나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53713 [6] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건내 복수층 101호 외 6개호로서, (사용승인일 : 2022.11.14) 외 벽 : 벽돌쌓기 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건 기호 #1~7은 공히 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접토지 대비 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 301-58 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) , 일반철도(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), 308-7 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대),영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기호 #7 제402호는 내부에 다락이 있으니(후첨 "내부구조도" 참조바람) 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

현황은 '리치빌B동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53713 (6)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 316,000,000원 (31,600만원)

토지면적: 62.75㎡ (약 18.98평)

건물면적: 58.22㎡ (약 17.61평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨엠2406유동화전문

건축물 용도: 공동주택(다세대주택-8세대)

준공일: 2022년 11월 14일

층: 3층 / 총 4층

호수: 302호

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 외관

철근콘크리트 경사지붕 지하 1층, 지상 4층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 석재붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 토지 및 도로

2필지가 일단의 토지로 사용되고 있으며, 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지입니다. 본건은 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황

소유권 보존 등기는 2022년 12월 14일 박호현 씨 명의로 되어 있습니다. 말소기준권리는 2022년 12월 14일 접수된 성남중부새마을금고의 근저당권(채권최고액 21억 6천만원)입니다. 본 건 임의경매 개시 결정은 2025년 12월 22일 케이씨엠2406유동화전문(채권액 18억 6천6백33만 4천996원)에 의해 이루어졌으며, 등기부채권 총액은 약 40억 2천만원에 달합니다.

* 인수되는 권리

물건명세서에 따르면, 토지에 설정된 구분지상권 등기(2010.6.4. 등기, 을구 17, 23, 24, 25번)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 권리 분석 시 반드시 확인해야 할 중요한 사항입니다.

* 임차인 현황

김 임차인이 전입 신고(사업자 등록)일자 2023년 9월 12일 기준으로 존재하나, 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으며 대항력은 없습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계

0원

1.4. 상권분석

* 주변 실거래가 분석

최근 2026년 5월에 거래된 주변 다세대 주택들의 면적 대비 실거래가는 다음과 같습니다.

* 주노빌리지(102동): 53.39㎡, 1억 6천만원 (약 299.7만원/㎡)

* 크로바빌(101동): 54.87㎡, 1억 2천2백만원 (약 222.3만원/㎡)

* 라임하우스1동: 68.89㎡, 2억 7백만원 (약 300.5만원/㎡)

* 시세 분석

주변 다세대 주택들의 거래 사례를 볼 때, ㎡당 약 222만원에서 300만원 수준의 실거래가가 형성되어 있습니다. 본건 건물은 2022년 11월 준공으로 비교 대상 주택들보다 신축이므로, 시세는 이를 상회할 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경

아파트 단지, 다세대 주택, 단독 주택, 근린 생활 시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 환경은 갖추고 있습니다.

* 교통 및 편의시설

인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이하며, 초월읍 행정복지센터가 가까이 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. (검색 결과, 별도의 혐오시설이나 특별히 부정적인 시설은 확인되지 않았습니다.)

* 주요 설비

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 등 현대적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 권리 인수 부담

토지에 설정된 구분지상권(2010.6.4. 등기)이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 정확한 내용을 파악하고 인수 조건을 고려해야 합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형)에 속하며, 일반철도 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 특별대책지역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~26.8.25) 등으로 지정되어 있습니다. 특히, 영농여건불리농지라는 점도 확인됩니다. 이러한 다양한 규제 사항은 향후 건축, 증축, 개축 등에 제한이 될 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다.

* 기타 특이사항

물건명세서상 '현황은 리치빌B동임'이라는 문구가 있어, 실제 건물 명칭과의 일치 여부 및 현황 파악이 필요합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 실제 거주 현황이나 공실 위험 등을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2022년에 준공된 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 감정평가액(316,000,000원) 대비 최근 주변 실거래가(약 1.22억~2.07억원)와의 가격 괴리가 매우 큰 점이 주목됩니다. 이는 시장 상황, 건물 연식, 위치 등의 요인을 고려할 때 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다. 다만, 토지에 인수되는 구분지상권 및 복잡한 토지이용계획상의 여러 규제 사항들을 철저히 분석하고, 이를 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공된 현대적인 건물이므로 하자 및 유지보수 부담이 적습니다.

* 가격 메리트: 감정가 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세 차익 또는 시세보다 저렴한 매입 기회를 기대할 수 있습니다.

* 실수요자 접근 용이: 낮은 예상 입찰가로 실수요자들의 관심이 높을 것으로 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석

건물 면적 58.22㎡(약 17.61평) 기준, 주변 실거래가(2014~2018년식)는 ㎡당 약 222만원 ~ 300만원 수준입니다. 본건은 2022년식 신축임을 감안할 때, ㎡당 가격을 약 300만원 내외로 추정하면 약 1억 7천 5백만원 수준의 시장 가치를 기대할 수 있습니다.

* 감정가 대비 분석

감정가는 3억 1천 6백만원으로, 추정 시세(약 1억 7천 5백만원)보다 약 1.8배 높은 수준입니다. 이는 감정가 산정에 있어 시장 상황이나 건물 신축 연식 등이 충분히 반영되지 않았거나, 보수적으로 평가되었을 가능성을 시사합니다.

* 리스크 고려

토지 구분지상권 인수, 복잡한 토지 이용 계획 등의 리스크를 고려하여 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

* 예상 입찰가

본건의 신축 연식, 시장 가치, 인수되는 권리 및 기타 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 시장가 수준인 약 1억 6천만원에서 1억 7천만원 사이에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 보수적인 접근 시 1억 6천만원, 적극적인 접근 시 1억 7천만원을 목표로 하되, 실제 경매 현장의 경쟁 상황에 따라 유동적으로 판단하는 것이 좋습니다.

최종 예상 입찰가: 1억 6천 5백만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.