나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31404 [3] 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 2층222호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 「KTX 진주역사」 북서측 인근에 위치하는 구분건물로, 주변은 근린생활시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층, 지상 16층 건물 내 1층 122호, 2층 207호, 222호로서 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등입니다. 내벽 : 인테리어 마감 등입니다. 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(공실)입니다. 기호(2) : 근린생활시설입니다. 기호(3) : 근린생활시설입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07-19)(대로2-8)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 : 미상입니다. 2.기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31404 (3)

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 2층 222호

용도: 근린상가

감정가: 138,000,000원

토지면적: 6.38㎡ (약 1.93평)

건물면적: 27.67㎡ (약 8.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 「KTX 진주역사」 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 대단위 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 소재지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 광로3류(폭 40m~50m), 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 시설 (외부 조사)

본건 주변은 KTX 진주역, 아파트 단지, 상업시설 등이 혼재된 지역으로, 지도 검색 결과 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을2 근저당권 (진주동부농업협동조합, 100,800,000원, 2023-08-07)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸 예정 권리

집합건물 등기부요약에 따르면, 소유권이전, 근저당, 가압류, 임의경매 등 모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소기준권리 자체는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 관련 세부 정보는 제공되지 않아 확인이 필요합니다. 이를 제외하면 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

*임차인: 조

*보증금: 15,000,000원

*차임: 150,000원

*전입일자(사업일자): 2025-02-26

*확정일자: 2025-04-28

*배당신고일자: 2025-12-10

*대항력: 없음

위 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 15,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않고 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 역세권 프리미엄

본건은 KTX 진주역 인근에 위치하여 역세권 상권의 혜택을 누릴 수 있습니다.

4.2. 배후수요

주변에 대규모 아파트 단지가 형성되어 있어 풍부한 배후수요를 확보하고 있습니다.

4.3. 지역 개발 잠재력

신진주역세권 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 및 상권 활성화 가능성이 높습니다.

4.4. 상가 이용 현황

건물 자체는 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 이용 중이며, 본 물건이 위치한 2층 222호의 구체적인 이용 형태는 추가 확인이 필요하나, 일반적으로 근린상가는 유동인구 및 배후수요에 따라 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편리성

KTX 진주역을 통한 전국적인 광역 교통망 이용이 용이하며, 시내버스 노선도 다수 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 주거 및 편의시설

인근 대단위 아파트 단지를 통한 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

5.3. 건물 설비

위생, 급배수, 소화전, 화재경보 및 탐지, 승강기, 스프링클러 설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 공실 현황

본건 건물 내 일부 호실(기호(1))이 공실로 조사되었으며, 이는 건물 전체의 공실 리스크를 시사할 수 있습니다.

6.2. 가축사육제한구역

2025년 10월 27일까지 가축사육이 제한되는 구역으로, 인근 지역 개발 계획이나 특정 업종 운영 시 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 채권 총액 관련 불확실성

말소될 것으로 예상되는 채권 총액이 8억 5천만원을 초과하나, 등기부채권 총액 162,173,956원이라는 별도 정보가 있어 정확한 채무 총액 및 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 추가 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 진주역 역세권에 위치한 근린상가로, 탁월한 입지 조건과 풍부한 배후수요를 바탕으로 장기적인 가치 상승이 기대되는 투자처입니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 건물 내 공실 가능성, 가축사육제한구역 지정, 그리고 채권 총액 관련 불확실성은 명확히 인지하고 투자 결정을 내려야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. KTX 진주역 역세권 개발 수혜

신진주역세권 개발 계획과 맞물려 미래 가치 상승이 기대됩니다.

8.2. 안전한 권리 분석

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

8.3. 안정적인 임대 수익 가능성

대단지 아파트와 상업시설이 밀집된 지역으로, 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

8.4. 적은 초기 투자 위험

인수 보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 138,000,000원

9.2. 인수 보증금: 0원

본 물건은 KTX 역세권의 입지적 장점과 비교적 안전한 권리 관계를 가지고 있습니다. 그러나 건물 공실 가능성 및 정확한 시세 분석이 추가로 필요합니다.

보수적인 접근을 위해, 감정가의 80% 수준인 110,400,000원부터 입찰을 고려하며, 현장 답사 및 주변 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.