나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30419 [6] 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 833-1 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건 기호가~다)는 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 소재 '관촌면행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대임. - 본건 기호라~사)는 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 소재 '봉동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

- 기호가~다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호 외 2개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임. - 기호라,마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 201호 외 1개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임. - 기호바,사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 101호 외 1개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임.

이용상태

- 기호가~다)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임 - 기호라,마)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임. - 기호바,사)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

- 기호가~다)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음. - 기호라,마)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. - 기호바,사)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 관촌리 349 외 : 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임. - 장기리 833 : 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임. - 장기리 833-1 : 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

- 기호가~다): 본건 단지 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함. - 기호라,마): 본건 단지 남측 및 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함. - 기호바,사): 본건 단지 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 관촌리 349 : 일반상업지역(일반상업지역), 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_주거상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2023-03-14)(관촌 자연재해위험개선지구)<자연재해대책법> - 관촌리 344-2 : 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_주거상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2023-03-14)(관촌 자연재해위험개선지구)<자연재해대책법> - 장기리 833 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(황토유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-03-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) - 장기리 833-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(황토유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-03-14)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30419 (6)

소재지: 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 833-1, 1층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

토지면적: 70.80㎡ (약 21.42평)

토지지분: 70.7996㎡ (약 21.42평)

건물면적: 82.84㎡ (약 25.06평)

건물지분: 82.84㎡ (약 25.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO

물건 특징: 공동담보 물건

2.2. 건축물 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건축물 용도: 공동주택 (다세대주택)

사용승인일: 2015년 12월 30일

총 층수: 3층 (해당 호수 1층)

건축 면적: 251.04㎡

연면적: 649.65㎡

2.3. 입지조건

위치: 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리, '봉동초등학교' 남서측 인근에 위치.

주위환경: 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 단지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대임.

교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편임.

도로상태: 본건 단지 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입 가능함.

2.4. 권리분석

말소기준권리: 2017년 11월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (98,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

등기부채권 총액: 1,179,521,010원

주요 권리 내역:

- 소유권 보존 (2016-01-15, 박은영)

- 소유권 이전 (2017-11-23, 고정님)

- 근저당 (2017-11-23, 농업협동조합자산관리회사, 98,000,000원) - 말소기준권리

- 소유권 이전 (2018-07-31, 김건중)

- 전세권 설정 (2021-06-09, 양창은, 50,000,000원) - 말소

- 가압류 (2025-06-17, 신용보증기금, 254,963,701원) - 말소

- 근저당 (2025-09-09, 김낙웅, 350,000,000원) - 말소

- 가압류 (2025-11-26, 부안수산업협동조합, 400,000,000원) - 말소

- 가압류 (2025-11-28, 김제산림조합, 26,557,309원) - 말소

- 임의경매개시결정 (2026-04-27, 농업협동조합자산관리회사, 492,000,000원) - 말소 (본건 경매)

- 압류 (2026-05-14, 전주세무서장) - 말소

임차인 현황:

- 양창은: 보증금 50,000,000원, 차임 0원. 확정일자 2021-06-09. 대항력 없음.

- 팜티빛리우(PHAM THI BICHLIEU): 보증금 5,000,000원, 차임 380,000원. 전입일자 2023-10-23. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

2.5. 상권분석

본건이 위치한 완주군 봉동읍 장기리는 읍소재지 내 주택지대로, '봉동초등학교' 인근에 자리하여 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호함. 주변으로 다세대주택 및 단독주택이 혼재하는 지역임.

2.6. 생활정보

교통: 차량으로 단지 접근이 용이하며, 인근 버스 승강장을 통해 대중교통 이용 또한 보통 수준임.

교육: '봉동초등학교'가 인접해 있으며, '황토유치원' 관련 교육환경보호구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 조성되어 있음.

편의: 읍소재지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됨.

2.7. 잠재적 리스크

권리관계: 총 채권액이 매우 높으나, 말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸 예정이므로 권리 인수 부담은 없음. 다만, 임차인의 대항력이 없어 명도 진행 시 저항 가능성을 검토할 필요가 있음.

물건 특이사항: 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 공동담보물의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 줄 수 있음.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(황토유치원), 상대보호구역 등의 제한사항이 있음.

혐오시설: 주변 지도를 통한 확인 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 현장 방문을 통해 재확인하는 것이 권장됨.

2.8. 종합 의견

본 물건은 완주군 봉동읍 장기리에 위치한 다세대주택으로, '봉동초등학교' 인근에 자리하고 있어 실거주 또는 임대 수익 목적 모두 고려해볼 만한 물건임. 권리 분석상 인수할 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됨. 다만, 공동담보 물건이라는 점을 유의해야 함.

2.9. 투자 포인트

권리 인수 없음: 낙찰 시 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기부 상태로 취득 가능함.

입지 조건: 초등학교 인근의 주택지대로, 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있음.

지역 개발 가능성: 완주군 봉동읍 지역의 지속적인 개발 잠재력을 고려한 투자 가치 상승 기대.

2.10. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례들을 종합적으로 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(82.84㎡, 약 25.06평) 및 건축 연도(2015년 준공)를 고려할 때, 주변 시세는 약 9,000만 원에서 1억 4,500만 원 범위로 형성되어 있음. 특히, 2019년 준공된 유사 면적의 주택이 1억 4,500만 원에 거래된 점과 2016년 준공된 주택(72.04㎡)이 9,200만 원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가 1억 1,200만 원은 합리적인 수준으로 판단됨.

예상 입찰가:

본 물건의 감정가(112,000,000원) 및 주변 시세, 그리고 첫 경매라는 점을 고려했을 때, 보수적으로 감정가 대비 90% ~ 100% 수준의 입찰가를 고려하는 것이 적절할 것으로 판단됨.

따라서, 예상 입찰가는 105,000,000원 ~ 115,000,000원 범위에서 결정하는 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.