나이스옥션 법원경매 천안 2025타경680 [4] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1300 스카이빌딩 7층703호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ‘성정중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 근린생활시설, 위락 및 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상8층/지하2층 건물 내 기호(1) 6층 601호, 기호(2) 7층 701호, 기호(3) 7층 702호, 기호(4) 7층 703호로서, 외벽 : 복합판넬, 드라이비트 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 인테리어, 타일 등 마감 바닥 : 타일 등 마감 창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호(1, 2) : 집합건축물대장(전유부)상 노유자시설(사회복지시설)로서, 공실상태임. 기호(3, 4) : 집합건축물대장(전유부)상 제2종근린생활시설(동물미용실)로서, 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 스프링클러, 화재탐지설비 등 화재 관련 설비, 주차설비, 일부 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 가장형의 평지로서, '상업용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획 구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 본건 건물 1층 면적은 906.65㎡이나, 집합건축물대장 (표제부)에는 909.65㎡로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경680 (4)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1300 스카이빌딩 7층 703호

* 용도: 전체 건물(스카이빌딩)은 근린생활시설, 판매시설, 문화및집회시설, 업무시설, 위락시설, 노유자시설 등으로 이용 가능하며, 본건(703호)은 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(동물미용실)입니다.

* 감정가: 355,000,000원

* 토지면적: 696.62㎡ (약 210.75평)

* 토지지분: 28.818779999999997㎡ (약 8.72평)

* 건물면적: 286.10㎡ (약 86.56평)

* 건물지분: 286.1㎡ (약 86.56평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국OOOOOO (국민은행으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ‘성정중학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 근린생활시설, 위락 및 숙박시설 등이 형성된 상가지대로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 남측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 1번 근저당권 (국민은행, 2023-07-07 접수, 1,020,000,000원)입니다.

* 소멸되는 권리: 본 건 매각으로 인하여 말소기준권리인 국민은행 근저당권 이하 모든 권리(을구 근저당권, 갑구 임의경매, 갑구 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있습니다. 그러나 현재 제시된 정보상으로는 해당 지상권이 확인되지 않습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 이용 현황: 전체 건물(스카이빌딩)은 집합건축물대장상 위락시설 등으로 등재되어 있으며, 다양한 용도로 활용 가능합니다. 본건 703호는 제2종근린생활시설(동물미용실) 용도로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

* 상권 특성: 주위가 상업 및 유흥지대로 형성되어 있어 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 상가지대 내 위치하여 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교육시설: 인근에 성정중학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 교통: 간선도로 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 접근성도 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 부동산에 대한 중복 경매 사건(2026타경10081)이 존재합니다. 이는 경매 진행 및 결과에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사항이므로 주의가 필요합니다.

* 공부와의 차이: 본건 건물의 1층 면적이 등기사항전부증명서(906.65㎡)와 집합건축물대장(909.65㎡) 간에 상이하게 기재되어 있습니다. 이 부분은 추후 법적 검토 및 정리가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하며, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있습니다. 비록 공실 상태로 확인되었으나, 실제 점유 관계나 예상치 못한 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 미확인 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리 중 지상권이 명시되어 있으나, 현재 그 존재 여부가 불분명합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 상업지역에 위치한 스카이빌딩 내 근린생활시설(703호)입니다. 입지, 교통, 주변 상권은 양호한 편이며, 건물 역시 다양한 용도로 활용 가능합니다. 권리분석상 인수할 부담은 없으나, 중복 사건 존재, 공부상의 면적 차이, 미확인 임대 관계 등 잠재적 리스크 요소를 반드시 인지하고 신중하게 접근해야 합니다. 현재 공실 상태로 확인되어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 중심 상업지구 내 위치: 천안시 상업지역에 속해 있어 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 공실 상태: 현재 공실로 확인되어 명도 및 즉시 활용에 대한 부담이 상대적으로 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 355,000,000원입니다. 낙찰 후 인수해야 할 임차인의 보증금이 없으며, 현재 공실 상태라는 점을 고려할 때, 시장 상황, 건물 관리 상태, 공실률, 명도 예상 비용, 관련 법규 검토 비용 등을 종합적으로 반영하여 보수적인 접근이 필요합니다. 중복 사건 및 공부상 차이 등 리스크 요소를 충분히 감안하여 감정가 이하 또는 시장 상황에 부합하는 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 심층적인 시장 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.