나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30419 [5] 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 833 3층 303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건 기호가~다)는 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 소재 '관촌면행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대임. - 본건 기호라~사)는 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 소재 '봉동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

- 기호가~다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호 외 2개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임. - 기호라,마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 201호 외 1개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임. - 기호바,사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 101호 외 1개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임.

이용상태

- 기호가~다)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임 - 기호라,마)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임. - 기호바,사)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

- 기호가~다)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음. - 기호라,마)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. - 기호바,사)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 관촌리 349 외 : 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임. - 장기리 833 : 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임. - 장기리 833-1 : 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

- 기호가~다): 본건 단지 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함. - 기호라,마): 본건 단지 남측 및 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함. - 기호바,사): 본건 단지 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 관촌리 349 : 일반상업지역(일반상업지역), 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_주거상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2023-03-14)(관촌 자연재해위험개선지구)<자연재해대책법> - 관촌리 344-2 : 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_주거상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2023-03-14)(관촌 자연재해위험개선지구)<자연재해대책법> - 장기리 833 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(황토유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-03-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) - 장기리 833-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(황토유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-03-14)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30419 (5)

소재지: 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 833 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 65.78㎡ (약 19.90평) (토지 지분)

건물면적: 83.64㎡ (약 25.32평) (전용면적)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

건축물 사용승인일: 2015년 12월 30일

1.2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리에 소재하며, '봉동초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 단지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대로 형성되어 있습니다. 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 접근 가능합니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2017년 11월 23일에 접수된 근저당권(을3, 채권최고액 116,000,000원)입니다. 경매개시결정기입등기(갑18) 및 이후 접수된 모든 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로, 낙찰과 동시에 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담되는 권리는 없습니다.

등기부등본 상 채무 총액은 1,147,521,010원입니다.

임차인 현황:

임차인: 임은아

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-11

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

임차인 임은아는 전입일자가 있으나 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거 기능 중심의 상권으로, 인근에 봉동초등학교, 황토유치원 등이 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 소규모 점포 및 생활 편의시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 커뮤니티와 밀접한 주거단지로서의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 봉동초등학교, 황토유치원 등 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

교통: 버스승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성이 좋습니다.

편의시설: 주변에 소규모 점포 및 상가가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 건축 등 허가제한지역 등의 공법상 제한사항이 다수 존재합니다. 이는 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다. 또한, "공동담보" 물건으로 채권자 입장에서 채권 확보를 위해 추가적인 부동산에 대한 권리를 가지고 있을 가능성이 있습니다. 다만, 본 경매절차에서 해당 권리들이 어떻게 정리되는지 추가 확인이 필요합니다. (주어진 정보 상으로는 모든 권리가 말소되는 것으로 파악됨)

1.7. 종합 의견

본건은 전주지방법원에서 진행되는 다세대주택 임의경매 물건입니다. 모든 등기부상 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금도 없어 권리관계가 명확한 편입니다. 주거 지역으로서 안정적인 입지를 가지고 있으며, 주변 학군 및 교통 환경도 양호한 편입니다. 감정평가액 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 부담할 권리관계가 없음.

* 안정적인 주거지역에 위치하며, 인근 학교와의 접근성이 좋음.

* 최근 거래 사례를 볼 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 가능성 있음.

1.9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보들을 분석한 결과, 본건과 면적 및 건축연도가 유사한 인근 다세대주택의 매매가가 2025년 10월 19일에 84.645㎡ 기준으로 14,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 14,000만원과 유사한 수준이며, 최근 실거래가를 고려할 때 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 감정가 14,000만원을 기준으로 100% ~ 110% 범위 내에서 입찰가가 형성될 것으로 예상됩니다.

최소 입찰가: 140,000,000원

보수적 예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

적정 예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.