나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9732 [1] 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 동유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성된 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 2층 201호외 8개호로서,
(사용승인일: 2022.10.05)

외벽: 스톤코트 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

9개호 공히 "공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 등고평탄한 토지로서, 현황 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천
광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대
보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사
업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 통칭 '아트캐슬'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

인천지방법원 2024타경9732 (1) 부동산임의경매 물건에 대한 보고서입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경9732 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-20, 1동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 265,000,000원

* 토지면적: 35.88㎡ (약 10.85평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 51.48㎡ (약 15.57평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 근OOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 통칭 '아트캐슬'임

2. 입지조건

대상 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 동일 유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등이 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 대상 토지는 장방형의 등고평탄한 토지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 본건은 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역) 등의 규제를 받습니다.

주변 지역에 대한 혐오시설에 대한 정보는 공개된 자료 내에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

* 소유권보존: 2022-10-21 (김영신 외 1명)

* 근저당권: 2022-11-24 (근해안강망수산업협동조합, 1,656,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 2024-07-19 (근해안강망수산업협동조합, 1,431,344,244원) - 말소 예정

* 말소기준권리: 2022-11-24 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황

* 임차인: 우

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2024-01-26

* 확정일자: 2024-01-29

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

최근 인근 지역의 매매 사례를 분석한 결과, 마전동 일대의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 용진그린빌(다세대, 2025년 건축 예정/신축, 68.31㎡): 2026년 7월 398,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 19,226,916원 (㎡당 약 5,826,464원) 수준입니다.

* 타워팰리스4차(연립, 2016년 건축, 59.8㎡): 2026년 7월 154,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 8,511,706원 (㎡당 약 2,575,251원) 수준입니다.

* 클라우스2동(연립, 2015년 건축, 49.96㎡): 2026년 7월 130,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 8,596,398원 (㎡당 약 2,602,082원) 수준입니다.

본건 물건은 2022년에 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 건축 연도와 주택 유형이 유사한 용진그린빌의 거래 사례를 비교했을 때, 본건의 감정가(㎡당 약 5,147,629원)는 시장가 대비 합리적이거나 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 학교 및 기반 상업시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 2층에 위치하며, 2022년 10월 5일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 스톤코트 및 석재 붙임 마감, 창호는 하이새시입니다.

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비 및 승강기가 구비되어 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 임대관계 미상: 현재 임차인의 계약 관계 및 보증금/차임 외 추가적인 임대차 현황에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 명시된 임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 구역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본건은 인천광역시 서구 마전동에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 다세대주택입니다. 주변 환경이 양호하고 교통 및 생활 편의성이 보통 수준이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없습니다. 최근 유사한 신축 다세대주택의 매매 사례가 본건 감정가보다 높은 수준에서 거래된 점을 고려할 때, 본 물건은 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자포인트

* 신축급(2022년 준공) 다세대주택으로 하자 발생 가능성 낮음.

* 대항력 있는 임차인 없어 명도 및 인수 부담 없음.

* 마전동 일대 신축 다세대주택 시세 상승 가능성.

* 학교 및 상업시설 인접으로 생활 편의성 양호.

9. 예상입찰가

종합적인 시세 분석 및 물건의 제반 상황을 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 265,000,000원을 기준으로 100% ~ 110% 수준인 270,000,000원 ~ 295,000,000원을 권장합니다. 특히, 인근의 유사 신축 다세대주택 실거래가를 고려하면 280,000,000원 ~ 290,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.