나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9732 [9] 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 동유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성된 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 2층 201호외 8개호로서,
(사용승인일: 2022.10.05)

외벽: 스톤코트 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

9개호 공히 "공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 등고평탄한 토지로서, 현황 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천
광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대
보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사
업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 통칭 '아트캐슬'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경9732 (9)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-20, 1동 5층 502호

물건명칭: 통칭 '아트캐슬'

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000원

토지면적: 35.88㎡ (약 10.85평)

토지지분: 35.88㎡ (약 10.85평)

건물면적: 51.48㎡ (약 15.57평)

건물지분: 51.48㎡ (약 15.57평)

매각대상: 토지, 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 근OOOOOO

사용승인일: 2022년 10월 5일

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 서구 마전동에 소재하며, '마전고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 동유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등이 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 근해안강망수산업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2022-11-24)

등기부 요약:

* 소유권보존: 김영신 외 1명 (접수일자: 2022-10-21)

* 근저당권: 근해안강망수산업협동조합 (접수일자: 2022-11-24, 권리금액: 1,656,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 근해안강망수산업협동조합 (접수일자: 2024-07-19, 권리금액: 1,431,344,244원)

채무 총액 (등기부 기준): 1,656,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 주해윤 (주 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-05

* 대항력: 없음

권리분석 종합:

말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 권리(임의경매개시결정 포함)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

명시된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 0원입니다. 따라서 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 마전동 일대 다세대 및 연립주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 용진그린빌 (2025년 건축, 다세대, 68.31㎡): 398,000,000원 (약 1925만 원/평)

* 타워팰리스4차 (2016년 건축, 연립, 59.8㎡): 154,000,000원 (약 851만 원/평)

* 클라우스2동 (2015년 건축, 연립, 49.96㎡): 130,000,000원 (약 860만 원/평)

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 51.48㎡ (약 15.57평) 면적에 대한 감정가는 260,000,000원 (약 1,670만 원/평)입니다.

이는 최근 거래된 신축급 '용진그린빌'의 평당가와 유사한 수준을 보이며, 연식 있는 연립주택 시세보다는 높은 편입니다. 유사 신축 건물 시세를 고려할 때, 낙찰 후 시세 차익을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: '마전고등학교'가 인근에 있으며, 주거지역 내에 형성된 기반 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 가까이 있습니다.

* 건축물 내 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비와 승강기가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구 등으로 지정되어 있습니다. 이 중 '가축사육제한구역'은 인근에 축사가 없어 쾌적한 주거 환경을 기대하게 하지만, 관련 법규를 확인해야 합니다. '교육환경보호구역'은 긍정적 요소입니다.

* 임대관계 미상: 현재 임대 관계가 파악되지 않았으며, 이는 명도 절차나 임대수익 예측에 불확실성을 더할 수 있습니다. (본 건의 경우 임차인은 대항력 없으므로 인수 보증금은 0원입니다.)

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 특이할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축급 다세대주택으로, 비교적 좋은 입지 조건과 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적고, 낙찰 후 시세 차익 가능성이 있는 점이 장점입니다. 다만, 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 수 있으며, 현재 임대 관계가 불확실한 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 주택: 2022년 준공으로 내부 상태 및 자산 가치 유지에 유리합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 없습니다.

* 입지: 학교 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 시세 상승 잠재력: 유사 신축 건물의 실거래가를 볼 때, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 260,000,000원입니다. 주변 유사 신축 다세대주택의 실거래가(용진그린빌 사례, 약 1925만 원/평)를 고려할 때, 본 물건의 적정 가치는 270,000,000원에서 290,000,000원 사이로 추정됩니다.

신축급 건물이라는 점과 지역 내 시세 상승 가능성을 감안하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 280,000,000원을 고려해볼 수 있습니다. (입찰 참여 시에는 최신 시세 변동 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.