적(59.9674㎡) 물건이 2025년 9월 9일 8,200만원에 거래된 사실이 있습니다. 또한, 2023년 12월 7일에는 같은 면적의 물건이 5층에 7,500만원에 거래된 바 있습니다.

현재 감정가는 8,500만원으로, 최근 거래가(8,200만원)와 유사한 수준입니다. 4층이라는 위치를 고려하고, 향후 시세 상승 및 경매 절차의 변동성을 감안할 때, 보수적으로 접근한다면 감정가 수준 또는 최근 거래가 대비 소폭 상향한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 8,300만원 ~ 8,700만원 사이에서 고려해볼 수 있습니다. 입찰 시에는 현장 확인을 통해 물건의 실제 상태, 동표기 혼동 문제, 주변 시세 등을 최종적으로 재확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.