나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30419 [3] 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 349 푸른빌라 104동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건 기호가~다)는 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 소재 '관촌면행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대임. - 본건 기호라~사)는 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 소재 '봉동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

- 기호가~다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호 외 2개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임. - 기호라,마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 201호 외 1개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임. - 기호바,사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 101호 외 1개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임.

이용상태

- 기호가~다)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임 - 기호라,마)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임. - 기호바,사)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

- 기호가~다)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음. - 기호라,마)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. - 기호바,사)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 관촌리 349 외 : 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임. - 장기리 833 : 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임. - 장기리 833-1 : 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

- 기호가~다): 본건 단지 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함. - 기호라,마): 본건 단지 남측 및 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함. - 기호바,사): 본건 단지 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 관촌리 349 : 일반상업지역(일반상업지역), 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_주거상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2023-03-14)(관촌 자연재해위험개선지구)<자연재해대책법> - 관촌리 344-2 : 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_주거상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2023-03-14)(관촌 자연재해위험개선지구)<자연재해대책법> - 장기리 833 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(황토유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-03-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) - 장기리 833-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(황토유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-03-14)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2026타경30419 (3)

* 소재지: 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 349 푸른빌라 104동 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 78,000,000원

* 토지면적: 58.55㎡ (약 17.71평)

* 건물면적: 58.72㎡ (약 17.76평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

* 건물명: 푸른빌라

* 동/호수: 104동 4층 401호

* 건축년도: 2013년 (준공일 기준)

2. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 소재 '관촌면행정복지센터' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 단독주택 및 다세대주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대입니다.

* 교통: 본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다. (관촌면 행정복지센터, 관촌파출소, 관촌우체국, 관촌면 보건지소, 관촌초등학교, 관촌중학교 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.)

* 도로: 단지 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획: 본건 토지(관촌리 349)는 일반상업지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 건축 등 허가제한지역, 자연재해위험개선지구 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 본 경매물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOO입니다.

* 말소기준권리는 2017년 11월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을6)입니다.

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다. (말소기준권리보다 후순위 권리들)

* 등기부채권 총액은 1,103,521,010원으로 매우 높습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이나, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임차인이 존재하며 대항력을 갖춘 경우, 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 임실군 관촌면 소재의 면단위 상권 내 주택지대에 위치하고 있습니다.

* 주거지대 내 다세대주택과 소규모 점포들이 혼재되어 있으며, 관촌면행정복지센터가 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 지역 내 수요를 기반으로 하는 소규모 상권으로, 대규모 상업시설이나 유동인구가 많은 중심상업지역과는 차이가 있습니다.

* 또한, 임실군 관촌면에는 체육문화센터, 청소년 수련원, 사선대 관광지 등 지역 주민 및 방문객을 위한 문화 및 여가 시설이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 관촌면행정복지센터, 관촌우체국, 관촌면보건지소, 농협, 소규모 마트 및 상점 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 관촌초등학교, 관촌중학교가 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조로 외벽은 벽돌 치장쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 외부 검색 결과상 특정 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 쓰레기 방치 문제로 인한 혐오시설 기피 사례가 언급된 바 있어, 주변 환경에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 정보 불확실성: 임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이라는 점은 긍정적이나, 미상이라는 점은 주의가 필요합니다.)

* 높은 채권 총액: 11억 원이 넘는 채권 총액은 경매 과정이 복잡하거나 경쟁이 치열할 수 있음을 시사합니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 건축 등 허가 제한 지역, 자연재해위험개선지구 등 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

* 지역적 특성: 면소재지라는 점을 고려할 때, 단기간 내 급격한 시세 상승보다는 안정적인 가치 유지 또는 완만한 상승을 기대하는 것이 현실적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라북도 임실군 관촌면 소재의 다세대주택으로, 면소재지 내 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 2013년에 준공된 비교적 최근 건물이며, 주변에 학교 및 관공서가 소재하여 생활 편의성이 갖추어진 지역입니다. 최근 유사 건물의 거래 사례를 볼 때 현재 감정가 대비 시세 상승 여력이 존재할 수 있습니다. 그러나 임대관계 미상, 높은 채권 총액, 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 신중한 접근과 철저한 권리관계 확인을 통해 투자 가치를 판단해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2013년에 준공되어 비교적 최근 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 시세 대비 잠재적 가격 메리트: 최근 유사 면적, 유사 연식의 다세대주택이 9,800만원에 거래된 사례가 있어, 현재 감정가(7,800만원) 대비 상승 여지가 있습니다.

* 지역 내 주거 수요: 면소재지로서 안정적인 주거 수요를 확보할 수 있습니다.

* 양호한 생활 환경: 관촌면 소재지에 위치하여 행정복지센터, 학교 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용면적 58.72㎡(약 17.76평)에 대한 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 15일에 동일 건물 단지 내 유사 면적(58.97㎡)인 '으뜸빌라' 4층 주택이 9,800만원에 거래되었습니다. 본 건물의 감정가는 7,800만원입니다.

시세 분석 결과, '으뜸빌라'의 4층 거래가(9,800만원)는 본건의 위치, 층수, 면적 등을 고려했을 때 매우 중요한 참고 지표가 됩니다. 본 물건의 경우, 104동 4층 401호로 층수 및 면적이 유사합니다.

다만, 임대관계 미상 및 높은 채권 총액 등 리스크 요인을 고려하여, 감정가 7,800만원보다 높은 85,000,000원에서 95,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현 시세 및 최근 거래 사례를 종합적으로 고려하여, 88,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격은 '으뜸빌라'의 최고가 거래 시세와 본건의 감정가를 절충하고, 잠재적 리스크를 일부 반영한 수준입니다.

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