나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9732 [7] 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 동유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성된 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 2층 201호외 8개호로서,
(사용승인일: 2022.10.05)

외벽: 스톤코트 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

9개호 공히 "공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 등고평탄한 토지로서, 현황 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천
광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대
보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사
업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 통칭 '아트캐슬'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경9732 (7)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 319,000,000원

토지면적: 43.24㎡ (약 13.08평)

건물면적: 62.04㎡ (약 18.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 근OOOOOO

특이사항: 공동담보, 통칭 '아트캐슬'임

사용승인일: 2022년 10월 5일

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동일 유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

본 경매는 근해안강망수산업협동조합의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매(2024타경9732)입니다.

소유권 보존 등기(갑1)는 2022년 10월 21일 김영신 외 1명 명의로 되어 있습니다.

등기부상 채권 총액은 1,656,000,000원입니다.

본 건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원, 전입/확정일자 2024년 6월 28일. 배당신고일자는 2024년 10월 8일입니다.

대항력은 없습니다.

인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 다세대주택 및 연립주택이 다수 분포하고 있습니다.

주변에 학교와 일부 기반 상업시설이 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

지역 특성상 주거 위주의 상권으로 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량으로의 진출입이 원활하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: "마전고등학교"와 인접해 있으며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의시설: 인근 상업시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

매우 높은 등기부채권 총액으로 인해 채무 불이행으로 인한 경매가 진행되었음을 알 수 있습니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 성장관리권역 등 일부 용도 제한 사항이 있습니다.

건축물 사용승인일이 2022년으로 신축에 가깝지만, 공동담보 물건이라는 점은 추가적인 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다.

감정평가 시점과 현재 시점 사이의 부동산 시세 변동 가능성에 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천 서구 마전동에 위치한 2022년 사용승인된 다세대주택으로, 비교적 신축급 물건에 해당합니다.

주거 단지 내에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성은 보통입니다.

권리 분석 결과, 말소될 권리가 다수이며 인수되는 임차보증금은 없습니다.

전반적으로 권리상 하자 없이 안전하게 취득 가능할 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

2022년 준공된 신축급 건물로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

인천 서구 마전동 지역의 향후 개발 가능성을 고려한 투자 가치가 있습니다.

권리 분석상 인수 부담이 없어 비교적 안정적인 경매 투자가 가능합니다.

감정가와 시세 비교를 통해 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 본건과 비슷한 시기에 준공되었거나 신축인 다세대주택의 거래 사례를 참고하였습니다.

최근 인근 '용진그린빌'(2025년 준공, 전용면적 68.31㎡)이 2026년 7월 5일 398,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이를 기준으로 환산한 본건(전용면적 62.04㎡)의 적정 시세는 약 361,458,000원으로 추정됩니다.

감정가 319,000,000원 대비 시세가 높게 형성되어 있어, 적극적인 입찰을 고려해볼 만합니다.

최적의 입찰가는 시세와 감정가, 현장 조사를 통한 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 고려하여, 예상 입찰가를 340,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.