나이스옥션 법원경매 인천 2024타경556177 [1] 인천광역시 서구 가정동 597-2 루원시티 어울림 207동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가정동 소재 "루원중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은
아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 등의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교
통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 건물 내 3층 302호로서,
2015년 08월 18일 사용승인되었으며,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

대상물건은 아파트로 이용중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가정공공주택), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로
1류(폭 20m-25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시
서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(인천가정 공
공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(상대보호구역(루원중학교)[문의: 서부교육
지원청(032-560-6659)])<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보후구역(인천
가정2공공주택지구 초등학교 예정지)[문의: 서부교육지원청 평생교육건강과(032-560-665
9)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경556177 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가정동 597-2 루원시티 어울림 207동 3층 302호

용도: 아파트

감정가: 459,000,000원

토지면적: 52.37㎡ (약 15.84평)

토지지분: 52.37㎡ (약 15.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.99㎡ (약 22.69평)

건물지분: 74.99㎡ (약 22.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 페퍼저축은행

특이사항: 중복사건, 유동화물건

2. 물건 상세정보

2.1. 건물 구조 및 이용상태

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 건물 내 3층 302호이며, 2015년 08월 18일 사용승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창으로 이루어져 있습니다. 현재 아파트로 이용 중입니다.

2.2. 설비 내역

급·배수시설, 위생설비, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건물 부지로 이용 중입니다.

2.4. 면적 정보

본 아파트의 전용면적은 74.99㎡ (약 22.69평)이며, 통상적으로 유사 면적의 공급면적은 102~104㎡ (약 31~31.5평) 수준으로 파악됩니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 가정동 소재 "루원중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다. 인천지하철 2호선 가정역이 약 1,261m 거리에 있으며, 향후 서울 지하철 7호선 청라 연장 사업이 계획되어 있어 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인접 도로상태

대상물건 남측으로 노폭 약 20m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가정공공주택), 소로1류(폭 10m-12m), 중로1류(폭 20m-25m), 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(루원중학교, 인천가정2공공주택지구 초등학교 예정지), 과밀억제권역 등의 규제를 받고 있습니다. [cite: input]

4. 권리분석

4.1. 등기부현황 요약

말소기준권리인 한국스탠다드차타드은행 근저당권(을1, 2015-10-16 접수)을 포함한 모든 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등은 현재 말소(예정) 상태로 파악됩니다. [cite: input] 따라서 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: input]

4.2. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 1,049,815,509원입니다. [cite: input]

4.3. 임차인 현황

임대차 관계는 미상입니다. [cite: input] 다만, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. [cite: input]

4.4. 주의사항

임대차 관계가 미상이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 등은 별도의 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 비록 인수되는 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 임차인이 존재할 경우 명도 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

5. 상권분석

루원시티는 인천 서구 가정동 일대에 조성 중인 대규모 도시개발사업의 일환으로, 주거, 상업, 업무 기능을 복합적으로 갖춘 신도시급 생활권을 목표로 하고 있습니다. 현재 루원복합청사 입주 및 인천시 산하 공공기관 집적으로 인해 행정 및 업무 기능이 강화되고 있으며, 이는 지역 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대됩니다. 또한, 루원 음식문화거리와 인접하여 다양한 외식 및 상업 시설 이용이 편리합니다.

6. 생활정보

6.1. 교육시설

본 물건은 루원중학교와 인접해 있으며, 초등학교 예정지도 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

6.2. 편의시설 및 문화시설

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 루원 음식문화거리, 롯데시네마 등 다양한 편의 및 여가시설 이용이 용이합니다.

6.3. 자연환경

아파트 뒤쪽으로는 승학산이 있어 가벼운 산책이나 등산을 즐길 수 있으며, 심곡천이 있어 산책 및 자전거 라이딩 코스로 활용하기 좋습니다.

6.4. 혐오시설

조사된 정보에 따르면, 본 물건지 인근에서 직접적으로 식별되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 인천 서구 전반적으로는 환경 기초 시설 등에 대한 지역 주민들의 우려와 논의가 존재하나, 이는 본 물건지와 직접적인 관련성은 적은 것으로 판단됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 미상 임대차 관계: 임차인 현황에서 인수 보증금이 0원으로 확인되나, 임대차 관계가 미상임으로 점유 관계 확인이 필수적입니다.

* 개발사업 진행: 루원시티 개발사업은 완료 단계에 접어들고 있으나, 일부 잔여 공정 및 인프라 확충에 따른 변동 가능성이 존재할 수 있습니다.

* 중복사건, 유동화물건: 동일 물건에 대한 다수의 경매 사건이 진행 중이거나 채권이 유동화된 물건이므로, 진행 경과를 면밀히 주시해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가정동에 위치한 신축 아파트로, 루원시티 개발 사업지 내에 속하여 향후 발전 가능성이 높은 지역에 위치하고 있습니다. 교통, 교육, 생활 편의시설이 비교적 잘 갖추어져 있으며, 주변 환경도 양호합니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없어 명확하나, 임대차 관계 미상인 점은 유의해야 합니다. [cite: input] 74.99㎡ (약 22.69평)의 전용면적을 가진 아파트로, 감정가는 4억 5천 9백만 원입니다.

9. 투자 포인트

* 루원시티 개발 호재: 행정, 상업, 업무 기능을 갖춘 복합 도시로 발전 중이며, 향후 지가 상승 및 시세 상승이 기대됩니다.

* 교통망 확충: 인천지하철 2호선 이용이 편리하며, 향후 7호선 연장 시 역세권 가치가 더욱 높아질 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확성: 모든 선순위 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰 후 권리 관계가 깔끔합니다. [cite: input]

* 대단지 아파트: 1,243세대의 대단지로 관리 및 유지보수가 용이하며, 커뮤니티 시설 이용이 편리합니다.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 459,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금은 0원으로 파악되었습니다. [cite: input]

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 물건의 실제 상태, 경매 경쟁률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 최근 루원시티 어울림 아파트의 실거래가는 약 4억 2천 5백만 원에서 5억 1천만 원 수준에서 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 신중하게 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.