나이스옥션 법원경매 천안 2025타경680 [2] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1300 스카이빌딩 7층701호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ‘성정중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 근린생활시설, 위락 및 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상8층/지하2층 건물 내 기호(1) 6층 601호, 기호(2) 7층 701호, 기호(3) 7층 702호, 기호(4) 7층 703호로서, 외벽 : 복합판넬, 드라이비트 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 인테리어, 타일 등 마감 바닥 : 타일 등 마감 창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호(1, 2) : 집합건축물대장(전유부)상 노유자시설(사회복지시설)로서, 공실상태임. 기호(3, 4) : 집합건축물대장(전유부)상 제2종근린생활시설(동물미용실)로서, 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 스프링클러, 화재탐지설비 등 화재 관련 설비, 주차설비, 일부 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 가장형의 평지로서, '상업용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획 구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 본건 건물 1층 면적은 906.65㎡이나, 집합건축물대장 (표제부)에는 909.65㎡로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경680 (2)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1300 스카이빌딩 7층 701호 (도로명: 충청남도 천안시 서북구 성정공원5로 21)

* 용도: 노유자시설 (집합건축물대장 상 근린생활시설, 판매시설, 문화및집회시설, 업무시설, 위락시설, 노유자시설 등 복합용도)

* 감정가: 224,000,000원

* 토지 면적: 36.36㎡ (약 11.00평)

* 건물 면적: 180.50㎡ (약 54.60평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 국민은행 (국OOOOOO)

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 물건 세부 정보

* 건물 구조: 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지상 8층 / 지하 2층 건물 내 7층 701호

* 마감: 외벽 - 복합판넬, 드라이비트 등. 내벽 - 몰탈위 페인트, 벽지, 인테리어, 타일 등. 바닥 - 타일 등. 창호 - 강화유리, 새시창호 등.

* 설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 스프링클러, 화재탐지설비, 주차설비, 일부 냉난방설비 등.

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 성정중학교 남동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 위락 및 숙박시설 등이 밀집된 상가지대입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 도로 상태: 남측으로 폭 약 25m의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 현황: 2필지가 일단의 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 이용 계획: 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을17 근저당권 (국민은행, 2023-07-07)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건 관련하여 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.)

* 등기부 현황 요약:

* 소유권보존 (주식회사오엠종합건설) - 2009-07-27

* 소유권이전청구권가등기 (전용대) - 2009-07-30

* 소유권이전 (심수현, 2013타경2633 임의경매) - 2014-10-28

* 근저당 (국민은행, 1,020,000,000원, 말소기준권리) - 2023-07-07

* 임의경매 (국민은행, 867,326,937원, 본건) - 2025-08-22

* 강제경매 (주식회사바른종합관리, 2026타경10081) - 2026-01-20

* 총 채권액: 등기부상 채권 총액은 1,020,000,000원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 조사되지 않아 인수될 보증금은 없으나, 실제 점유자가 있을 수 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 임차인 정보는 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통해 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 위락시설, 숙박시설 등이 밀집된 상업지대입니다.

* 상권 활성화: 성정중학교와 인접해 있고, 유동인구가 많은 상권으로 업종에 따라 활성화될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 성정중학교가 인근에 위치하고 있으며, 다양한 상업 및 편의시설이 발달한 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지도 및 위성 이미지 분석 결과, 본건 인근에 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 납골당 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 위락 및 숙박시설이 혼재되어 있어 민감한 시설에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복 사건 및 공동 담보로 진행 중으로, 경매 절차상의 복잡성이 수반될 수 있습니다.

* 이용 상태 및 공실: 집합건축물대장상 노유자시설 및 제2종근린생활시설로 분류되나, 현재 일부 호실은 공실 상태입니다. 향후 공실 장기화 또는 용도 변경의 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물 1층 면적에 있어 등기부와 건축물대장 간 차이(906.65㎡ vs 909.65㎡)가 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 미확인 임대차: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금은 0원으로 조사되었으나, 실제 점유 현황은 반드시 현장 확인을 통해 명확히 파악해야 합니다. 대항력 있는 임차인 존재 시 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 천안시 서북구 성정동의 상업 중심지에 위치한 스카이빌딩 내의 구분 건물로, 대로변에 인접하여 접근성이 우수합니다.

* 다양한 용도로 활용 가능한 잠재력이 있으며, 주변 상권의 활성화 정도에 따라 수익성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 중복 사건 및 공동 담보라는 점, 공부와의 면적 차이, 임대차 관계 미확인 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

* 현재 일부 공실 상태임을 감안하여, 투자 시 공실 위험 및 향후 임대 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 상업지역 내 대로변 위치로 뛰어난 접근성 및 가시성 확보.

* 복합 용도 활용: 노유자시설 및 근린생활시설 등 다양한 사업화 가능성.

* 권리 관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리 소멸 예상으로 권리 관계가 비교적 명확함 (단, 추가 확인 필요).

* 낮은 인수 부담: 임차인 인수 보증금 0원으로 명도 관련 부담 최소화 (단, 점유자 확인 필수).

9. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 예상 낙찰률, 권리 인수 가능성, 명도 비용, 수리 비용, 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있으며, 심도 있는 현장 조사와 전문가의 면밀한 분석이 필요합니다.

* 통상적으로 감정가의 70~90% 범위 내에서 고려될 수 있으나, 물건의 구체적인 상태와 시장 상황에 따라 크게 달라질 수 있음을 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.