나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31404 [2] 경상남도 진주시 가좌동 2064-1 더퍼스트웰가시티 2층207호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이산 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 가좌동 소재 「KTX 진주역사」 북서측 인근에 위치하는 구분건물로, 주변은 근린생활시설, 대단위 아파트단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하6층, 지상 16층 건물 내 1층 122호, 2층 207호, 222호로서 외벽 : 화강석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등입니다. 내벽 : 인테리어 마감 등입니다. 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

기호(1) : 근린생활시설(공실)입니다. 기호(2) : 근린생활시설입니다. 기호(3) : 근린생활시설입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 화재경보 및 탐지설비, 승강기설비, 스프링클러설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평지의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 광대로, 남서측으로 소로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(2020-12-10)(신진주역세권), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2024-07-19)(대로2-8)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 : 미상입니다. 2.기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경31404 (2)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경상남도 진주시 가좌동 2064-1, 더퍼스트웰가시티 2층 207호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

건물명: 더퍼스트웰가시티

주소: 경상남도 진주시 진주역로 116 (가좌동)

건축년도: 2019년 8월 30일 사용승인

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕, 지하 6층, 지상 16층

해당 층: 2층

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 11.19㎡ (약 3.38평)

건물 면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

감정가: 308,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 KTX 진주역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 대단위 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

토지 형상은 평지의 사다리형이며, 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

북서측으로는 광대로, 남서측으로는 소로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(신진주역세권)으로 지정되어 있으며, 광로3류, 대로2류, 중로2류에 접합니다.

가축사육제한구역(2025년 10월 27일까지)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 8월 7일자 진주동부농업협동조합의 근저당권(236,400,000원)입니다.

이후 등기된 권리들(가압류, 임의경매 등)은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(지상권 등)는 없습니다.

등기부상 채권 총액은 297,773,956원입니다.

3.2. 인차인 분석

임차인: 장영길

전입/확정일자: 2024년 8월 30일

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

배당신고일자: 2026년 2월 3일

주의: 임차인 장영길은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 특이사항으로 차임이 0원으로 신고되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담(보증금 포함)은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 KTX 진주역 역세권에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

주변의 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설과 인접하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

업무시설(오피스텔)과 상업시설이 복합된 건물로, 다양한 업종의 사업장이 입점하기에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

신진주역세권 개발 계획에 따라 미래가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

5. 생활정보

주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

KTX 진주역을 통한 광역 교통망 이용이 용이하며, 대중교통 접근성 또한 비교적 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

초기 검색 결과, 본 물건 주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 보다 정확한 판단을 위해서는 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

임차인 장영길의 차임이 0원으로 신고된 부분은 특이사항으로, 계약 내용 및 향후 발생 가능한 문제점에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 대항력은 없습니다.)

토지이용계획상 가축사육제한구역이 있으나, 근린상가 용도로는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 예상됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 KTX 진주역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖춘 상가 건물입니다.

2019년 준공된 준신축 건물로서 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 등기부상 권리 관계가 명확하여 안전하게 취득 가능합니다.

역세권 개발에 따른 미래가치 상승과 더불어 안정적인 상권 잠재력을 보유하고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

KTX 진주역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

준신축 건물로 자산 가치 유지 및 관리가 용이합니다.

권리 분석상 매각으로 모든 권리가 소멸되어 안전한 취득이 가능합니다.

신진주역세권 개발 사업의 수혜를 직접적으로 받을 수 있는 입지입니다.

감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 투자 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 308,000,000원

입찰가 산정 시에는 물건의 현장 상태, 최근 경매 시장 동향, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

통상적으로 감정가의 70~80% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으며, 본 건의 경우 잠재력과 안전성을 고려할 때 감정가의 75% 수준인 약 231,000,000원부터 고려해볼 수 있습니다.

적정 입찰가는 약 230,000,000원에서 260,000,000원 범위 내에서 결정될 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.