나이스옥션 법원경매 진주 2025타경996 [3] 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 성내리 소재 '단성면사무소' 남측(일련번호 1) 및 북동측 (일련번호 3~7)에 위치하며, 주위는 면소재지내 주택지대 및 노선 상가지대로서, 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재함.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 평지내 부정형의 토지로서, 주택 등 건부지임. 일련번호(3,5): 평지내 부정형의 토지로서, 주거나지임. 일련번호(4): 평지내 부정형의 토지로서, 주거나지 및 현황 '일부 도로' 상태임. 일련번호(6,7): 완경사지내 부정형의 토지로서, 현황 '도로' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남동측으로 약 2미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(3): 지적도상 맹지이나, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(4): 본건 일부가 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 남동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(5): 지적도상 맹지이나, 일련번호(3)을 통해 차량 접근이 가능함. 일련번호(6,7): 본건이 약 1미터폭 내외의 포장도로이며, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로 가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(3,4,7) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인 지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(5) :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(6) :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호(4): 제시목록상 지목은 '대'이나, 대 및 현황 '일부 도로' 상태임. 일련번호(6,7): 제시목록상 지목은 '대'이나, 현황 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 일련번호(1) 일부 지상에 철거 및 이설이 용이한 이동식 아궁이, 장독 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1): 목조 기와지붕 단층 건으로서, 외벽: 시멘트 몰탈, 하단 벽돌 조적 마감 등, 내벽: 벽지, 목재 노출 등 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-2): 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-3): 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-4): 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적 마감 등, 내벽: 타일, 몰탈 위 페인팅 마감임.

이용상태

일련번호(2-1): 주택으로 이용 중임. 일련번호(2-2): 1층 주택 및 2층 창고로 이용 중임. 일련번호(2-3): 주택으로 이용 중임. 일련번호(2-4): 화장실로 이용 중임.

설비내역

일련번호(2-1): 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 일련번호(2-2,2-3): 급.배수설비 등이 되어 있음. 일련번호(2-4): 위생설비, 급.배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 일련번호(ㄱ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

일련번호(2-1,2-3): 제시목록상 용도는 '한의원'이나, 현황 '주택'으로 이용 중임. 일련번호(2-1): 제시목록상 면적이 '49.68㎡'이나, 현황 개략적으로 실측한 면적은 '약 34.9㎡'임. 일련번호(2-2): 제시목록상 용도는 '한의원'이나, 현황 '1층 주택 및 창고, 2층 창고'로 이용 중임. 일련번호(2-4): 제시목록상 용도는 '창고'이나, 현황 '화장실'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 동은 '101'동이나 현황상 통칭 '104'동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 진주지원 2025타경996 (3)

* 소재지: 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 2층 202호

* 건물명: 신한 타워

* 준공년월: 2012년 04월

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 82,000,000원

* 토지면적: 60.38㎡ (약 18.27평)

* 토지 지분: 60.375㎡ (약 18.27평)

* 건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 건물 지분: 59.9674㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 산OOOO

* 구분상 동/현황상 동 차이: 공부상 동은 '101'동이나 현황상 통칭 '104'동으로 불림.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 경상남도 진주시 일반성면 개암리에 위치하며, 주위는 면소재지 내 주택지대 및 노선 상가지대로서, 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재하는 지역임. 인근에 단성면사무소가 위치하고 있음.

* 교통상황:

지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

* 인접 도로상태:

본 건물(신한 타워)은 남동측으로 약 2~3미터폭 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 주변 도로망을 통해 차량 접근이 용이함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2013년 9월 10일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권임.

* 소멸되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류 등의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됨.

* 소멸되지 않는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권임. (단, 본건 건물에 지상권이 등기되어 있는지 여부는 추가 확인 필요)

* 등기부 채권 총액: 285,000,000원

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원으로 신고되었으며, 임대 관계는 미상임. 금액이 미상인 임대차 관계가 있을 경우, 잔금 납부 시 인수 여부 및 추가적인 주의가 필요할 수 있음.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 일반성면 개암리는 주택지대와 노선 상가지대가 혼재된 지역으로, 일상생활에 필요한 근린생활시설 및 시장, 공공시설 등이 인접해 있음. 대규모 상업지구보다는 지역 주민을 위한 상권의 특성을 보임.

1.4. 생활정보

* 건물구조 및 상태:

신축년도 2012년의 철근콘크리트구조 건물임. 외벽은 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지 마감 등임. 창호는 목재 및 새시 창구조임.

* 이용상태:

건물 내부(202호)는 공부상 용도는 다세대주택이며, 감정평가요항표상으로는 주택으로 이용 중인 것으로 파악됨. (세부 이용 현황은 현장 확인 필요)

* 설비내역:

급배수, 위생, 난방 설비 등이 되어 있는 것으로 파악됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 동 호수 표기 불일치: 공부상 '101'동이나 현황상 '104'동으로 통칭되는 점은 혼란을 야기할 수 있으며, 실제 점유 및 이용 시 혼선이 발생할 수 있음.

* 공부와의 차이: 제시된 정보에 따르면, 일부 건물의 용도가 공부와 현황이 다르고, 면적 차이도 있는 것으로 파악됨. 현장 조사 및 공부 확인을 통해 정확한 현황 파악이 필요함.

* 토지 이용계획 및 제한상태:

토지별로 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획 및 법규에 의한 제한이 존재하므로, 건축 및 토지 이용 시 관련 법규를 반드시 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 일반성면의 다세대주택으로, 2012년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 감정가는 8,200만원임. 최근 동일 단지(신한수목원타워) 내에서 2025년 9월에 8,200만원에 거래된 사례가 있어, 감정가 수준이 시세와 부합하는 것으로 보임. 다만, 공부상 동 호수와 현황의 불일치, 일부 건물 용도 및 면적 차이 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 현장 조사와 철저한 권리 분석이 필수적임.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가와의 부합: 감정가와 동일한 가격으로 최근 거래된 사례가 있어 시세 반영이 적절함.

* 신축급 다세대 주택: 2012년식 건물로, 비교적 노후도가 낮음.

* 개발 잠재력: 지역 개발 계획 등에 따른 향후 가치 상승 가능성 고려 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 8,200만원이며, 가장 최근의 동일 단지 거래가(2025년 9월 9일, 8,200만원)와 일치함. 이를 고려할 때, 적정 입찰가는 감정가 수준 내외로 예상해 볼 수 있음. 다만, 입찰 경쟁 정도, 물건의 현황(동 호수 불일치, 공부상 차이 등)에 따른 추가적인 가치 변동 가능성, 낙찰 후 명도 비용 및 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요함.

* 권장 입찰가 범위: 7,500만원 ~ 9,000만원

* 주의사항: 위 예상 입찰가는 현재 시세 및 감정가를 기준으로 산정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 권리 분석 내용, 경쟁자 현황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함. 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 미상인 임대 관계 등에 대한 확인은 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.