나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9732 [4] 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 동유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성된 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 2층 201호외 8개호로서,
(사용승인일: 2022.10.05)

외벽: 스톤코트 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

9개호 공히 "공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 등고평탄한 토지로서, 현황 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천
광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대
보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사
업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 통칭 '아트캐슬'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경9732 (4)

물건 소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-20, 1동 3층 302호 (통칭 '아트캐슬')

토지 면적: 21.63㎡ (약 6.54평)

건물 면적: 31.02㎡ (약 9.38평) - 전용면적

총 건물 면적: 31.02㎡ (약 9.38평)

건물 용도: 다세대주택

감정가: 160,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 근해안강망수산업협동조합

사용승인일: 2022년 10월 5일

2. 입지조건

위치: 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 동유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 교통 상황은 보통입니다.

도로: 본건 남서측으로는 노폭 약 8미터, 북서측으로는 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용계획: 해당 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대 보호구역), 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 24일 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리가 됩니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 낙찰과 함께 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원. 이는 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미합니다.

* 특이사항: 임대관계는 미상으로 파악되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 상업시설: 본건 인근에는 학교 및 기본적인 상업시설이 혼재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

부동산 유형: 주변은 다세대주택, 연립주택 등이 밀집한 주거 중심 지역으로 형성되어 있어, 주거용 부동산의 수요가 있는 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

교육시설: 본건 북동측 인근에 마전고등학교가 위치하고 있으며, 해당 지역은 교육환경보호구역(상대 보호구역)으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 주변 기반 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

임대관계 미상: 해당 물건의 실제 임대차 현황 및 임차인의 대항력, 보증금/차임 등에 대한 정보가 명확하지 않은 점은 주의해야 합니다. 반드시 현장 조사를 통해 정확한 사실관계를 파악해야 합니다.

토지 이용계획 제한: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역 등의 제한이 있으나, 일반적인 주거용도 이용에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 예비 조사를 실시했으나, 본건 물건지 인근에서 현저한 혐오시설로 인해 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 사항은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 소재한 2022년 10월 사용승인된 신축급 다세대주택입니다. 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 권리관계 분석상 특별히 인수해야 할 부담은 없어 보이며, 임차인 관련 보증금 또한 인수하는 금액이 없는 것으로 파악되었습니다. 다만, 임대관계 미상이라는 점은 반드시 현장 확인이 필요합니다. 비교적 최신 건물이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

신축급 건물: 2022년 10월에 사용 승인되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

권리관계 명확: 말소기준권리 이후의 권리들은 낙찰과 함께 소멸되어 권리관계가 명확합니다.

무잉수 임차인 가능성: 인수 보증금 합계가 0원으로, 임차인 문제로 인한 추가적인 부담이 없을 가능성이 높습니다. (단, 임대관계 미상에 대한 현장 확인 필수)

9. 예상 입찰가

감정가: 160,000,000원

주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 본건(전용 31.02㎡)과 직접적으로 비교 가능한 유사 면적의 다세대주택 실거래가 데이터가 부족합니다.

* '용진그린빌'(전용 68.31㎡)은 면적이 2배 이상 크며, '타워팰리스4차'(연립, 전용 59.8㎡) 및 '클라우스2동'(연립, 전용 49.96㎡)은 주택 유형 및 면적에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

* 이를 감안할 때, 본건과 유사한 면적의 신축급 다세대주택의 경우, 평당 2,000만원에서 2,500만원 수준으로 시세가 형성될 수 있다는 일반적인 추정을 바탕으로 볼 때, 본건(약 9.38평)의 대략적인 시장 가치는 187,600,000원 ~ 234,500,000원 범위로 예상할 수 있습니다. (이는 추정치이며, 실제 시세는 다를 수 있습니다.)

* 감정가 160,000,000원은 이러한 추정치에 비해 낮은 수준으로 볼 수 있습니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가:

* 감정가를 기준으로, 현재 시장 상황과 물건의 잠재적 리스크(임대관계 미상 등)를 종합적으로 고려할 때, 입찰가율 70% ~ 80% 수준에서 접근하는 것이 합리적인 전략이 될 수 있습니다.

* 따라서, 112,000,000원 ~ 128,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 중요 주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 제한적인 정보와 일반적인 시장 추정치에 기반한 것이므로, 반드시 현장 방문을 통한 직접적인 물건 상태 확인, 주변 시세에 대한 추가적이고 심층적인 조사, 그리고 관할 법원의 기일 내 변동 사항 등을 종합적으로 검토한 후 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.