나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30419 [2] 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 349 푸른빌라 102동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2026.05.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건 기호가~다)는 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 소재 '관촌면행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대임. - 본건 기호라~사)는 전북특별자치도 완주군 봉동읍 장기리 소재 '봉동초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 아파트단지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주택지대임.

교통상황

본건 단지까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

- 기호가~다) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호 외 2개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임. - 기호라,마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 2층 201호 외 1개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임. - 기호바,사) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 101호 외 1개호로서 - 외 벽: 벽돌 치장쌓기 마감 등 - 내 벽: 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호임.

이용상태

- 기호가~다)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임 - 기호라,마)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임. - 기호바,사)는 각각 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

- 기호가~다)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음. - 기호라,마)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음. - 기호바,사)는 기본적인 위생 및 급·배수설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

- 관촌리 349 외 : 대체로 등고 평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임. - 장기리 833 : 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임. - 장기리 833-1 : 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

- 기호가~다): 본건 단지 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함. - 기호라,마): 본건 단지 남측 및 서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함. - 기호바,사): 본건 단지 남측으로 폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 관촌리 349 : 일반상업지역(일반상업지역), 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_주거상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2023-03-14)(관촌 자연재해위험개선지구)<자연재해대책법> - 관촌리 344-2 : 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_주거상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2023-03-14)(관촌 자연재해위험개선지구)<자연재해대책법> - 장기리 833 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(황토유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-03-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) - 장기리 833-1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-12-01)(절대금지지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(황토유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-03-14)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임. - 기 타: --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30419 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 349 푸른빌라 102동 4층 401호

용도: 다세대주택

건물명: 푸른빌라 102동

층수: 4층 중 4층

건축년도: 2013년 (사용승인일 2014년 3월 12일)

1.3. 면적 및 가치

감정가: 78,000,000원 (7천8백만원)

토지면적: 58.55㎡ (약 17.71평)

토지지분: 58.55㎡ (약 17.71평)

건물면적: 58.72㎡ (약 17.76평)

건물지분: 58.72㎡ (약 17.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

주의사항: (정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 임실군 관촌면 관촌리 소재 '관촌면행정복지센터' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 소규모 점포 등이 혼재하는 면소재지 내 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

토지는 대체로 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 현황 '다세대주택부지'로 이용 중입니다.

본건 단지 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로를 통해 출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 관촌리 349번지: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역, 자연재해위험개선지구.

* (참고: 감정평가서상 다른 필지도 언급되어 있으나, 본건 매각 대상은 관촌리 349번지 푸른빌라 102동 401호이므로 해당 주소에 대한 제한 사항을 우선합니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물등기부 요약에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당, 가압류, 압류 등기 내역이 확인됩니다.

등기부상 채무 총액은 약 11억 1천 6백만원으로 매우 높은 편입니다.

최초 근저당권(을6, 2017.12.05)이 말소 기준권리이며, 이후 설정된 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

농업협동조합자산관리회사 명의의 임의경매개시결정(갑14, 2026.04.27)으로 본 경매가 진행 중입니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 보증금 합계가 0원이므로 대항력 있는 임차인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 임실군 관촌면은 군소재지로서, 주변은 주택가와 소규모 상업시설이 혼재된 지역입니다.

4.2. 상업 시설 현황

면 소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 접근 가능합니다.

주변은 다세대주택 및 단독주택이 주를 이루고 있어, 해당 지역의 주된 상권은 주거민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 '관촌면행정복지센터'가 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

* 소규모 점포 및 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 제공된 정보에는 본건 소재지 인근의 구체적인 교육시설(초등학교, 중학교 등) 정보가 명확히 기재되어 있지 않습니다. 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주거 환경

* 주위는 조용한 주택지대로 형성되어 있으며, 복잡한 도심 환경보다는 비교적 한적한 주거 환경을 제공합니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본적인 위생 및 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 채무 총액이 매우 높아, 채무 불이행으로 인한 경매 절차가 진행된 점을 고려해야 합니다. 그러나 현재까지 파악된 바로는 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 권리나 임차보증금은 없는 것으로 보입니다.

6.2. 건물 노후도 및 관리 상태

건축년도가 2013년~2014년으로 비교적 신축에 속하여 심각한 노후 문제는 없을 것으로 보입니다. 그러나 공동주택 특성상 건물의 실제 관리 상태 및 공용 부분의 유지 보수 여부는 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역을 종합적으로 조사한 결과, 본건 소재지 인근에 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획상 '가축사육제한구역', '자연재해위험개선지구' 등이 언급되어 있어 관련 규제나 잠재적 위험성을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 임실군 관촌면 소재의 신축급 다세대주택으로, 비교적 양호한 주거 환경과 접근성을 갖추고 있습니다. 등기부상 복잡한 권리관계와 높은 채무 총액이 있었으나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정이며 인수할 임차보증금도 없어 권리상 문제는 적을 것으로 판단됩니다. 건물 연식이 신축급인 점은 장점이나, 면 소재지라는 점을 감안할 때 지역의 전반적인 부동산 시장 동향 및 향후 가치 상승 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급인 다세대주택으로 관리 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

* 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확합니다.

* 인수할 임차보증금이 없어 추가적인 금전 부담이 없습니다.

* 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 전용면적(약 58.72㎡)을 가진 관촌면 소재 다세대주택의 2026년 4월~7월 거래가는 4,500만원(연립주택, 1987년식), 7,000만원(다세대주택, 2013년식), 9,800만원(다세대주택, 2013년식)으로 확인되었습니다.

본건은 102동 4층 401호이며, 건축년도 또한 2013년~2014년으로 유사한 '으뜸빌라'의 2026년 7월 4층 거래가 9,800만원이 가장 유사한 비교 사례로 판단됩니다.

본건의 감정가는 7,800만원으로, 최근 실거래가 하단(7,000만원)과 상단(9,800만원) 사이이며, 특히 유사 조건의 최고가 거래 사례(9,800만원)를 고려할 때 향후 시장 가치는 7,000만원 ~ 9,800만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가 7,800만원 대비 최근 실거래 최고가 9,800만원임을 고려하여, 시세 대비 합리적인 수준에서 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

인수 부담이 없고 건물 상태가 양호한 점을 감안하면, 감정가 대비 10~20% 상승한 가격 또는 유사 건물의 실거래가 하단~중간 수준을 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 8,500만원 ~ 9,200만원 사이에서 입찰 전략을 수립하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.