나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9732 [6] 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 동유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성된 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 2층 201호외 8개호로서,
(사용승인일: 2022.10.05)

외벽: 스톤코트 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

9개호 공히 "공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 등고평탄한 토지로서, 현황 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천
광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대
보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사
업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 통칭 '아트캐슬'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경9732 (6)

1.2. 소재지

인천광역시 서구 마전동 1129-20, 1동 4층 401호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

319,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 43.24㎡ (약 13.08평)

건물면적: 62.04㎡ (약 18.77평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

근OOOOOO

1.9. 특이사항

공동담보, '아트캐슬'로 통칭.

1.10. 사용승인일

2022년 10월 5일

2. 입지조건

2.1. 위치

대상 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

2.2. 주위환경

주변은 동유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성된 지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.3. 도로 및 교통

남서측 노폭 약 8미터, 북서측 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 김영신 외 1명 (접수일자: 2022-10-21)

* 근저당 (말소기준권리): 근해안강망수산업협동조합 (채권액: 1,656,000,000원, 접수일자: 2022-11-24)

* 임의경매개시결정: 근해안강망수산업협동조합 (채권액: 1,431,344,244원, 접수일자: 2024-07-19)

총 등기부채권액은 1,656,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정재범

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 700,000원

* 전입일자/확정일자: 2023-11-09

* 배당신고일자: 2024-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리인 근저당보다 늦은 권리는 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

임차인 정재범은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원에 대한 인수 부담은 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 구체적인 개요는 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 다세대주택, 연립주택, 학교, 기본적인 상업시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

4.2. 편의시설 접근성

주변 상업시설을 통한 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층에 위치하며, 2022년 10월 5일에 사용승인되었습니다. 외벽은 스톤코트 및 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 내부는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 및 승강기가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

인천광역시 서구 마전동 1129-20 주변 지역에서 특별히 문제될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 마전고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

임대차 관계가 미상인 부분이 있으나, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

6.2. 권리관계

채권 총액이 상당한 수준이나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

6.3. 건물 노후도

2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로 큰 문제는 없어 보이나, 향후 유사 건물과의 가격 경쟁력 및 관리 상태에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치한 비교적 신축 다세대주택으로, 마전고등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거 환경입니다. 권리관계상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없고, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 주변 시세 및 향후 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 인천 서구 지역의 주거 수요를 고려할 때 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 신축 다세대주택인 '용진그린빌'(2025년 준공, 68.31㎡)의 최근 매매가가 39,800만원으로, 면적당 약 582.6만원/㎡입니다. 이를 본 물건의 건물면적(62.04㎡)에 적용하면 약 36,166만원의 시세가 추정됩니다.

본 물건의 감정가는 319,000,000원이며, 권리상 인수할 보증금이 없고 건물 또한 비교적 신축임을 감안할 때, 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 330,000,000원 ~ 350,000,000원 범위 내에서 입찰을 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.