나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53713 [4] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건내 복수층 101호 외 6개호로서, (사용승인일 : 2022.11.14) 외 벽 : 벽돌쌓기 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건 기호 #1~7은 공히 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접토지 대비 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 301-58 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) , 일반철도(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), 308-7 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대),영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기호 #7 제402호는 내부에 다락이 있으니(후첨 "내부구조도" 참조바람) 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

현황은 '리치빌B동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58번지에 위치한 다세대주택으로, 사건번호는 성남지원 2025타경53713 (4)입니다. 감정가는 316,000,000원이며, 토지면적은 62.75㎡ (약 18.98평)이고 건물면적은 58.22㎡ (약 17.61평)입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 케이씨엠2406유동화전문이고, 특이사항으로는 영농여건불리농지, 유동화물건, 공동담보 등이 있습니다. 현황은 '리치빌B동'으로 파악됩니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 입지 조건은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 보통입니다. 본 건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 일반철도(저촉), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 철도보호지구, 특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 12월 14일 접수된 성남중부새마을금고의 근저당권입니다. 해당 권리보다 늦게 등기된 케이씨엠2406유동화전문(채권자)의 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

다만, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리가 있습니다. 토지 별도등기 을구 17, 23, 24, 25번지의 구분지상권설정등기(2010.6.4. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

임차인 현황으로는 임차인 김 이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고, 전입일자(2023-10-20) 대비 확정일자 및 배당신고일자가 없어 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 인수할 임차보증금은 없습니다.

등기부채권 총액은 2,160,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 주거용 다세대주택과 단독주택, 그리고 일부 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 초월읍 행정복지센터가 인근에 위치하여 기본적인 행정 편의시설 이용이 가능합니다. 주변에 다양한 형태의 주거 건물이 분포하고 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설보다는 지역 생활 편의를 위한 소규모 점포 위주로 구성될 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층, 지상4층 건물로, 사용승인일은 2022년 11월 14일입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 일부 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다. 본 건 기호 #1~7은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 옥내 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 등이 설치되어 있습니다. 토지는 인접 토지와 대비하여 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형으로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다. 임대 관계는 미상이며, 제402호는 내부에 다락이 있을 수 있어 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 건의 가장 큰 잠재적 리스크는 매수인에게 인수되는 구분지상권입니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 향후 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 현재 감정평가액(316,000,000원)과 제공된 최근 실거래가 정보(약 1.2억 ~ 2.07억 원) 간의 상당한 가격 차이가 존재합니다. 이는 거래된 물건의 연식, 면적, 상태 등이 본 건과 직접 비교하기 어렵거나, 감정 시점과 현재 시장 상황 간의 괴리, 또는 감정액의 적정성에 대한 의문 제기를 야기할 수 있습니다. 더불어, 토지이용계획 상 다수의 제한 사항(일반철도 저촉, 가축사육제한구역, 준보전산지, 철도보호지구 등)이 존재하여 향후 개발 또는 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2022년에 신축된 비교적 최신 건물이지만, 매수인에게 인수되는 구분지상권이라는 중대한 권리상의 하자가 존재합니다. 감정가는 3억 1천 6백만원으로 책정되었으나, 주변 시세 및 거래 사례를 고려할 때 가격 괴리가 있습니다. 신축 건물이 주는 장점과 인수되는 권리의 위험성, 그리고 시세와의 차이를 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물: 2022년 사용승인을 받은 신축 건물로, 내부 시설 및 구조의 노후도가 낮습니다.

* 개발 잠재력: 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주거 편의성: 주거 밀집 지역에 위치하며 행정복지센터 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 316,000,000원입니다. 제공된 주변 실거래가 사례를 보면, 본 건과 유사한 면적의 신축 건물임을 감안하더라도 감정가 대비 현저히 낮은 수준으로 거래된 사례들이 있습니다. 특히, 매수인에게 인수되는 구분지상권의 존재는 본 건의 가치에 큰 영향을 미칠 수 있는 중대한 권리상의 하자로 작용할 것입니다. 따라서 인수되는 권리의 가치를 충분히 할인하고, 시장 상황 및 투자 위험성을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

인수 보증금은 없으므로, 감정가와 시세, 그리고 인수되는 권리 부담을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 250,000,000원에서 290,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 인수되는 구분지상권의 구체적인 영향력 및 법적 검토를 거쳐 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.