나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53713 [5] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건내 복수층 101호 외 6개호로서, (사용승인일 : 2022.11.14) 외 벽 : 벽돌쌓기 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건 기호 #1~7은 공히 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접토지 대비 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 301-58 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) , 일반철도(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), 308-7 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대),영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기호 #7 제402호는 내부에 다락이 있으니(후첨 "내부구조도" 참조바람) 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

현황은 '리치빌B동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53713 (5)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 316,000,000원

토지면적: 62.75㎡ (약 19.0평)

건물면적: 58.22㎡ (약 17.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다. [cite: Appraisal Summary]

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. [cite: Appraisal Summary]

도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

건축물 정보:

* 본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물 내 3층 301호입니다.

* 사용승인일은 2022년 11월 14일로 비교적 신축 건물에 해당합니다. [cite: Appraisal Summary]

* 건축물대장 표제부상 총 8세대로 구성된 다세대주택입니다. [cite: Architectural Register JSON]

2.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도 등기인 을구 17번, 23번, 24번, 25번 구분지상권 설정 등기(2010.6.4. 등기)는 매수인에게 인수됩니다. [cite: Property Statement Notes]

말소기준권리: 성남중부새마을금고 근저당권 (2022.12.14. 등기, 2,160,000,000원)입니다. [cite: Building Register Summary]

경매개시결정 등기: 케이씨엠2406유동화전문 (2025.12.22. 등기, 1,866,334,996원)입니다. [cite: Building Register Summary]

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. [cite: Tenant Status]

주의사항: 임대 관계는 미상입니다. [cite: Appraisal Summary - Other Notes]

2.3. 상권분석

지역 특성: 본건은 주거 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

시세 동향:

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준, 단위: 만 원):

* 주노빌리지 (301-117, 2018년식, 53.39㎡): 16,000만원 (약 299.7만원/㎡) [cite: Recent Sales JSON (주노빌리지)]

* 크로바빌 (301-21, 2014년식, 54.87㎡): 12,200만원 (약 222.3만원/㎡) [cite: Recent Sales JSON (크로바빌)]

* 라임하우스1동 (323, 2016년식, 68.89㎡): 20,700만원 (약 300.5만원/㎡) [cite: Recent Sales JSON (라임하우스1동)]

* 본건 다세대주택은 2022년 11월 사용승인으로, 비교 대상 건물들보다 최신 연식이라는 장점이 있습니다.

* 감정가 316,000,000원은 최근 시세(약 1.22억~2.07억 원) 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. (본건 면적 58.22㎡ 기준, 감정가는 약 542.8만원/㎡)

* 최근 거래 사례들의 면적당 평균 가격은 약 274.2만원/㎡이며, 본건 면적(58.22㎡)으로 환산 시 예상 시세는 약 15,970만원 수준입니다.

* 감정가와 최근 시세 간 큰 차이가 존재하므로, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

2.4. 생활정보

편의시설: 인근 근린생활시설 및 초월읍 행정복지센터를 이용할 수 있습니다. [cite: Appraisal Summary]

교육시설: 정확한 정보는 파악되지 않으나, 행정복지센터 인근 지역 특성상 통학 가능한 초, 중, 고등학교가 분포할 것으로 예상됩니다. (추가 확인 필요)

기타: 현재 '리치빌B동'으로 이용되고 있습니다. [cite: Cautionary Notes]

2.5. 잠재적 리스크

권리 인수: 토지 구분지상권 설정 등기(2010.6.4. 등기)가 매수인에게 인수되므로, 해당 권리의 정확한 내용과 그로 인한 영향에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. [cite: Property Statement Notes]

높은 감정가: 감정가 316,000,000원이 최근 거래된 유사 부동산 시세(약 1.22억~2.07억 원)에 비해 상당히 높게 책정되어, 낙찰 후 재매각 시 수익 확보에 부담이 될 수 있습니다.

토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 준보전산지, 가축사육제한구역, 철도보호지구 등 다수의 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다. [cite: Appraisal Summary - Land Use Plan]

영농여건불리농지: 농업 환경에 불리한 조건을 가지고 있음을 의미하며, 이는 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

미상 정보: 임대 관계가 미상으로, 명도 진행 시 예상치 못한 임차인이 존재할 경우 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. (단, 인수 보증금 0원이므로 대항력 없는 임차인이거나 없을 가능성이 높습니다.) [cite: Appraisal Summary - Other Notes, Tenant Status]

특수물건: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건보다 복잡한 절차나 특이사항이 수반될 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본건은 2022년 11월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 감정가가 최근 시장 시세 대비 현저히 높아, 1차 입찰에서 낙찰받기에는 리스크가 크다고 판단됩니다.

인수되는 구분지상권 등기와 다수의 토지 이용 제한 사항은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

또한, 영농여건불리농지, 철도보호지구 등의 특수 사항들은 고려 대상입니다.

다만, 제시된 최근 매매 사례들을 고려할 때, 감정가보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있으며, 신축 연식을 감안한 적정 시세에 맞춰 투자한다면 기회가 될 수 있습니다.

2.7. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 11월 준공된 건물로, 최신 시설 및 건축 기준을 충족합니다.

입지: 광주시 초월읍 지역은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역 중 하나로 평가됩니다.

낮은 투자 비용 가능성: 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 괴리로 인해, 시세에 맞춰 합리적인 가격으로 입찰할 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

감정가: 316,000,000원

최근 매매 시세 분석:

* 본건 건물 면적(58.22㎡) 기준, 최근 거래 사례(약 222.3 ~ 300.5만원/㎡)를 적용한 예상 시세 범위는 약 12,900만원 ~ 17,500만원입니다.

* 본건 건물의 신축 연도(2022년)를 고려하여, 최근 거래된 건물(2014-2018년식)보다 높은 가치를 반영할 경우, 예상 시세는 약 14,200만원 ~ 19,200만원 범위로 예상됩니다.

* 인수되는 구분지상권 등기 등 권리 분석 및 향후 재산권 행사에 대한 제약을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 토지 이용 제한 사항은 투자 결정 시 고려해야 합니다.

예상 입찰가 범위:

* 보수적 투자 관점 (감정가 대비 할인율 고려): 110,000,000원 ~ 130,000,000원

* 신축 연식 프리미엄 및 시장 회복 기대 시: 130,000,000원 ~ 150,000,000원

*최종 입찰가는 법원 매각 기일 당시의 시장 상황, 경쟁 물건, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.