나이스옥션 법원경매 진주 2025타경996 [7] 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 성내리 소재 '단성면사무소' 남측(일련번호 1) 및 북동측 (일련번호 3~7)에 위치하며, 주위는 면소재지내 주택지대 및 노선 상가지대로서, 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재함.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 평지내 부정형의 토지로서, 주택 등 건부지임. 일련번호(3,5): 평지내 부정형의 토지로서, 주거나지임. 일련번호(4): 평지내 부정형의 토지로서, 주거나지 및 현황 '일부 도로' 상태임. 일련번호(6,7): 완경사지내 부정형의 토지로서, 현황 '도로' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남동측으로 약 2미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(3): 지적도상 맹지이나, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(4): 본건 일부가 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 남동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(5): 지적도상 맹지이나, 일련번호(3)을 통해 차량 접근이 가능함. 일련번호(6,7): 본건이 약 1미터폭 내외의 포장도로이며, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로 가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(3,4,7) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인 지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(5) :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(6) :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호(4): 제시목록상 지목은 '대'이나, 대 및 현황 '일부 도로' 상태임. 일련번호(6,7): 제시목록상 지목은 '대'이나, 현황 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 일련번호(1) 일부 지상에 철거 및 이설이 용이한 이동식 아궁이, 장독 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1): 목조 기와지붕 단층 건으로서, 외벽: 시멘트 몰탈, 하단 벽돌 조적 마감 등, 내벽: 벽지, 목재 노출 등 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-2): 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-3): 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-4): 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적 마감 등, 내벽: 타일, 몰탈 위 페인팅 마감임.

이용상태

일련번호(2-1): 주택으로 이용 중임. 일련번호(2-2): 1층 주택 및 2층 창고로 이용 중임. 일련번호(2-3): 주택으로 이용 중임. 일련번호(2-4): 화장실로 이용 중임.

설비내역

일련번호(2-1): 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 일련번호(2-2,2-3): 급.배수설비 등이 되어 있음. 일련번호(2-4): 위생설비, 급.배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 일련번호(ㄱ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

일련번호(2-1,2-3): 제시목록상 용도는 '한의원'이나, 현황 '주택'으로 이용 중임. 일련번호(2-1): 제시목록상 면적이 '49.68㎡'이나, 현황 개략적으로 실측한 면적은 '약 34.9㎡'임. 일련번호(2-2): 제시목록상 용도는 '한의원'이나, 현황 '1층 주택 및 창고, 2층 창고'로 이용 중임. 일련번호(2-4): 제시목록상 용도는 '창고'이나, 현황 '화장실'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 동은 '101'동이나 현황상 통칭 '104'동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경996 (7)

소재지: 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 82,000,000원

토지면적: 60.38㎡ (약 18.27평)

토지지분: 60.375㎡ (약 18.27평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평) (전용면적)

건물지분: 59.9674㎡ (약 18.14평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산청군농업협동조합 (근저당권자)

건축물정보:

건물명: 신한 타워

동: 101동

층: 5층 (해당 호실 502호)

주용도: 공동주택

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2012년 04월 27일

소재지 주소: 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1

도로명 주소: 경상남도 진주시 동부로2060번길 17 (일반성면 개암리)

특이사항: 공부상 동은 '101'동이나 현황상 통칭 '104'동임

2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 일반성면 개암리에 소재한 신한 타워 101동 5층 502호 다세대주택입니다. 주위는 주택지대 및 일부 상가지대로 형성되어 있으며, 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 혼재합니다. 지역 내 일반적인 교통사정은 보통시됩니다.

다만, 감정평가서 요약의 토지감정요항표 상 위치 참조점이 '경상남도 산청군 단성면 성내리'로 기재된 부분이 있으나, 이는 일련번호가 다른 토지들에 대한 설명으로 보이며, 본건 소재지는 진주시 일반성면 개암리입니다.

건물 번호에 대한 공부상(101동)과 현황상(104동) 차이가 있어 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리인 근저당권(산청군농업협동조합, 2013.09.10. 설정) 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 안전한 물건입니다. 인수해야 할 보증금 합계는 0원이며, 임차인 이*의 경우 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

등기부 상 소유권 보존, 소유권 이전 청구권 가등기, 근저당, 압류, 가압류 등이 존재했으나 모두 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 신한 타워는 2012년에 건축된 다세대주택 단지입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적(약 59.97㎡)의 다세대주택이 2023년 12월 7,500만원, 2025년 9월 8,200만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(8,200만원)와 유사한 수준으로, 해당 지역의 시세가 비교적 안정적임을 보여줍니다. 인근의 연립주택(중산빌라, 1993년 건축)의 경우 2025년 10월 4,350만원에 거래된 사례가 있어, 연식에 따른 시세 차이가 있음을 알 수 있습니다. 전반적으로 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건 주변은 주택가 및 상업 시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다. 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재하며, 지역 내 일반적인 교통사정 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 번호 상이: 공부상 '101동'이나 현황 '104동'으로 통칭되는 점은 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 건물 현황 및 공부상 차이: 일부 건물(2-1, 2-3, 2-4)의 용도 및 면적에 공부와의 차이가 존재합니다. (예: 한의원에서 주택으로 이용, 면적 상이 등) 이는 실제 이용 시 소유자의 편의나 관리 측면에서 일부 불편을 초래할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황: 일부 토지(지적도상 맹지, 현황 도로로 이용되는 부분)는 공부상의 지목과 현황이 다릅니다. 또한 일부 토지는 경사지에 위치해 있습니다.

* 감정평가서 내용 혼재: 토지감정요항표에 기재된 일부 위치 참조점(산청군 단성면)과 본건 소재지(진주시 일반성면) 간의 내용 혼재 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 일반성면에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 함께 최근 실거래 사례를 통해 안정적인 시세가 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다. 모든 권리가 말소되는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있으며, 인수해야 할 임차인 보증금이나 특별한 부담이 없어 명도 절차 또한 원활할 것으로 예상됩니다. 건물 번호 상이, 공부상 용도와 현황의 차이 등은 있으나, 이는 경매 물건에서 흔히 발견되는 사항으로, 명확한 권리 분석과 시세 조사를 통해 충분히 인지하고 접근할 수 있는 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 무인수 부담: 임차인 관련 인수 보증금 및 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 최소화됩니다.

* 안정적인 시세: 동일 단지 내 유사 면적 매물의 최근 실거래가가 감정가 수준으로 형성되어 있습니다.

* 신축급 건물: 2012년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 건물 관리 상태에 따라 가치 상승 여지가 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 소유권 확보에 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 82,000,000원이며, 최근 거래 사례 중 2025년 9월 8,200만원에 거래된 사례가 있어 시세는 감정가 수준으로 형성되어 있다고 판단됩니다. 2023년 12월 거래 사례(7,500만원)를 고려하면, 경쟁 상황 및 물건의 현황을 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 명확한 점, 동일 단지 내 최고가 거래액이 감정가와 일치하는 점 등을 고려할 때, 경쟁이 예상됩니다.

이에, 예상 입찰가를 83,000,000원 (8천3백만원)으로 제안합니다. 이는 감정가를 소폭 상회하는 수준으로, 낙찰 가능성을 높이고자 하는 전략적 제안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.