나이스옥션 법원경매 인천 2024타경11728 [1] 인천광역시 남동구 만수동 74-4 2층 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나은 · 평가일 2025.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수로37번길에 위치하며,
주위는 각급학교, 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고,
인근에 노선버스정류장 등이 소재함.

건물의 구조

1982년 5월에 사용승인된
철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중
2층으로서,
외벽: 외장타일, 시멘트미장 마감
창호: 샷시 창호임.
(사용승인일:1982-05-04)

이용상태

건축물대장상 '근린생활시설(일반음식점)'으로 등재되어 있음.

설비내역

위생설비, 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 근린생활시설 및 사무소 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 북서측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청
평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

귀제시목록상 전유부분면적이 133.67㎡으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상에는
전유부분면적 121.17㎡, 공용부분면적 12.5㎡으로 등재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경11728 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 74-4, 2층

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 일반음식점)

* 감정가: 252,000,000원

* 토지 면적: 42.20㎡ (약 12.77평)

* 토지 지분: 42.2㎡ (약 12.77평)

* 건물 면적: 121.17㎡ (약 36.65평)

* 건물 지분: 121.17㎡ (약 36.65평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남인천농업협동조합 (등기부 등본 상 확인)

* 특이사항: 중복사건 (관련 사건 확인 필요)

* 사용승인일: 1982년 5월 4일

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 2층

* 등기부채권 총액: 504,000,000원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 인천광역시 남동구 만수로37번길에 위치하고 있으며, 주위는 각급 학교, 아파트 단지, 단독 주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로상태

* 본건은 북측 및 북서측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역 관련 문의: 남동구 환경보전과 (032-453-2343)

* 상대보호구역 관련 문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 (460-6086)

* 주변 환경 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

* 2007년 6월 19일 남인천농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 모든 권리(을구)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부상 권리현황

* 소유권 변동: 이회진 → 이호영 → (상속) 이민석 → (소유권경정) 이선숙

* 압류 및 근저당: 다수의 근저당 및 압류 권리가 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임의경매 개시결정: 남인천농업협동조합 (2024타경11728), 중소기업은행 (2024타경546842)

* 임차인 현황

* 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (총 합계: 0원).

* 임대차 관계는 조사 결과 미상으로 확인되었습니다.

* 주의: 임대차 관계가 미상인 경우, 실제 점유자가 존재할 수 있으며, 해당 임차인이 대항력을 갖춘 경우 보증금 등 인수 여부가 발생할 수 있으므로 현장 조사 및 추가 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 건물은 제1종 근린생활시설로 등재되어 있으며, 일반음식점 용도로 사용되고 있습니다.

* 주변에 아파트 단지, 주택, 학교 등이 밀집해 있어 지역 주민 및 학생들을 대상으로 하는 상권 형성에 유리한 입지입니다.

* 상대적으로 노후된 건물들이 분포하는 지역으로, 지역 커뮤니티 상권으로서의 기능을 수행하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 인천광역시 남동구 만수동은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 지역 내 이동도 수월합니다.

* 만월산이 인근에 위치하여 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축물 노후화: 1982년 사용승인된 건물로, 약 40년 이상 경과되어 시설 유지 및 보수에 대한 고려가 필요합니다.

* 공부와의 면적 차이: 집합건축물대장상 전유부분 면적이 121.17㎡, 공용부분이 12.5㎡으로 총 133.67㎡이나, 등기부상 표기 면적과 차이가 있을 수 있습니다. (제시목록상 전유부분면적 133.67㎡ 기재).

* 임대차 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 인수되는 보증금, 차임 등이 불명확하여 명도 시 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원이나, 실제 임대차 관계 확인 필수)

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 묶여 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 중복사건: 해당 물건과 관련된 추가 경매 사건이 존재할 수 있으며, 이는 낙찰 후 복잡한 권리관계나 명도 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동의 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치한 상가 건물입니다. 차량 및 대중교통 접근성이 양호하며, 주변 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 형성이 기대됩니다. 하지만 1982년 준공으로 인한 건물 노후화, 공부와의 면적 차이, 임대차 관계의 불확실성 등은 잠재적 리스크 요인으로 신중한 접근이 필요합니다. 특히 임대차 관계 미상인 점은 명도 과정에서 주의 깊은 확인과 대응이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 주택가, 학교 등 고정적인 수요층을 확보하고 있습니다.

* 일반음식점 용도: 현재 일반음식점으로 이용 중이며, 이는 지역 상권의 기본적인 수요가 있음을 시사합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 추가 개발 가능성: 만수동 지역 내 재개발 등 도시 정비 사업 추진 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현장 조사, 상세 권리 분석, 주변 시세 조사를 통한 면밀한 가치 평가를 통해 산정해야 합니다. 본 보고서에서는 상기 정보만을 바탕으로 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 다만, 입찰가 산정 시에는 감정가, 임차인 인수 여부(본건의 경우 인수 보증금 0원), 건물 노후도, 명도 가능성, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려해야 하며, 특히 임대차 관계 미상으로 인한 명도 비용 및 시간 투입 가능성을 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.