나이스옥션 법원경매 인천 2024타경9732 [3] 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2024.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 동유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기반 상업시설 등으로 형성된 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지붕 5층 건물 내 2층 201호외 8개호로서,
(사용승인일: 2022.10.05)

외벽: 스톤코트 및 석재 붙임 마감 등,
창호: 하이새시창호임.

이용상태

9개호 공히 "공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 등고평탄한 토지로서, 현황 "공동주택(다세대주택)" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8미터, 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천
광역시 서구조례 제1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대
보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지구획정리사
업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 통칭 '아트캐슬'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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물건명: 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 3층301호

사건번호: 인천지방법원 2024타경9732 (3)

소재지: 인천광역시 서구 마전동 1129-20 1동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 6천만원 (160,000,000원)

토지면적: 21.63㎡ (약 6.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 31.02㎡ (약 9.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 근OOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 통칭 '아트캐슬'임

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1.1. 입지조건

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* 위치 및 주위환경:

대상 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 "마전고등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 유사한 유형의 다세대주택, 연립주택, 학교 및 기본적인 상업시설 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황:

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

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1.2. 권리분석

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* 등기부현황:

- 소유권 보존: 김영신 외 1명 (접수일자 2022.10.21)

- 말소기준권리 (근저당): 근해안강망수산업협동조합 (접수일자 2022.11.24, 채권최고액 1,656,000,000원)

- 임의경매개시결정: 근해안강망수산업협동조합 (접수일자 2024.07.19, 채권액 1,431,344,244원)

- 총 등기부채권액: 1,656,000,000원

* 말소기준권리 및 소멸되는 권리:

등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 24일 접수된 근해안강망수산업협동조합의 근저당권입니다. 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 모두 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서 상으로는 지상권 개요가 있으나, 상세 내용은 비고란에 표시되지 않아 명확히 파악되지 않습니다. 다만, 일반적으로 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 명시되지 않은 경우, 인수되는 권리가 없다고 볼 수 있습니다.

* 임차인 현황:

임대관계는 미상입니다. 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 실제 거주하는 임차인이 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계 및 점유 현황을 파악하는 것이 매우 중요합니다.

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1.3. 상권분석

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제공된 주변 시세 정보 분석 결과, 최근(2026년 7월) 마전동 일대에서 거래된 다세대 및 연립주택의 가격대는 다음과 같습니다.

- 2025년 건축된 용진그린빌 68.31㎡: 3억 9천 8백만원 (398,000,000원)

- 2016년 건축된 타워팰리스4차 59.8㎡: 1억 5천 4백만원 (154,000,000원)

- 2015년 건축된 클라우스2동 49.96㎡: 1억 3천만원 (130,000,000원)

본건 물건은 2022년 10월 5일 사용승인된 신축 건물(건물면적 31.02㎡)이며, 감정가는 1억 6천만원입니다.

신축이라는 점을 감안할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 거래된 유사 물건들에 비해 면적이 작으므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 가장 최근에 거래된 2025년 건축물의 단위 면적당 가격(약 583만원/㎡)과 비교했을 때, 본건의 감정가 단위 면적당 가격(약 516만원/㎡)은 다소 낮지만, 면적 차이가 크다는 점을 감안해야 합니다.

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1.4. 생활정보

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* 주변 시설:

인천광역시 서구 마전동에 위치하며, 북동측 인근에 마전고등학교가 소재합니다.

본건은 제2종일반주거지역으로, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대 보호구역), 성장관리권역, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역) 등에 해당합니다.

* 혐오시설 조사:

인천광역시 서구 마전동 1129-20 인근 지역에 대해 혐오시설(장례식장, 쓰레기 처리장, 유해업소 등) 존재 여부를 조사한 결과, 현재까지 공개된 정보로는 특정 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

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1.5. 잠재적 리스크

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* 미상 임대관계:

전체 임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 변수나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 비록 인수 보증금이 0원이라 할지라도, 실제 점유자가 있다면 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 소형 면적:

건물 면적이 31.02㎡로 소형 주거 공간에 해당하여, 임대 또는 매매 시 수요층이 제한될 수 있습니다.

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1.6. 종합 의견

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본 물건은 2022년에 사용승인된 신축 다세대주택으로, 비교적 최근의 건축물이라는 장점이 있습니다. 마전고등학교 인근에 위치하며 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 6천만원으로, 주변 유사 신축 건물의 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 그러나 임대차 관계가 미상이고 명도에 대한 불확실성이 존재한다는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 소형 면적인 만큼 투자 시 명확한 수요층 분석이 필요합니다.

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1.7. 투자 포인트

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* 신축 건물: 2022년 준공으로 비교적 최신 건물이라 하자 보수나 유지보수 비용이 적게 발생할 가능성이 높습니다.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 대중교통 이용이 편리하고 학교 및 상업시설이 인근에 위치하여 정주 여건이 양호합니다.

* 잠재적 가치 상승: 주변 지역 개발 계획이나 입지 개선 가능성을 고려하면 장기적인 시세 상승을 기대할 수 있습니다.

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1.8. 예상 입찰가

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본건의 감정가는 1억 6천만원입니다. 주변 유사 신축 건물의 시세를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 보입니다. 하지만 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 소형 면적이라는 점을 감안해야 합니다.

따라서, 적정 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 결과 및 명도 가능성, 그리고 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 이하인 1억 4천만원대부터 시작하여 1억 5천만원대 후반까지 고려해 볼 수 있습니다. 공격적인 투자를 고려한다면 감정가 수준인 1억 6천만원 내외에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.