나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9732 [8] 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 동유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성된 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 2층 201호외 8개호로서,
(사용승인일: 2022.10.05)

외벽: 스톤코트 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

9개호 공히 "공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 등고평탄한 토지로서, 현황 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천
광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대
보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사
업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 통칭 '아트캐슬'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호 2024타경9732 (8)

소재지 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 5층501호

용도 다세대주택

감정가 260,000,000원

건물면적 51.48㎡ (약 15.57평)

토지면적 35.88㎡ (약 10.85평)

매각대상 토지/건물 일괄매각

경매구분 부동산임의경매

채권자 근OOOOOO

물건명세서상 통칭 '아트캐슬'로 불림

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 유사한 유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기본적인 상업시설들로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물

토지는 장방형의 등고평탄한 토지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 2022년 10월 5일에 사용승인을 받은 5층 건물 중 5층 501호입니다. 외벽은 스톤코트 및 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 하이새시 창호로 시공되었습니다.

2.4. 토지이용계획

해당 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

근해안강망수산업협동조합의 근저당 (접수일자: 2022.11.24)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기사항 요약

* 소유권보존: 김영신 외 1명 (2022.10.21)

* 근저당: 근해안강망수산업협동조합 (1,656,000,000원)

* 임의경매개시결정: 근해안강망수산업협동조합 (1,431,344,244원, 2024.07.19)

* 등기부채권 총액: 1,656,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음 (지상권 등 특이사항 없음)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다. 보증금 및 차임이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 학교 및 기본적인 상업시설이 있어 지역 내 수요가 있을 것으로 예상됩니다. 인근에서 거래된 유사 부동산 정보들을 바탕으로 볼 때, 해당 지역의 빌라 및 다세대주택은 평당 약 250만원에서 580만원 이상까지 가격 분포를 보이고 있습니다. 본 건물이 2022년에 건축된 신축급임을 감안할 때, 주변의 구형 건물들보다는 높은 가격대에 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 기본적인 상업시설이 형성되어 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다.

5.2. 교육시설

단지 북동측으로 마전고등학교가 위치하고 있으며, 교육환경보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.3. 주요 설비

건물 내에는 기본적인 위생설비, 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 및 승강기 등이 구비되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인: 임차인 현황에서 임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다. (인수 보증금 0원).

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 다른 물건이 있을 수 있으며, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역(상대보호구역), 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 마전동에 위치한 본 물건은 2022년 준공된 신축급 다세대주택으로, 외관 및 내부 시설의 노후화가 적어 즉시 거주 또는 임대가 용이할 것으로 판단됩니다. 마전고등학교 인근이라는 교육 환경과 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 경매를 통해 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다. 감정가는 2억 6천만원으로, 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 내부 및 외부 상태가 양호하여 추가적인 비용 발생이 적습니다.

* 우수한 입지: 마전고등학교 인근에 위치하며, 주변 상업시설 및 교통망이 잘 갖춰져 있습니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분을 함께 취득하므로 건물 노후화에 대한 우려를 줄일 수 있습니다.

* 안정적인 주거 수요: 다세대주택 밀집 지역으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 마전동 일대의 유사한 빌라들의 거래가는 전용면적 기준 평당 약 250만원에서 580만원 이상으로 형성되어 있습니다. 본 건물의 전용면적은 51.48㎡(약 15.57평)이며, 2022년 준공된 신축급임을 고려할 때, 감정가 2억 6천만원(평당 약 505만원)은 시장 시세를 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

최근 거래된 유사 면적의 오래된 빌라(2015-2016년 준공)들이 평당 약 260만원 수준에서 거래된 점, 반면 신축 빌라(2025년 준공)의 경우 평당 약 580만원 이상으로 거래된 점을 고려하면, 본 건물의 신축 연식(2022년)은 가격 경쟁력을 높이는 요인이 될 것입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 현재 시장 상황과 물건의 가치를 종합적으로 고려하여, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 2억 3천 4백만원에서 2억 6천만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가 범위: 234,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.