나이스옥션 법원경매 인천 2024타경15522 [2] 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624 에이동 6호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2024.12.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "장경리해변" 남측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 해안가 숙박시설 밀집지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있으나 교통상황은 다소 불편시됩니다.

건물의 구조

공히 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로서

외벽 : 페인트 등 마감
창호 : 하이새시 창호 등 마감 입니다.

이용상태

공부상 "생활숙박시설"으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(관광형) , 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 입니다.

공부와의 차이

본건 기호(3) 및 기호(4)의 공부상 호수는 각각 제7호, 제8호 이나, 현황은 각각 "B01" 및 "B02" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 "호별배치" 및 "내부구조도"는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면을 기준으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 건축물 현황도와 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

인천지방법원 2024타경15522 (2)

소재지

인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624번지, 에이동 6호

(도로명 주소: 인천광역시 옹진군 영흥로757번길 59)

건물구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

용도

공부상: 숙박시설, 생활숙박시설

현황: 숙박시설

감정가

190,000,000원

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

토지면적

115. 68㎡ (약 35평)

건물면적

39. 86㎡ (약 12평)

채권자 (경매 개시)

달월신용협동조합 (채권액: 584,808,273원)

말소기준 권리

케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (접수일자: 2021-01-21, 채권액: 12,000,000원)

건축일

2018년 01월 09일 (건축 허가)

사용승인일

2020년 11월 16일

1.1. 입지조건

위치 및 주변환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 "장경리해변" 남측 인근에 위치하며, 주변은 해안가 숙박시설이 밀집한 지역입니다.

교통상황

차량의 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다. 인천 시내 등 주요 도심으로의 접근성은 높지 않습니다.

도로상태

본건은 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지형상 및 이용상태

토지는 사다리형이며, 현재 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리구역(관광형), 가축사육제한구역(모든축종제한), 성장관리권역에 해당합니다. 또한, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준 권리

을4, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2021-01-21)입니다.

주요 등기사항 요약

* 소유권보존: 주식회사빌드 (갑1)

* 소유권이전신탁: 주식회사무궁화신탁 (갑5)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (을4, 말소기준권리)

* 임의경매: 달월신용협동조합 (갑7, 본건 경매 개시)

* 압류: 옹진군 (갑8)

매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대 관계: 미상.

* (주의: 임대 관계가 미상이므로, 미등록 임차인 존재 가능성이 있으며, 이로 인한 추가적인 보증금 인수 또는 명도 저항 등의 위험이 있을 수 있습니다. 반드시 현장 확인 및 추가 조사가 필요합니다.)

1.3. 상권분석

주변 상권 특성

본건이 위치한 영흥면 내리 지역은 장경리해변을 중심으로 해안가 숙박시설 및 관광객 대상 상업시설이 밀집된 관광 상권입니다.

인근 시설

해변, 횟집, 식당, 카페, 편의점 등 관광객 편의시설이 다수 소재하고 있습니다.

잠재적 혐오시설 유무

주변 지역 지도상 확인 결과, 숙박시설 및 관광객 편의시설 위주로 형성되어 있어, 직접적인 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 인근에서 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 섬이라는 지리적 제약이 존재합니다.

1.4. 생활정보

건축물 기본 정보

A동 6호는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 페인트 등, 창호는 하이새시로 마감되었습니다. 1층에 위치하며, 건물 사용승인은 2020년 11월 16일에 완료되었습니다.

설비 내역

건물 내 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

주변 생활 편의시설

관광지 특성상 주말 및 성수기에는 다양한 편의시설이 운영되나, 비수기나 평일에는 다소 한산할 수 있습니다. 주요 편의시설은 차량으로 이동 가능한 거리에 분포하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

교통 불편

섬 지역의 특성상 대중교통 이용이 불편하며, 육지부 도심으로의 이동 시간이 소요됩니다.

내부 확인 불가

폐문부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능하여, 정확한 건물 상태, 내부 관리 상태, 인테리어 등을 직접 확인하지 못했습니다. 감정평가는 도면 및 탐문 조사를 기반으로 이루어졌으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

공동담보 물건

공동담보 물건으로, 본건 외 다른 물건과의 연계된 채무 관계가 있을 수 있습니다.

토지이용계획 제한사항

계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역 등의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

미상 임대관계

임대 관계가 미상이라는 점은 잠재적인 명도 위험이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면의 해안가 숙박시설 밀집 지역에 위치하여 관광 수요를 기반으로 하는 입지적 강점을 가지고 있습니다. 해변과의 근접성 및 일괄 매각 대상이라는 점은 긍정적이나, 내부 확인 불가, 교통 불편, 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 특히, 임대 관계 미상으로 인한 리스크 관리가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

해변 인접 관광지 입지

장경리해변 인근의 숙박시설 밀집 지역에 위치하여 여름 성수기 등 특정 시기 높은 수요가 기대됩니다.

숙박시설 밀집 지역의 수요

이미 숙박시설이 활성화된 지역으로, 관련 영업 기반 및 잠재적 임대 수요가 존재합니다.

일괄매각으로 인한 편리성

토지와 건물을 일괄매각 받으므로, 토지 사용 및 건물 운영에 대한 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 190,000,000원을 기준으로, 본건의 입지, 현재 상태(내부 미확인), 시장 상황, 명도 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

본건은 현장 확인 및 추가적인 권리 관계 분석을 통해 정확한 가치 평가가 필요합니다. 현재 감정가는 190,000,000원이며, 투자자는 현장 조사 후 내부 상태와 시장 상황을 고려하여 감정가 대비 적정 할인율을 적용한 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 예상 입찰가 범위를 제시하기 위해서는 더 많은 시장 데이터 및 현장 조사가 선행되어야 하지만, 일반적으로 유사 물건의 낙찰가율 및 본건의 잠재적 리스크를 고려하여 감정가의 70% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.