나이스옥션 법원경매 천안 2025타경680 [3] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1300 스카이빌딩 7층702호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ‘성정중학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 근린생활시설, 위락 및 숙박시설 등으로 형성된 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건 은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상8층/지하2층 건물 내 기호(1) 6층 601호, 기호(2) 7층 701호, 기호(3) 7층 702호, 기호(4) 7층 703호로서, 외벽 : 복합판넬, 드라이비트 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 인테리어, 타일 등 마감 바닥 : 타일 등 마감 창호 : 강화유리, 새시창호 등임.

이용상태

기호(1, 2) : 집합건축물대장(전유부)상 노유자시설(사회복지시설)로서, 공실상태임. 기호(3, 4) : 집합건축물대장(전유부)상 제2종근린생활시설(동물미용실)로서, 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전, 스프링클러, 화재탐지설비 등 화재 관련 설비, 주차설비, 일부 냉난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 가장형의 평지로서, '상업용건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1, 2) : 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획 구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

귀 제시목록 및 등기사항전부증명서상 본건 건물 1층 면적은 906.65㎡이나, 집합건축물대장 (표제부)에는 909.65㎡로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경680 (3)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1300 스카이빌딩 7층702호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 주요 용도는 위락시설로 되어 있으나, 기타 용도로 근린생활시설, 판매시설, 문화및집회시설, 업무시설, 노유자시설 등 복합적인 용도가 기재되어 있습니다.)

감정가: 479,000,000원

토지면적: 77.74㎡ (약 23.52평)

건물면적: 385.90㎡ (약 116.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOOOOO (국민은행으로 추정)

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: (별도 기재된 내용 없음)

특수물건정보: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ‘성정중학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주위는 근린생활시설, 위락 및 숙박시설 등이 형성된 상가지대로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물구조: 본 건물은 철골철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕으로 지상 8층, 지하 2층 건물이며, 본건은 7층 702호입니다. 외벽은 복합판넬, 드라이비트 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈 위 페인트, 벽지, 인테리어, 타일 등으로 마감되었습니다. 바닥은 타일 등, 창호는 강화유리, 새시창호 등으로 마감되었습니다 [cite:user].

토지형상 및 이용상태: 2필 일단의 대체로 가장형의 평지로서 '상업용건부지'로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획 구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)에 속하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 을6 근저당권 (국민은행, 2023-07-07 접수, 1,020,000,000원) 입니다.

인수되는 권리: 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 기재된 바가 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 성정동 일대는 근린생활시설, 위락 및 숙박시설 등이 복합적으로 형성된 상가지대입니다. 다양한 업종의 상가가 밀집해 있어 유동인구가 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 본 건물은 두정역과 도보로 약 12분 거리에 위치하며, 주변에 롯데마트, 갤러리아 센터시티, 신세계백화점 천안아산점 등 대형 쇼핑 시설이 있습니다. 또한, 다수의 음식점, 편의점, 병원 등이 소재하여 생활 편의시설이 풍부한 편입니다.

교육시설: 인근에 성정중학교가 소재하고 있습니다.

주차: 건물 내에 주차 설비가 마련되어 있으며, 약 80대 가량의 주차가 가능한 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정이 복잡할 수 있으며, 권리 관계 파악에 주의가 필요합니다.

공실 위험: 감정평가서상 기호(1, 2) 호실은 노유자시설로 공실이며, 기호(3, 4) 호실은 제2종근린생활시설(동물미용실)로 사용되었으나 현재 공실 상태입니다. 따라서 공실 발생 및 장기화될 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

공부와의 차이: 건물 1층 면적이 집합건축물대장 표제부상 909.65㎡이나, 등기사항전부증명서상에는 906.65㎡로 상이하여 추가 확인이 요구됩니다.

임대관계 미상: 임차인의 보증금 및 차임 등 임대 관계가 불분명하여, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

유흥업소 밀집 지역: 성정동 일부 지역은 나이트클럽, 유흥업소, 모텔 등이 밀집한 상권을 형성하고 있어, 본 물건의 이미지나 향후 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동의 상업지역에 위치한 스카이빌딩 내 근린상가입니다. 성정중학교 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변 상업시설 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수하는 권리 부담은 적습니다. 다만, 중복사건 및 공동담보 물건이라는 점, 일부 호실의 공실 상태, 공부와 등기부상 면적 차이, 그리고 임대관계 미상 등은 본건 취득 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 주변 유흥업소 밀집 지역의 영향도 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

우량 입지: 천안시 서북구의 상업 중심지에 위치하여 안정적인 임대 수요 및 향후 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸로 권리 인수에 대한 부담이 없습니다.

다용도 활용 가능성: 집합건축물대장상 위락시설 외에도 근린생활시설, 판매시설 등으로 복합적인 용도 활용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 479,000,000원입니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 본건의 현황, 주변 시세, 공실률, 명도 비용, 낙찰 이후 예상 임대수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본건은 인수 보증금이 없는 관계로, 이를 제외한 입찰가 산정은 불필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.