나이스옥션 법원경매 인천 2024타경536548 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 214-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인천 · 평가일 2024.06.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1)은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남측 인근에 위치
하며, 주위는 근린생활시설, 주상용건물 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

기호(1)까지 제반차량의 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호(1)은 정방형의 완경사인 토지로서 주상용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)은 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)는 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건(사용승인일 : 2004.07.
13., 증축일자 : 2005.07.14.)으로서
- 외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅마감 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임, 몰탈위페인팅마감 등으로 추정됨.
- 창호 : 하이새시창호 및 알루미늄새시창호임.

이용상태

기호(2)의 1층은 근린생활시설(미용시설)로, 2층 - 4층은 공히 고시텔로,
그리고 5층은 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

기호(2)의 일반건축대장상 용도는 1층이 소매점으로, 2층 - 4층이 공히
독서실로 되어 있으나, 현황은 1층이 근린생활시설(미용시설)로, 2층 -
4층은 공히 고시텔로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(2)의 1층 - 4층은 공히 임대차중이고, 5층은 신탁자가 사용중인
것으로 탐문조사됨.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2. 건축물대장상 용도는 1층 소매점, 2층~4층은 독서실이나 현황은 1층 근린생활시설, 2층~4층은 고시텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경536548 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 214-10

용도: 근린주택

감정가: 1,140,586,280원 (약 11억 4059만원)

토지면적: 160.00㎡ (약 48.39평)

건물면적: 540.56㎡ (약 163.52평)

건축물대장상 용도: 제2종근린생활시설, 제1종근린생활시설, 단독주택

사용승인일: 2004년 07월 13일 (증축: 2005년 07월 14일)

현황 용도: 1층 근린생활시설(미용시설), 2층~4층 고시텔, 5층 단독주택

1.2. 매각정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 불명확)

1.3. 주요특이사항

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 건축물대장상 용도와 현황 용도가 상이합니다.

* 제시외 건물 15.00㎡가 포함되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치

기호(1)은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "주안역" 남측 인근에 위치합니다.

2.2. 주변 환경

주위는 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

2.3. 교통

* 제반 차량의 접근이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주안역 역세권으로 교통 요충지입니다.

2.4. 도로

본 토지는 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획

* 일반상업지역

* 방화지구

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 중점경관관리구역

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 10월 07일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을11)이며, 채권금액은 840,000,000원입니다.

3.2. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 840,000,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 길종한, 김슬기, 백진수, 유영길, 임진 임차인이 존재하며, 이들의 보증금은 매각으로 소멸되지 않을 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 제공된 정보에 따르면 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 별도의 배당을 통해 임차인들의 보증금이 모두 변제되거나, 일부 임차인의 보증금이 0원으로 책정되어 인수 부담이 없을 수 있음을 시사합니다. 다만, 김슬기 임차인은 보증금 10,000,000원을 신고하였으므로, 해당 내용과 "인수 보증금 합계 0원" 표기 간의 상충 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* PIAOWENZHE: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-07, 대항력 없음.

* 길종한: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-08-22, 대항력 있음.

* 김규선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-11-15, 대항력 없음.

* 김다빈: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-15, 대항력 없음.

* 김슬기: 보증금 10,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2019-12-03, 대항력 있음.

* 김윤태: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-10-13, 대항력 없음.

* 김종욱: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-24, 대항력 없음.

* 백진수: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-03-22, 대항력 있음.

* 복학근: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-10-27, 대항력 없음.

* 석규동: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-01, 대항력 없음.

* 오정진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-03-29, 대항력 없음.

* 유영길: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2020-11-11, 대항력 있음.

* 임진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2022-04-29, 대항력 있음.

* 장석일: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-11-07, 대항력 없음.

* 지용배: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024-05-01, 대항력 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건은 주안역 인근 일반상업지역에 위치하여 상업 활동이 활발한 지역입니다. 주변으로 다양한 근린생활시설 및 주상용 건물이 밀집해 있습니다.

4.2. 건물 현황

건축물대장상 용도는 1층 소매점, 2층~4층 독서실이나, 현황은 1층 근린생활시설(미용시설), 2층~4층 고시텔, 5층 단독주택으로 이용 중입니다. 이는 건물 운영 및 향후 법규 적용 시 고려해야 할 사항입니다.

4.3. 주변 시세 참고

주변 연립/다세대 주택의 최근 매매 정보를 보면, 전용면적 약 43~45㎡ 내외의 주택들이 2026년 5월 기준으로 8,200만원에서 1억 2,200만원 사이에 거래되었습니다. 이는 1㎡당 약 189만원에서 272만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다. 본 건물이 근린주택으로 상가 및 고시텔 등 수익형 시설을 포함하고 있음을 감안할 때, 단순 비교는 어렵지만 일반적인 지역 시세를 파악하는 참고 자료로 활용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주안역 상업지구 인근에 위치하여 은행, 병원, 병원, 판매시설 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통

주안역을 통한 지하철 이용 및 다수의 버스 노선을 통한 광역 접근성이 우수합니다.

5.3. 주변 개발 현황

본 물건이 속한 주안동 일대는 지속적인 도시 정비 및 상권 활성화가 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 문제

* 총 5명의 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 이들은 매각 후에도 임차권을 주장하며 보증금 반환을 요구할 수 있습니다.

* 제공된 정보상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 김슬기 임차인이 1,000만원의 보증금을 신고하였고, 길종한, 백진수, 유영길, 임진 임차인 역시 '대항력 있음'으로 분류되어 있어, 실제 명도 시 보증금 인수 여부 및 명도 저항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 길종한, 유영길 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 보유로 인해 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 용도 불일치

건축물대장상의 용도(소매점, 독서실)와 실제 이용 현황(근린생활시설, 고시텔)이 달라, 추후 건축물 관련 행정 처리나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.

6.3. 법규 및 규제

일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등은 향후 재개발, 건축 등 다양한 활동에 영향을 미칠 수 있는 지역 특성입니다.

6.4. 제시외 건물

15. 00㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어, 이와 관련된 명도 및 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 핵심 상업지역에 위치한 근린주택으로, 주안역이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 1층 상가, 2~4층 고시텔, 5층 주택으로 구성되어 있어 현재에도 다양한 수익 창출이 가능하며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 기대할 수 있습니다.

다만, 5명의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 중 김슬기 임차인의 보증금 1,000만원 외 타 대항력 임차인의 보증금은 0원으로 신고된 상태입니다. "인수 보증금 합계 0원"이라는 표기는 낙찰자의 인수 부담이 없을 가능성을 제시하나, 실제 명도 과정에서의 변수 및 잠재적 법적 리스크를 간과해서는 안 됩니다. 또한, 건축물대장상 용도와 현황 용도의 차이는 향후 건물 이용 및 관리에 있어 주의가 필요한 부분입니다.

이러한 장단점을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중한 권리 분석과 철저한 현장 조사를 바탕으로 접근해야 할 투자 대상입니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 주안역 역세권으로 뛰어난 교통 환경과 상업지구의 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 수익성 잠재력: 현황 용도(상가, 고시텔)를 활용한 꾸준한 임대 수익 창출이 가능하며, 상업지역 내 위치로 인한 시세 차익 기대.

* 개발 가능성: 일반상업지역으로서 향후 지역 개발 및 도시계획 변화에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,140,586,280원

본 건은 대항력 있는 임차인 존재(인수 보증금 0원으로 처리될 가능성 높음) 및 건축물 용도 불일치 등 리스크 요인이 있습니다. 그러나 주안역 역세권 일반상업지역이라는 입지적 강점을 고려할 때, 적정 가치 이상에서 경쟁이 예상됩니다.

주변 '다세대' 시세(1m²당 약 189만원~272만원)를 참고하되, 본 건의 상가 및 고시텔 용도의 수익성을 감안하여 평가했습니다.

* 감정가 대비 85% 수준: 약 9억 6,945만원

* 주변 시세 및 입지 고려: 9억 5천만원 ~ 10억 5천만원 범위

종합적으로 고려하여, 9억 8천만원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 대항력 있는 임차인 관련 불확실성을 감안하여 보수적으로 접근한 가격이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.