나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15522 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624 에이동 5호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "장경리해변" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 해안가 숙박시설 밀집지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있으나 교통상황은 다소 불편시됩니다.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서

외벽 : 페인트 등 마감
창호 : 하이새시 창호 등 마감 입니다.

이용상태

공부상 "생활숙박시설"으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형) , 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

공부와의 차이

본건 기호(3) 및 기호(4)의 공부상 호수는 각각 제7호, 제8호 이나, 현황은 각각 "B01" 및 "B02" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 "호별배치" 및 "내부구조도"는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면을 기준으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 건축물 현황도와 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경15522 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624 에이동 5호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 190,000,000원

토지면적: 115.68㎡ (약 35.00평)

건물면적: 39.86㎡ (약 12.06평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

최초 사용 승인일: 2020년 11월 16일

1.2. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 총 2층 건물 중 1층

주용도: 생활숙박시설

외벽: 페인트 등 마감

창호: 하이새시 창호 등 마감

설비: 기본적인 전기, 위생, 급배수 설비 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "장경리해변" 남측 인근에 위치하며, 주변은 해안가를 따라 숙박시설이 밀집해 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있으나 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 사다리형의 형상으로, 현재 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로

서측으로는 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리구역(관광형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (접수일자: 2021-01-21, 채권금액: 12,000,000원) 입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (물건명세서상 지상권 개요 없음)

3.3. 주요 등기 현황

* 소유권보존: 주식회사빌드

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리)

* 소유권이전신탁: 주식회사무궁화신탁

* 임의경매: 달월신용협동조합 (사건번호 2024타경15522)

* 압류: 옹진군 (말소)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상이며, 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면을 기준으로 평가되었습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 숙박시설 현황

본 물건은 장경리해변 인근의 숙박시설 밀집 지역에 위치하여, 영흥도를 찾는 관광객을 대상으로 한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

영흥도라는 관광지 내에 위치하고 있어, 계절적 요인 및 관광객 유입에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다양한 편의시설에 대한 상세 정보는 제한적이나, 해변 인근의 관광객을 위한 상점들을 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

해안가에 위치하여 휴양 및 관광 목적에 적합한 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 교통 불편

대중교통 접근성이 다소 떨어져 교통 이용에 불편함이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 및 내부 상태 불확실성

임대 관계가 미상이며, 내부 확인이 불가하여 정확한 상태 파악에 어려움이 있습니다. 실제 내부 상태는 감정평가 시 전제한 통상적인 수준과 다를 수 있습니다.

6.3. 지역적 특성

관광지 특성상 성수기와 비수기 간의 이용률 편차가 클 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

본 물건지 주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 영흥도 장경리해변 인근에 위치한 생활숙박시설로, 관광지로서의 잠재적 가치가 있습니다. 건물은 토지와 일괄 매각되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 교통 불편, 임대 관계 미확인, 내부 상태 불확실성 등 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 관광지 인접성

장경리해변과 가까워 관광객을 대상으로 한 숙박 시설 운영 또는 임대 수익 창출이 기대됩니다.

8.2. 일괄매각

토지와 건물을 한 번에 매각받음으로써 소유권 확보 및 활용에 용이합니다.

8.3. 가치 상승 잠재력

관광지 개발 및 영흥도 지역 가치 상승 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

본 물건의 감정가는 190,000,000원이며, 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

9.2. 제안

현 시점에서는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 실제 상태, 주변 시세, 향후 활용 가능성 및 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 감정가의 80% 수준에서 시작하여, 물건의 가치와 수익성을 고려하여 탄력적으로 응찰하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.