나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31173 [3] 경상남도 진주시 평거동 298-9 순화노블씨티빌 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 합천 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 '서진초등학교' 북측 인근에 위치한 순화노블씨티빌 2층 202호(기호1), 2층 205호(기호2), 2층 206호(기호3)로서, 부근은 대규모 아파트 및 소규모의 빌라, 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 부근 환경은 보통정도임.

교통상황

본건까지 소형차량 출입이 가능하며, 인근에 시내노선 버스정류장이 소재하며, 노선수 및 운행간격 등을 고려시 일반대중 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 6층건내 각 단위호로서 사용승인일: 2004.12.01. 외벽: 드라이비트마감, 내벽: 무늬코팅, 벽지마감, 일부 타일마감 등 창호: 하이새시창임.

이용상태

기호(1-3) 공히 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 화재경보 및 탐지설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

지반대체로 평탄한 세로자방형의 토지로서 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(일단의주택지조성사업지구(평거3), 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-임차인 대항력 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 진주시 평거동 298-9번지에 소재한 순화노블씨티빌 2층 206호 오피스텔로, 부동산 강제경매로 진행되는 물건입니다.

* 사건번호: 진주지원 2025타경31173 (3)

* 소재지: 경상남도 진주시 평거동 298-9 순화노블씨티빌 2층 206호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 25,000,000원 (2천 5백만원)

* 토지면적: 7.00㎡ (약 2.12평)

* 건물면적: 21.20㎡ (약 6.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 유OO (유 )

2. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 '서진초등학교' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 대규모 아파트 단지와 소규모 빌라, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 부근 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 복잡하므로 면밀한 분석이 필요합니다.

* 임차인 현황: 유영순 이라는 임차인이 있으며, 보증금 34,000,000원(3천 4백만원)에 2008년 1월 8일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존 (갑1): 순화주택건설주식회사 (2004.12.09)

* 주택임차권 (을1): 유영순 (보증금 34,000,000원, 2008.01.08 전입/확정) - 인수 대상임이 명시되어 있습니다.

* 가압류 (갑2): 주택도시보증공사 (1,457,888,596원, 2021.09.27) - 말소기준권리이며, 매각으로 소멸됩니다.

* 가압류 (갑3): 진주저축은행 (150,000,000원, 2022.02.10) - 매각으로 소멸됩니다.

* 강제경매 (갑4): 유영순 (34,000,000원, 2025.09.04) - 본 경매 사건의 개시 결정 채권자입니다.

* 특이사항: 선순위 임차권이 존재하며, 해당 임차인은 대항력이 있는 임차인입니다.

* 물건명세서 참고사항: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 1번 임차권등기(2025.6.19. 접수)가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 일반상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 주변에 다양한 상업시설 및 주거시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다. 서진초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 관련 시설 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 6층 건물 내에 위치하며, 사용승인일은 2004년 12월 1일입니다. 건물 내 위생, 화재경보, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 주변 환경은 보통 수준이며, 교육 시설(서진초등학교)과 인접해 있습니다.

* 편의시설: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 용이하며, 지역 내 마트, 병원 등 편의시설 접근성은 현장 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 일반적으로 주거 및 상업 밀집 지역에는 혐오시설이 없을 가능성이 높으나, 정확한 확인을 위해서는 현장 방문 및 주변 조사가 필수적입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제입니다. 등기부상 을구 1번 임차권이 '인수'로 명시되어 있고, 물건명세서에도 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 한다고 기재되어 있습니다. 임차인의 보증금 34,000,000원이 감정가(25,000,000원)보다 높으며, 이를 인수해야 할 경우 총 인수 비용이 상승하게 됩니다.

7. 종합 의견

본건 순화노블씨티빌 오피스텔은 진주시 평거동이라는 입지 조건은 양호하나, 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금 34,000,000원이 큰 부담으로 작용합니다. 임차인의 보증금이 경매 대금을 통해 전액 변제되지 못할 가능성이 매우 높아, 매수인은 해당 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 있습니다. 따라서 총 인수 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 진주시 평거동에 위치하여 지역 내에서의 기본적인 주거 및 상업 수요가 존재합니다.

* 시세: 최근 거래 사례를 볼 때, 본건 면적(21.20㎡)의 거래가는 2023년 11월 1,150만원에서 2025년 7월 2,500만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 감정가 역시 2,500만원으로 책정되었습니다.

* (주의) 명확한 투자 포인트는 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 현재로서는 부각되기 어렵습니다. 다만, 향후 시세 상승 가능성을 염두에 둔다면 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(21.2㎡)의 순화노블씨티빌은 2023년 11월 1,150만원, 2025년 7월 2,500만원에 거래되었습니다. 감정가 또한 2,500만원으로 책정되었습니다.

그러나 가장 중요한 점은 선순위 임차인의 보증금 34,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 사실입니다. 이 점을 고려할 때, 본건의 시장가치를 약 2,500만원으로 가정한다면, 총 매수 비용은 (입찰가 + 인수 보증금 34,000,000원)이 됩니다.

만약 매수인의 총 매수 비용 목표를 시장가치 수준인 2,500만원으로 설정한다면, 입찰가는 2,500만원 - 34,000,000원 = -9,000,000원이 되어야 합니다. 이는 사실상 유의미한 입찰가를 산정하기 어렵다는 것을 의미합니다.

따라서, 인수해야 하는 보증금(34,000,000원)이 건물 자체의 시장가치(약 25,000,000원)보다 높기 때문에, 합리적인 예상 입찰가는 0원에 가까울 수 있습니다. 하지만 경매 특성상 최소 입찰가가 존재하므로, 실질적인 입찰은 매우 신중하게 접근해야 합니다.

현 시세 기준으로, 본건의 예상 입찰가는 0원으로 산정하는 것이 합리적이나, 이는 곧 34,000,000원의 보증금 부담을 그대로 안고 가는 것을 의미하므로 총 인수 비용은 34,000,000원이 됩니다. 이는 감정가 25,000,000원 대비 9,000,000원 가량 높은 금액이므로, 추가적인 시세 상승이나 임차인과의 협상 없이는 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

최소 입찰가 또는 유찰 가능성을 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.