나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512158 [2] 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 2층1-223호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하고, "초은중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 프리케스트콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층1-222호(기호 1), 제2층1-223호(기호 2)이며, 외벽 : 외장판넬, 석재마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호 1, 2 : "공장(지식산업센터)"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지이며, "공장(지식산업센터)" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지의 동측으로 포장도로에 접하며, 남측으로 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2019-12-16) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(2019-12-16)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 본건 기호 1, 2는 외관상 한 개의 회사(임차인)가 이용 중인 것으로 보이므로 경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512158 (2)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 202-5 에이스하이테크시티청라 2층 1-223호

용도: 지식산업센터

감정가: 179,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.21㎡ (약 4.30평)

토지지분: 14.21㎡ (약 4.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 47.88㎡ (약 14.48평)

건물지분: 47.88㎡ (약 14.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

채권자: 중소기업은행 (근저당권 설정자)

특이사항: 토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며, "초은중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위에는 공동주택, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조, 프리케스트콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 1-223호입니다.

외벽은 외장판넬, 석재마감 등이며, 창호는 샷시 창호 등입니다.

본 건의 이용상태는 "공장(지식산업센터)"입니다.

2.4. 토지 형상 및 도로 상태

토지의 형상은 대체로 인접 필지와 등고평탄한 가장형이며, "공장(지식산업센터)"의 건부지로 이용 중입니다.

본 건 토지의 동측으로 포장도로에 접하며, 남측으로는 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 특수도로(보행자전용도로)로 지정되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 중소기업은행 근저당권으로, 2021년 11월 23일에 설정되었습니다.

3.2. 등기부채권 총액

총 등기부채권 금액은 892,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 주식회사에스디개발관리 (장 )

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

사업일자: 2024-06-01

배당신고일자: 2025-10-27

대항력: 없음

* 주식회사태양이앤씨 (서 )

보증금: 0원

차임: 1,200,000원

사업일자: 2024-06-13

대항력: 없음

* 주식회사태양종합관리 (박 )

보증금: 0원

차임: 0원

사업일자: 2024-06-11

대항력: 없음

3.4. 인수 보증금 합계

인수되는 보증금은 총 0원입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 자료에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 건 주변은 공동주택, 공장, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하여 복합적인 상권이 형성될 가능성이 있습니다.

4.2. 건물 이용 현황

현재 지식산업센터로 이용 중이며, 외관상 하나의 사업장이 통합하여 사용하는 것으로 관찰됩니다.

4.3. 주의사항

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석 및 경쟁 환경 파악이 어렵습니다. 추가적인 현장 조사 및 시장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

"초은중학교"가 인근에 위치하고 있습니다.

5.2. 주의사항

제공된 정보에 마트, 병원 등 구체적인 생활 편의시설에 대한 언급이 없어 자세한 파악이 어렵습니다. 현장 방문을 통해 주변 편의시설 현황을 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인의 주택용도 취득 시 허가가 필요합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.) 지식산업센터 용도 자체에 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 향후 용도 변경 등 계획 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

6.2. 임대차 관계

제공된 임차인 정보는 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 임대차 관계는 경매 참여 전 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 건물 내부 이용 현황

본 건은 외관상 한 개의 회사(임차인)가 이용 중인 것으로 보이므로, 내부 이용 현황이 공부 서류와 다를 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 실제 이용 상태 및 도면과의 차이 여부를 재확인해야 합니다.

6.4. 설비 내역

건물의 위생 및 급배수 설비, 승강기 등이 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인해야 합니다.

6.5. 토지이용계획

본 건은 준공업지역, 도시첨단산업단지, 경제자유구역 등 다수의 지구 지정이 있어 향후 개발 계획이나 규제 변화에 대한 검토가 필요합니다.

6.6. 주변 시설

제공된 정보에는 혐오시설에 대한 언급이 없습니다. 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 지식산업센터로, 준공업지역 내에 자리 잡고 있어 산업 활동 및 업무 지원 시설로서 잠재력을 보유하고 있습니다. 교통 접근성은 보통 수준이며, 건물은 철근콘크리트 구조로 준공된 지식산업센터입니다. 권리분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 현재 임차인들은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 토지거래허가구역에 해당하며, 건물 내부 이용 현황에 대한 면밀한 사전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지식산업센터의 입지

청라국제도시 내 준공업지역에 위치하여 산업 활동 및 업무 지원 시설로서의 잠재력을 보유하고 있습니다.

8.2. 권리상 인수 부담 없음

말소기준권리 이하 권리 및 현재 임차인들의 대항력이 없어 권리 분석상 안전합니다.

8.3. 교통 접근성

차량 및 대중교통 이용이 가능한 위치에 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

본 건의 감정가는 179,000,000원입니다.

9.2. 입찰가 산정

제공된 정보만을 바탕으로 정확한 예상 입찰가를 산정하는 것은 어렵습니다. 실제 예상 입찰가는 시장 조사, 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 명도 비용, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.3. 보증금 인수 여부

인수되는 임차인의 보증금이 없으므로, 낙찰가의 100%를 기준으로 예상 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.