나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9732 [5] 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 동유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성된 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 2층 201호외 8개호로서,
(사용승인일: 2022.10.05)

외벽: 스톤코트 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

9개호 공히 "공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 등고평탄한 토지로서, 현황 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천
광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대
보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사
업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 통칭 '아트캐슬'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2024타경9732 (5)

소재지

인천광역시 서구 마전동 1129-20, 1동 3층 303호 (통칭 '아트캐슬')

용도

다세대주택

건축물 사용승인일

2022년 10월 5일

감정가

319,000,000원

토지면적

43. 24㎡ (약 13.08평)

건물면적

62. 04㎡ (약 18.77평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

위치

대상 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경

주변은 동일 유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 편리한 편입니다.

도로

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2022년 11월 24일 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권 (채권액 1,656,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없습니다. (등기부 외 권리 존재 여부는 추가 확인 필요)

임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 5월 24일

* 배당신고일자: 2024년 8월 28일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금 20,000,000원은 인수되지 않으며, 배당을 통해 변제받을 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

주변 지역 특성

대상 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 연립주택, 학교, 상업시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

인근 시세 (참고)

* 2026년 7월, 마전동 1163-6번지 '용진그린빌' (2025년 준공, 68.31㎡)이 398,000,000원에 직거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1926만원 수준입니다.

* 2026년 7월, 마전동 988-1번지 '타워팰리스4차' (2016년 준공, 59.8㎡)가 154,000,000원에 중개거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 851만원 수준입니다.

* 2026년 7월, 마전동 981-8번지 '클라우스2동' (2015년 준공, 49.96㎡)이 130,000,000원에 중개거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 860만원 수준입니다.

분석

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 건물로, 최근 거래된 신축 건물(용진그린빌)의 시세가 3.3㎡당 약 1926만원으로 매우 높게 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 반면, 2015-2016년 준공된 연립주택들의 시세는 3.3㎡당 약 850-860만원 수준으로 신축 건물과의 가격 차이가 크게 나타납니다. 본건의 감정가 319,000,000원 (3.3㎡당 약 1700만원)은 신축 건물 시세를 고려할 때 합리적이거나 다소 낮은 수준으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설

마전고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의 시설

주변에 상업시설이 형성되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

기타

대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상

현재 임대 관계가 파악되지 않아, 실제 거주자나 임차인과의 명도 진행 시 협의가 필요할 수 있습니다. 다만, 해당 임차인은 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

공동담보 물건

채무자가 공동으로 담보를 제공한 물건으로, 다른 공동 담보물의 경매 진행 여부에 따라 낙찰 물건의 가치 변동성이 있을 수 있습니다. 본 건의 경우, 근저당 총액이 매우 높아 추가적인 담보물 경매 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용 계획

본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대), 성장관리권역 등의 규제를 받고 있으나, 이는 일반적인 주거 지역에서 흔히 나타나는 규제입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 신축된 다세대주택으로 건물이 매우 신축이라는 장점이 있습니다. 마전고등학교 인근에 위치하며 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정이며, 임차인의 대항력도 없어 명도 리스크는 낮을 것으로 판단됩니다. 다만, 채권 총액이 매우 높고 공동담보 물건이라는 점에서 경매 절차 진행에 따라 변동성이 있을 수 있음을 유의해야 합니다. 인근 신축 건물의 높은 시세를 고려할 때, 감정가는 합리적이거나 다소 저평가되었을 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물

2022년 사용승인으로 향후 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

명도 용이성

인수되는 권리가 없고, 임차인도 대항력이 없어 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 보입니다.

입지

마전고등학교 인근 주거 지역으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

잠재적 시세 상승

주변 신축 건물의 높은 실거래가를 고려할 때, 시세 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 319,000,000원

인수 보증금: 0원

현 시세 분석 결과, 신축 건물로서의 가치와 낮은 명도 리스크를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 경쟁이 예상될 수 있습니다. 신축 건물의 3.3㎡당 가격이 약 1,900만원 이상임을 감안하면, 본건의 3.3㎡당 가격(약 1700만원)은 매력적일 수 있습니다. 보수적인 관점에서 감정가의 85~95% 범위를 입찰가로 고려할 수 있으며, 적극적으로는 감정가 또는 그 이상으로 입찰하는 전략도 가능합니다.

권장 입찰가: 310,000,000원

(산정 근거: 3.3㎡당 약 1,700만원 수준으로 감정되었으나, 인근 신축의 3.3㎡당 약 1,900만원 이상 시세를 고려하여 감정가 수준 또는 그 이상을 목표로 하되, 보수적인 투자자는 감정가 하단부부터 접근하는 것을 고려할 수 있습니다. 명도 리스크가 낮다는 점과 건물의 신축성을 감안하여, 높은 가격대의 경쟁을 예상하며, 310,000,000원을 적정 입찰가로 제시합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.