나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15522 [4] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624 비동 8호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "장경리해변" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 해안가 숙박시설 밀집지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있으나 교통상황은 다소 불편시됩니다.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서

외벽 : 페인트 등 마감
창호 : 하이새시 창호 등 마감 입니다.

이용상태

공부상 "생활숙박시설"으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형) , 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

공부와의 차이

본건 기호(3) 및 기호(4)의 공부상 호수는 각각 제7호, 제8호 이나, 현황은 각각 "B01" 및 "B02" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 "호별배치" 및 "내부구조도"는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면을 기준으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 건축물 현황도와 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

물건 비고

-공부상 "제8호"이나, 현황은 "제B02호"임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경15522 (4)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624 비동 8호 (현황: B02호)

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

채권자: 달월신용협동조합 (경매 신청 채권자)

1.2. 면적 정보

토지 면적: 120.83㎡ (약 36.55평)

건물 면적: 43.35㎡ (약 13.11평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 200,000,000원

물건명세서 작성일: 2026년 8월 13일

말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2021년 1월 21일)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "장경리해변" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 해안가 숙박시설이 밀집된 지역입니다.

토지 형상은 사다리형이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입은 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하나, 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

계획관리지역

성장관리계획구역 (관광형)

가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리(케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사빌드

신탁: 주식회사무궁화신탁

근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (말소기준권리, 12,000,000원)

임의경매: 달월신용협동조합 (584,808,273원)

압류: 옹진군

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상이며, 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면을 기준으로 작성되었습니다.

내부 인테리어 및 관리 상태는 통상적인 수준을 전제로 감정평가되었습니다.

4. 상권분석

본 건은 해안 관광지인 영흥면 내리, 장경리해변 인근에 위치하여 숙박시설 밀집 지역에 해당합니다.

여름철 성수기에는 관광객 수요가 있을 수 있으나, 비수기 및 평시의 공실률, 경쟁 환경 등을 면밀히 파악해야 합니다.

지역 특성상 상업용 건부지로 이용 중이나, 주변 상권의 활성화 정도는 추가적인 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

인천 옹진군 영흥면은 섬 지역으로, 육지 대비 편의시설 및 접근성이 제한적일 수 있습니다.

인근에 버스정류장이 있으나, 대중교통 이용 시 다소 불편함을 느낄 수 있습니다.

차량 이용 시 접근은 가능하며, 서측으로 도로와 접하고 있습니다.

기본적인 전기, 위생, 급배수 설비는 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황 차이

본 건은 공부상 "제8호"이나, 실제 현황은 "제B02호"로 확인되었습니다. (건축물대장상 B동 8호)

6.2. 내부 확인 불가

폐문 부재 등으로 인해 내부를 직접 확인하지 못했으며, 지자체 발급 도면을 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 이에 따라 실제 내부 상태, 구조, 마감재 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

6.3. 향후 관리 및 운영

숙박시설로서의 운영 시, 계절별 수요 변동, 경쟁 시설과의 차별화, 시설 관리 및 유지보수에 지속적인 관심이 필요합니다.

6.4. 주변 시설

해안가 숙박시설 밀집 지역으로 관광 관련 시설이 주를 이룹니다.

토지이용계획 상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축사 등 혐오시설의 직접적인 입지는 제한됩니다.

다만, 인근 해안 지역의 특성상 해양 오염, 쓰레기 처리 문제 등 환경적 요인을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 옹진군 영흥면 내리, 장경리해변 인근에 위치한 생활숙박시설입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 2억원입니다.

권리관계는 비교적 명확하나, 내부 확인이 불가한 점과 공부상 명칭과 현황 명칭의 차이가 있습니다.

해안 관광지라는 입지적 장점이 있으나, 교통의 불편함과 섬 지역이라는 특수성을 고려해야 합니다.

임대차 관계가 미상이고 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

해안 관광지 인근의 숙박시설로, 성수기 활용 시 임대 수익 가능성이 있습니다.

건물 면적이 크지 않아 관리 및 운영 부담이 비교적 적을 수 있습니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 소유권 확보 용이합니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리관계가 깨끗합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현재 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 향후 개발 가능성, 응찰자의 성향 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

보수적으로 감정가 2억원을 기준으로, 권리 인수 금액(0원)을 제외하고, 명확한 내부 상태 파악 및 주변 시세 조사를 선행한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.