나이스옥션 법원경매 진주 2025타경996 [5] 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1 신한타워 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.11.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 산청군 단성면 성내리 소재 '단성면사무소' 남측(일련번호 1) 및 북동측 (일련번호 3~7)에 위치하며, 주위는 면소재지내 주택지대 및 노선 상가지대로서, 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재함.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1): 평지내 부정형의 토지로서, 주택 등 건부지임. 일련번호(3,5): 평지내 부정형의 토지로서, 주거나지임. 일련번호(4): 평지내 부정형의 토지로서, 주거나지 및 현황 '일부 도로' 상태임. 일련번호(6,7): 완경사지내 부정형의 토지로서, 현황 '도로' 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1): 남동측으로 약 2미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(3): 지적도상 맹지이나, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로가 개설되어 있음. 일련번호(4): 본건 일부가 약 3미터폭 내외의 포장도로이며, 남동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로와 접함. 일련번호(5): 지적도상 맹지이나, 일련번호(3)을 통해 차량 접근이 가능함. 일련번호(6,7): 본건이 약 1미터폭 내외의 포장도로이며, 동측으로 약 3미터폭 내외의 포장도로 가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(3,4,7) :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인 지역(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(5) :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(2016-11-28)(공장설립승인지역1호)<수도법> 일련번호(6) :도시지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립 승인지역(공장설립승인지역1호)<수도법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

일련번호(4): 제시목록상 지목은 '대'이나, 대 및 현황 '일부 도로' 상태임. 일련번호(6,7): 제시목록상 지목은 '대'이나, 현황 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 일련번호(1) 일부 지상에 철거 및 이설이 용이한 이동식 아궁이, 장독 등이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2-1): 목조 기와지붕 단층 건으로서, 외벽: 시멘트 몰탈, 하단 벽돌 조적 마감 등, 내벽: 벽지, 목재 노출 등 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-2): 시멘트블럭조 슬래브지붕 2층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-3): 시멘트블럭조 슬래브지붕 단층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적, 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지 마감 등, 창호: 목재 및 새시창구조임. 일련번호(2-4): 시멘트블럭조 슬레이트지붕 단층 건으로서, 외벽: 벽돌 조적 마감 등, 내벽: 타일, 몰탈 위 페인팅 마감임.

이용상태

일련번호(2-1): 주택으로 이용 중임. 일련번호(2-2): 1층 주택 및 2층 창고로 이용 중임. 일련번호(2-3): 주택으로 이용 중임. 일련번호(2-4): 화장실로 이용 중임.

설비내역

일련번호(2-1): 급.배수설비, 난방설비 등이 되어 있음. 일련번호(2-2,2-3): 급.배수설비 등이 되어 있음. 일련번호(2-4): 위생설비, 급.배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적도 및 건물 개황도'상 도시된 부합물 및 종물 성질의 제시외건물 일련번호(ㄱ~ㅁ)은 구조, 규모, 이용상태 등으로 보아 토지 사용 및 수익에 별다른 영향은 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

일련번호(2-1,2-3): 제시목록상 용도는 '한의원'이나, 현황 '주택'으로 이용 중임. 일련번호(2-1): 제시목록상 면적이 '49.68㎡'이나, 현황 개략적으로 실측한 면적은 '약 34.9㎡'임. 일련번호(2-2): 제시목록상 용도는 '한의원'이나, 현황 '1층 주택 및 창고, 2층 창고'로 이용 중임. 일련번호(2-4): 제시목록상 용도는 '창고'이나, 현황 '화장실'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공부상 동은 '101'동이나 현황상 통칭 '104'동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경996 (5)

소재지: 경상남도 진주시 일반성면 개암리 790-1, 신한 타워 101동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 85,000,000원

토지면적: 60.38㎡ (약 18.26평)

토지지분: 60.375㎡ (약 18.26평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.9674㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산OOOO (산청군농업협동조합으로 추정)

건물명: 신한 타워 (신한수목원타워)

준공년도: 2012년

특이사항: 공부상 건물 동은 '101동'이나 현황상 통칭 '104동'임.

1.1. 입지조건

주변 환경: 본건은 경상남도 진주시 일반성면 개암리에 위치하며, 주변은 면소재지 내 주택지대 및 노선 상가지대로서 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 혼재하고 있음.

교통 상황: 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

도로 접근성: 본건 건물에 대한 직접적인 도로 접근성은 양호한 편이나, 토지별로 지적도상 맹지인 경우도 있어 차량 접근 시 일부 제약이 있을 수 있음.

토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 제1종일반주거지역, 준주거지역 등에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 상대보호구역 등 각종 도시계획시설 및 법적 제한사항이 존재함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2013년 9월 10일 접수된 산청군농업협동조합의 근저당권 (을2)임.

소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 근저당 등은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정임.

인수 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없음.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨.

다만, 임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 보증금이나 차임이 파악되지 않은 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 필요함. (금액이 미상이라도 주의 필요)

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 일반성면 개암리는 주거 기능과 소규모 상업 기능이 혼합된 지역임.

주변 시설: 주택, 근린생활시설, 시장, 공공시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함.

시세 동향:

"신한수목원타워" (본건과 동일 단지, 주소지 790-14번지로 추정):

2025년 9월 9일, 2층, 59.97㎡ (전용면적), 82,000,000원에 중개거래됨.

2023년 12월 7일, 5층, 59.97㎡ (전용면적), 75,000,000원에 직거래됨.

"중산빌라" (인근 연립주택, 795-5번지):

2025년 10월 18일, 3층, 59.73㎡ (전용면적), 43,500,000원에 직거래됨.

분석: 동일 단지인 "신한수목원타워"의 최근 실거래가는 2025년 9월 82,000,000원, 2023년 12월 75,000,000원으로, 본건의 감정가(85,000,000원)와 유사하거나 약간 상회하는 수준에서 형성되어 있음을 알 수 있음. 인근 연립주택 시세는 더 낮은 수준을 보임.

1.4. 생활정보

교육 시설: '상대보호구역' 지정 내역이 있는 것으로 보아 인근에 교육 시설(학교)이 존재할 가능성이 있음.

편의 시설: 면소재지 내 상가지대 및 시장 소재로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

의료 시설: 구체적인 정보는 없으나, 면소재지 수준의 의료 시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

기타: 주위 환경이 주택지대 및 상가지대 혼합으로, 주거 생활에 필요한 기본적인 환경은 갖추고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

건물 동 표기 오류: 공부상 '101동'이나 현황 '104동'으로 통칭되는 점은 향후 부동산 거래 시 혼란을 야기할 수 있음.

토지 및 건물 현황과 공부상 차이:

토지 일부(일련번호 4, 6, 7)는 공부상 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중임.

건물 일부(일련번호 2-1, 2-3)는 공부상 용도가 '한의원'이나 현황 '주택'으로 이용 중이며, 다른 호실들도 공부상 용도와 현황이 다르게 이용되고 있음. 이는 추후 건축물대장 용도 변경 또는 원상복구 등과 관련하여 문제가 발생할 소지가 있음.

미확인 임차인 존재 가능성: '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 대항력은 없으나 보증금이나 차임 등이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있음.

감정가 대비 시세: 최근 동일 단지 실거래가가 82백만원으로, 감정가 85백만원과 유사하거나 약간 높은 수준임. 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 요구됨.

혐오시설 유무: 검색 결과에 따르면 진주시 내동면 지역에서 쓰레기 매립장, 소각장, 가축분뇨 처리시설 등이 문제가 되고 있으나, 본건 소재지인 일반성면 개암리 인근에 직접적인 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았음. 다만, 진주시 전반적인 환경 문제와 관련하여 추가적인 현장 조사 및 인근 지역 정보 확인이 권장됨.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 진주시 일반성면 개암리에 위치한 신한 타워(신한수목원타워) 101동 3층 302호 다세대주택임. 2012년에 준공되어 비교적 신축이며, 주거와 상업 기능이 혼합된 지역에 자리하고 있음. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나 모두 소멸될 예정으로, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보임. 다만, 건물 동 표기 오류, 공부와 현황이 다른 토지 및 건물 용도, 그리고 임대관계 미상이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 함. 동일 단지 내 최근 실거래가가 82백만원 수준으로 형성되어 있어, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰이 가능하다면 투자 가치가 있다고 판단됨.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축 건물: 2012년 준공으로 건물의 노후도가 낮음.

동일 단지 시세 반영: "신한수목원타워"의 최근 실거래가(82백만원)를 참고하면 시장 가격대를 파악하기 용이함.

혼합 지역 입지: 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 확보될 수 있음.

일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 85,000,000원이며, 동일 단지인 "신한수목원타워" 2층의 최근 실거래가가 82,000,000원인 점을 고려할 때, 시장 가격대는 80,000,000원에서 85,000,000원 사이로 형성될 것으로 예상됨.

건물 동 표기 오류, 공부상 내용과 현황의 차이, 임대관계 미상 등의 잠재적 리스크를 감안하여, 보수적으로 접근할 필요가 있음.

이에, 본건에 대한 예상 입찰가는 83,000,000원으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.