나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53713 [7] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건내 복수층 101호 외 6개호로서, (사용승인일 : 2022.11.14) 외 벽 : 벽돌쌓기 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건 기호 #1~7은 공히 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접토지 대비 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 301-58 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) , 일반철도(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), 308-7 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대),영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기호 #7 제402호는 내부에 다락이 있으니(후첨 "내부구조도" 참조바람) 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

1.현황은 '리치빌B동'임
2.내부에 '다락' 있으니 경매입찰시 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53713 (7)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 건물명칭: 리치빌B동 (현황)

* 감정가: 361,000,000원

* 토지 면적: 62.75㎡ (약 18.98평)

* 건물 면적: 58.22㎡ (약 17.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨엠2406유동화전문

* 사용승인일: 2022년 11월 14일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층

* 특이사항: 영농여건불리농지, 유동화물건, 공동담보, 내부 다락 있음 (402호).

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지조건은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 사정도 보통입니다.

* 도로: 본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 철도보호지구, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상 / 단독,다가구,아파트,연립,다세대 용도)으로 지정되어 있으며, 영농여건불리농지에 해당합니다. 일반철도 저촉, 철도보호지구 관련 사항도 확인됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 성남중부새마을금고 근저당권 (2022년 12월 14일 접수)

* 인수되는 권리:

* 토지 별도등기 구분지상권설정등기 (2010년 6월 4일 등기, 을구 17, 23, 24, 25번): 매수인에게 인수됩니다.

* 말소되는 권리:

* 소유권보존 (박호현)

* 근저당권 (성남중부새마을금고)

* 근저당권 (장광상)

* 근저당권 (이용윤)

* 압류 (광주시)

* 임의경매개시결정 (케이씨엠2406유동화전문)

* 총 채권액: 2,460,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025년 2월 21일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원이지만, 향후 발생할 수 있는 문제에 대한 주의가 필요합니다. (현재로서는 대항력 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 광주시 초월읍의 주거 밀집 지역에 위치하며, 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 현황: '리치빌B동'이라는 명칭으로 확인되며, 2022년 11월에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물(총 8세대)입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 버스정류장 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

* 교육시설: 인근 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 정보는 제공되지 않았습니다.

* 주변 환경: 주거 단지 및 임야 등이 혼재되어 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 구분지상권: 가장 중요한 리스크 요인으로, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 구분지상권(을구 17, 23, 24, 25번)이 존재합니다. 이는 향후 토지 사용 및 재산권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

* 높은 총 채권액: 24.6억원에 달하는 총 채권액은 감정가 3.61억원을 훨씬 상회하는 수준으로, 이는 경매 진행 중 유찰 가능성을 높이는 요인이지만, 인수되는 권리가 존재하므로 반드시 면밀한 검토가 필요합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 제공된 최근 매매 사례와 비교했을 때, 본건의 감정가는 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 내부 다락: 402호 내부에는 다락 공간이 있어 실제 사용 면적 및 구조에 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 본건 토지는 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 수도권 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 11월에 사용승인을 받은 비교적 신축 다세대주택으로, 4층 402호에 내부 다락이 있는 특징을 가지고 있습니다. 입지 조건은 보통 수준이며, 차량 및 대중교통 접근성이 양호합니다.

가장 주의해야 할 점은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 구분지상권이 존재한다는 것입니다. 이는 향후 재산권 행사에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 권리입니다. 또한, 감정가 대비 총 채권액이 매우 높아 가격 조정의 여지가 있을 수 있으나, 인수되는 권리로 인해 섣부른 판단은 금물입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 볼 때, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 영농여건불리농지, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보 또한 추가적인 확인을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

* 내부 다락: 추가적인 공간 활용성을 제공하여 가치를 높일 수 있습니다.

* 시세 비교: 주변 유사 물건의 최근 매매 동향을 파악하여 합리적인 입찰가 산정의 근거로 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 유사 다세대주택의 매매가는 평당 약 735만원에서 993만원 수준으로 형성되어 있습니다.

본건의 건물 면적은 58.22㎡ (약 17.61평)이며, 감정가는 361,000,000원 (평당 약 2050만원)입니다. 이는 최근 매매 시세보다 상당히 높은 가격입니다.

유사 면적 및 시세(평당 약 950만원 가정)를 고려할 때, 본건의 시세는 약 1억 6천만원대 초반으로 추정됩니다.

여기에 매수인에게 인수되는 구분지상권의 가치 하락분, 명도 비용, 제반 세금 및 부대 비용, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가보다는 실제 시세를 반영하고, 인수되는 권리의 위험 부담을 고려하여 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 보수적인 추정치이며, 반드시 현장 방문 및 심층적인 시세 조사, 권리 분석을 통해 최종 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

물건명세서 참고사항 상의 작성일: 2026-08-19

구분건물감정평가요약 요향표 상의 작성일: (명시되지 않음, 본 보고서 작성 시점 기준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.