나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10067 [2] 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723 1동 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2026.01.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 장재리 소재 '아산역(1호선)' 남측 인근에 위치하며, 부근은 상업 및 업무시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가, 북측 인근에 '아산역 (1호선)', 북측 근거리에 '천안아산역(KTX)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

기호(1, 2) : 철근콘크리트구조 기타지붕 지상18층/지하5층 중 6층 605호, 7층 705호로서, (사용승인일자 : 2022년 11월 0일) 외벽 : 석재타일, 몰탈위 페인트 등 마감 내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감 창호 : 새시창호임.

이용상태

기호(1, 2) : 각각 '업무시설(오피스텔) 1개호'로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급ㆍ배수설비, 화재탐지 및 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비, 지하주 차장시설, 난방설비(지역난방) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, '업무시설부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측, 북측, 서측으로 중로에 접하는 등 인접도로의 포장 및 계통의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 중점경관관리구역(아산신도시).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

물건 비고

업무시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2026타경10067 (2)

* 소재지: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723 1동 7층705호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건물 사용승인일자: 2022년 11월 8일

* 감정가: 161,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 천OOOOO

1.1. 면적 정보

* 토지 면적: 5.97㎡ (약 1.81평)

* 건물 전용 면적: 30.67㎡ (약 9.28평)

1.2. 토지 이용계획

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(아산배방), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역), 택지개발지구, 중점경관관리구역(아산신도시)

2. 입지조건

* 위치: 충청남도 아산시 배방읍 장재리 1723, 1동 7층 705호

* 주변 환경: 본건은 상업 및 업무시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통:

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 간선도로가 소재함.

* 북측 인근에 지하철 1호선 아산역이 위치함.

* 북측 근거리에 KTX 천안아산역이 소재하여 교통 여건이 매우 양호함.

* 도로 상태: 동측, 북측, 서측으로 중로에 접하는 등 인접 도로의 포장 및 계통 상태는 보통임.

3. 권리분석

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 천OOOOO

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-12-09

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되므로, 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 아산역(1호선) 및 KTX 천안아산역 인근에 위치하여 교통의 요지에 해당함.

* 주변 지역은 상업 및 업무시설이 밀집된 상권으로, 유동인구와 배후수요가 풍부한 지역임.

* 다양한 편의시설, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 상권 활성화에 유리한 환경을 갖추고 있음.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 아산역과 KTX 천안아산역을 도보 또는 대중교통으로 이용 가능하여 서울 및 수도권, 전국 주요 도시로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 단지 인근의 상업 및 업무시설 지역에 각종 마트, 병원, 은행, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있음.

* 교육시설: 인근 배방읍 지역에 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경도 양호한 편임.

* 혐오시설 조사: 본 물건의 직접적인 인근 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* 건축물 용도: 현재 업무시설로 이용 중이며, 주거용 오피스텔과는 취득세, 재산세, 부가가치세 등 세금 부과 및 관리비 산정 방식에서 차이가 있을 수 있음.

* 임차인: 비록 대항력이 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

* 신축 건물: 2022년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 장기적인 건물 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성.

7. 종합 의견

* 본 물건은 더블 역세권(1호선 아산역, KTX 천안아산역)에 위치한 신축 오피스텔로서, 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 기대되는 물건임.

* 상업 및 업무지구 내 위치하여 공실 위험이 상대적으로 낮을 것으로 판단되나, 업무시설로서의 특성을 고려한 투자 전략 수립이 필요함.

* 정확한 권리 분석과 주변 시세 조사를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요함.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 프리미엄: 아산역(1호선) 및 KTX 천안아산역을 동시에 이용 가능한 입지로, 시세 상승 잠재력이 높음.

* 신축 건물 이점: 2022년 준공으로 내외부 상태가 양호하며, 향후 수년간 큰 수리비 발생 가능성이 낮음.

* 안정적인 임대 수요: 주변 상업 및 업무지구에 종사하는 인구와 역세권 유동인구를 기반으로 안정적인 임대 수익 확보 가능.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하며, 향후 재산권 행사에 용이함.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 29.132㎡, 10층, 2024년 4월: 16,300만원 (약 559.5만원/㎡)

* 29.132㎡, 9층, 2024년 5월: 16,200만원 (약 556.1만원/㎡)

* 41.045㎡, 12층, 2024년 3월: 22,550만원 (약 549.4만원/㎡)

* 본 건 전용 면적 30.67㎡ 기준, 유사 면적 매매가 평균 약 557.8만원/㎡ 적용 시 예상 시장가는 약 17,102만원 수준임.

* 감정가 161,000,000원 대비 최근 유사 물건 매매가가 약간 상회하는 점과 본 건의 입지 및 상품성을 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 것으로 예상됨.

* 종합 분석 결과, 예상 입찰가는 약 17,300,000원 수준에서 고려해 볼 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.