나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30419 [7] 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 833-1 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건 기호가~다)는 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 소재 '관촌면행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대임. - 본건 기호라~사)는 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 소재 '봉동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

- 기호가~다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호 외 2개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임. - 기호라,마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 201호 외 1개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임. - 기호바,사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 101호 외 1개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임.

이용상태

- 기호가~다)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임 - 기호라,마)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임. - 기호바,사)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

- 기호가~다)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음. - 기호라,마)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. - 기호바,사)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 관촌리 349 외 : 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임. - 장기리 833 : 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임. - 장기리 833-1 : 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

- 기호가~다): 본건 단지 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함. - 기호라,마): 본건 단지 남측 및 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함. - 기호바,사): 본건 단지 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 관촌리 349 : 일반상업지역(일반상업지역), 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_주거상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2023-03-14)(관촌 자연재해위험개선지구)<자연재해대책법> - 관촌리 344-2 : 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_주거상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2023-03-14)(관촌 자연재해위험개선지구)<자연재해대책법> - 장기리 833 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(황토유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-03-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) - 장기리 833-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(황토유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-03-14)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 833-1번지에 위치한 다세대주택 2층 201호입니다.

신주소는 전북특별자치도 완주군 한계길 10-6 (봉동읍 장기리)입니다.

건축물대장상 본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물이며, 사용승인일은 2015년 12월 30일입니다.

본 건물 전체 면적은 649.65㎡이며, 토지면적은 475㎡입니다.

본건 전유부분 건물 면적은 82.84㎡ (약 25.06평)입니다.

1.2. 토지정보

본건의 토지 면적은 70.80㎡ (약 21.41평)이며, 토지 지분은 70.7996㎡입니다.

토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 132,000,000원입니다.

토지 면적: 70.80㎡ (약 21.41평)

건물 면적: 82.84㎡ (약 25.06평)

1.4. 경매 정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30419 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 소재 '봉동초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본 상 현재 소유권자는 김건중이며, 다수의 근저당 및 가압류, 압류가 설정되어 있습니다.

말소기준권리는 2017년 11월 23일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당(금114,000,000원)으로, 매각으로 인해 소멸될 권리들이 많습니다.

총 등기부채권액은 1,145,521,010원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인 조 씨가 거주 중입니다.

보증금: 10,000,000원

차임: 310,000원

전입일자: 2016년 10월 18일

확정일자: 2018년 03월 14일

대항력: 있음

비고: 상기 임차인은 대항력이 있어, 낙찰자가 보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 다만, 감정평가서 요약 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통한 보증금 회수 또는 인수 여부에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

말소기준권리: 2017.11.23. 농업협동조합자산관리회사 근저당 (114,000,000원)

상기 말소기준권리보다 선순위인 임차인(조 )은 대항력을 가지고 있습니다.

이 외의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부는 신중한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세 분석

본건과 유사한 물건들의 최근 거래 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 전북 완주군 봉동읍 장기리 155-3번지, 2019년식, 84.645㎡ (약 25.6평)이 2025년 10월 14,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 566만원)

* 전북 완주군 봉동읍 장기리 249-3번지, 2016년식, 72.04㎡ (약 21.8평)이 2026년 2월 9,200만원에 거래되었습니다. (평당 약 422만원)

* 전북 완주군 봉동읍 장기리 268-10번지, 2003년식, 77.5㎡ (약 23.4평)이 2026년 7월 5,300만원에 거래되었습니다. (평당 약 226만원)

본건의 건물 면적은 82.84㎡ (약 25.06평)이며, 건축 연도는 2015년~2016년으로 추정됩니다.

가장 유사한 거래 사례인 155-3번지(2019년식, 84.645㎡, 14,500만원)와 비교 시, 본건은 면적은 유사하나 건축 연도가 다소 오래되었습니다.

155-3번지의 평당 시세를 적용하면 약 14,180만원 (82.84㎡ * 1,713,000원/㎡) 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가(132,000,000원)는 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 '봉동초등학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

주변에 소규모 점포 및 생활 편의시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

주변 지도 검색 결과, 특이할 만한 혐오시설이나 소음 유발 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 10,000,000원에 대한 인수 여부가 불확실합니다.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 대항력 요건이 상충될 수 있어, 법률 전문가와 상담하여 인수 부담이 없도록 면밀한 검토가 필요합니다. 임차인 명도 과정에서 추가 비용 및 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

본건은 공동담보 물건으로, 채무 총액이 매우 높아 채권 회수 절차가 복잡할 수 있습니다.

이는 경매 진행 과정이나 향후 소유권 이전 시 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 완주군 봉동읍 내 준신축급 다세대주택으로, 교육 시설 접근성이 양호하고 일반적인 주거 생활이 가능한 입지에 있습니다.

감정가는 시장 시세와 부합하는 수준으로 판단되나, 대항력 있는 임차인의 존재와 높은 채무 총액은 잠재적 리스크 요인입니다.

철저한 권리 분석 및 임차인 명도 계획 수립이 선행된다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치 (봉동초등학교 인근)

* 준신축급 (2015~2016년 건축 추정) 다세대주택

* 시장 시세 대비 합리적인 감정가

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 132,000,000원이며, 유사 물건의 최근 실거래가는 14,500만원 수준입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 문제 및 높은 채무 총액 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 임차인 보증금 10,000,000원이 인수되지 않는다는 전제 하에, 입찰 희망가는 120,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다.

보수적인 관점에서 125,000,000원 을 목표가로 설정하되, 실제 입찰 시에는 권리관계 재확인 및 명도 비용 추산을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.