나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15522 [3] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624 비동 7호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "장경리해변" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 해안가 숙박시설 밀집지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있으나 교통상황은 다소 불편시됩니다.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서

외벽 : 페인트 등 마감
창호 : 하이새시 창호 등 마감 입니다.

이용상태

공부상 "생활숙박시설"으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형) , 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

공부와의 차이

본건 기호(3) 및 기호(4)의 공부상 호수는 각각 제7호, 제8호 이나, 현황은 각각 "B01" 및 "B02" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 "호별배치" 및 "내부구조도"는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면을 기준으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 건축물 현황도와 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

물건 비고

-공부상 "제7호"이나, 현황은 "제B01호"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산 개요

물건 상세주소: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624, 비동 7호 (현황: B01호)

토지 면적: 120.83㎡ (약 36.55평)

건물 면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

건축물 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

감정가: 200,000,000원

경매 구분: 부동산 임의경매

사건번호: 인천지방법원 2024타경15522 (3)

1.2. 토지 정보

토지 면적: 120.83㎡ (약 36.55평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 상태: 사다리형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리구역(관광형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부 포함)입니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조

외벽: 페인트 등 마감

창호: 하이새시 창호 등 마감

주요 용도: 생활숙박시설로 등재되어 있습니다.

기본 설비: 전기 설비, 위생 설비, 급배수 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.4. 건축물 대장 요약 (JSON 분석 기반)

총괄 표제부 기준

* 대지 면적: 1,481㎡ (약 447.95평)

* 건축 면적: 549.29㎡ (약 166.13평)

* 주요 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 건축 허가일: 2018년 01월 09일

* 사용 승인일: 2020년 11월 16일

* 총 세대수(호실 수): 11호실

* 주차 대수: 총 11대 (실내 기계식 5대, 실외 자주식 6대)

B동 표제부 기준

* 동 명칭: B동

* 건물 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: (철근)콘크리트

* 해당 동 호실 수: 4호실

* 지상 층수: 2개 층

* 연면적 (B동): 301.2㎡ (약 91.12평)

* 건축 면적 (B동): 190.84㎡ (약 57.73평)

B동 7호 (전유부) 기준

* 동 명칭: B동

* 호수: 7호 (현황 B01호)

* 층수: 1층

1.5. 특이사항

* 공부상 "제7호"이나, 현황은 "제B01호"로 표기되어 있습니다.

* 내부 확인이 폐문부재 등으로 인해 불가능하여 지자체 발급 도면 및 탐문 조사 결과를 토대로 감정평가되었습니다. 내부 인테리어 및 관리 상태는 통상적인 수준을 전제로 평가되었습니다.

* 본 건은 공동담보로 제공되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "장경리해변" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 해안가 숙박시설이 밀집된 지역입니다. 관광 및 휴양지로의 잠재력이 있는 지역으로 판단됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 다만, 대중교통 이용 편의성은 다소 불편할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사 빌드 (갑1)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을4, 2021-01-21, 12,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권 이전 신탁: 주식회사 무궁화신탁 (갑7, 2021-01-21)

* 임의경매 개시결정: 달월신용협동조합 (갑9, 2024-11-28, 584,808,273원, 인천지방법원 2024타경15522)

* 압류: 옹진군 (갑10, 2026-01-06, 말소)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2021.01.21. 접수)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "지상권개요: -"로 기재되어 있어, 현재 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 임대차 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 추후 임대차 관계 확인 및 법률 자문이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 해안가에 위치한 숙박시설 밀집 지역으로, 관광객을 대상으로 하는 상권의 특성을 가집니다. 장경리 해변과의 근접성은 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 주요 시설

주변에 해수욕장, 펜션, 민박 등 숙박시설이 다수 분포하고 있으며, 관련 편의시설(식당, 카페 등)이 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

장경리 해변 및 인근 숙박시설 단지에 기본적인 편의시설이 있을 것으로 추정됩니다. 다만, 대규모 쇼핑 시설이나 종합병원 등은 인근 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

5.2. 주거 환경

해변 근처의 휴양지 특성을 가지며, 조용한 환경을 선호하는 수요층에게 적합할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

감정평가 시 폐문부재 등으로 인해 직접적인 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 내부 상태, 인테리어, 하자 여부 등은 입찰 전 현장 확인 또는 사후 조사를 통해 반드시 파악해야 합니다.

6.2. 호수 표기 차이

공부상 "제7호"이나 현황 "제B01호"로 표기되는 차이가 있어, 등기부 및 현황과의 일치 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 영흥면 내리 일대는 관광 및 해양 레저 시설이 주를 이루고 있으며, 해당 물건지 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 그러나 해안 지역 특성상 환경 변화 가능성은 상존합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면 해변 인근에 위치한 숙박시설로, 관광지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 일괄 매각 대상이며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다. 감정가는 2억 원이며, 토지 및 건물 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 내부 확인 불가 및 호수 표기 차이 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 장경리 해변 인근의 해안가 입지로 관광 수요 활용 가능

* 생활숙박시설로서 임대 수익 또는 자체 이용 목적 활용 가능

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 한 번에 취득 가능

* 낮은 인수 보증금으로 인한 권리관계 단순화 (임차인 관련)

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 200,000,000원으로 책정되어 있습니다. 임차인이 없으며 인수 보증금 또한 0원이므로, 입찰가 산정 시 이러한 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 향후 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 본건의 정확한 내부 상태 및 관리 현황, 주변 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 추가적인 시세 조사 및 현장 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.