나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9732 [2] 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 동유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성된 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 2층 201호외 8개호로서,
(사용승인일: 2022.10.05)

외벽: 스톤코트 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

9개호 공히 "공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 등고평탄한 토지로서, 현황 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천
광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대
보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사
업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 통칭 '아트캐슬'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경9732 (2)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 2층 202호

물건명칭: 아트캐슬 (통칭)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 35.88㎡ (약 10.85평)

토지지분: 35.88㎡ (약 10.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 51.48㎡ (약 15.57평) - 전용면적 기준

건물지분: 51.48㎡ (약 15.57평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 2022년 10월 5일

외벽마감: 스톤코트 및 석재 붙임 마감 등

창호: 하이새시창호

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 265,000,000원

채권자: 근OOOOOO

1.5. 토지 이용 계획

용도지역: 제2종일반주거지역

기타용도: 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대 보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)

1.6. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022.11.24 근저당권)

총 채권액: 1,656,000,000원

소유권보존: 김영신 외 1명 (2022-10-21)

근저당권: 근해안강망수산업협동조합 (2022-11-24, 1,656,000,000원) - 말소기준권리

임의경매개시결정: 근해안강망수산업협동조합 (2024-07-19, 1,431,344,244원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 유사한 유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기본적인 상업 시설 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건 토지는 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리인 근저당권(2022.11.24)보다 후순위 권리 및 인수해야 할 권리가 존재하지 않습니다. 따라서 낙찰 시 모든 등기부상 권리는 소멸됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 이경민

보증금: 15,000,000원

차임: 650,000원

전입/확정일자: 2024-05-17

배당신고일자: 2024-10-11

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 물건이 속한 인천광역시 서구 마전동 일대는 주거 지역으로, 다세대주택 및 연립주택이 밀집해 있으며, 학교 및 생활 편의시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

4.2. 실거래가 분석

제공된 최근 매매/전월세 정보(2026년 7월 기준 예측치)를 분석한 결과, 유사한 유형의 신축 다세대주택인 '용진그린빌'(2025년식, 68.31㎡)이 398,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 환산한 제곱미터당 가격은 약 5,826,496원입니다. 본 물건(51.48㎡)에 적용 시 예상 가치는 약 299,800,000원입니다.

다른 비교 사례인 연립주택 ('타워팰리스4차', '클라우스2동')은 건축 연도가 오래되고 면적이 작아 상대적으로 낮은 가격대(130,000,000원~154,000,000원)에 거래되었습니다.

감정가는 265,000,000원이지만, 건축 연도(2022년)를 고려할 때 실거래가 분석 결과는 감정가보다 높게 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 인근에 상업시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 환경

물건지 북동측에 마전고등학교가 위치하며, '교육환경보호구역(상대 보호구역)'으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

다만, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 인근에 축산 관련 시설이 존재할 가능성이 있습니다. 그러나 교육환경보호구역과의 중첩으로 인해 대규모 축산 시설이 입지하기는 어려울 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 변동 가능성

본 건은 임의경매로 진행 중이며, 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 변동으로 인한 리스크는 낮습니다.

6.2. 건물 상태

2022년 10월에 사용 승인된 신축 건물로, 외관상 특별한 문제는 없어 보입니다. 그러나 장기적인 하자 보수 여부 등에 대한 확인은 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대 관련 불확실성

제공된 정보에 따르면 임대 관계가 미상으로 명시되어 있습니다. 비록 대항력 없는 임차인이 존재하나, 실제 거주 현황이나 추가적인 임대차 관계가 있을 가능성에 대한 확인은 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 신축급 다세대주택으로, 권리 관계가 깨끗하고 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 없습니다. 마전고등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성도 보통 수준입니다. 제공된 미래 시점의 실거래가 분석 결과는 감정가 대비 높은 가치를 시사하고 있어 입찰 시 전략적인 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 건물 (2022년 10월)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없는 깨끗한 권리 분석

* 대항력 없는 임차인으로 인한 추가 보증금 인수 부담 없음

* 마전고등학교 인접 및 생활 편의시설 접근 용이

9. 예상 입찰가

감정가: 265,000,000원

비교 사례 분석 결과, 본 건과 유사한 신축 다세대주택의 제곱미터당 가격을 고려할 때, 예상 가치는 약 299,800,000원으로 추정됩니다.

다만, 이는 미래 시점의 예측치이며 현재 시장 상황, 건물 상태, 실제 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

따라서, 보수적으로 접근하되 시세 대비 메리트를 고려하여 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.