나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53713 [2] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 복수층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건내 복수층 101호 외 6개호로서, (사용승인일 : 2022.11.14) 외 벽 : 벽돌쌓기 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건 기호 #1~7은 공히 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접토지 대비 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 301-58 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) , 일반철도(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), 308-7 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대),영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기호 #7 제402호는 내부에 다락이 있으니(후첨 "내부구조도" 참조바람) 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

현황은 '리치빌B동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53713 (2)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 복수층102호 (신주소: 경기도 광주시 진새골길 43-40)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 354,000,000원

* 토지면적: 62.75㎡ (약 19.0평)

* 건물면적: 44.15㎡ (약 13.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 케이씨엠2406유동화전문

* 사용승인일: 2022년 11월 14일

* 건물 현황: 철근콘크리트구조, 지하1층 지상4층, 총 8세대

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역임. 제반 입지조건은 보통 수준임.

* 교통상황:

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 도로상태:

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (성남중부새마을금고, 2,160,000,000원)

* 임의경매 개시결정: 갑4 임의경매 (케이씨엠2406유동화전문, 1,866,334,996원)

* 등기부채권 총액: 2,160,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 토지 별도등기 구분지상권설정등기 (을구 17, 23, 24, 25번, 2010.6.4. 등기) - 매수인 인수 조건임.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

* 주변 상권:

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능함. 활발한 상업지구라기보다는 주거 목적의 배후 수요를 중심으로 형성된 상권임.

5. 생활정보

* 주변 시설:

'초월읍 행정복지센터'와 인접하여 행정기관 이용이 편리함. 아파트 단지, 주택가, 소규모 상가 등이 분포하고 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 접근성이 보통 수준임.

* 건물 내 편의시설:

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 설치되어 있음.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리:

토지 별도등기 구분지상권 4건이 매수인에게 인수되므로, 토지 이용에 관한 제약이 발생할 수 있음. 이는 향후 재건축, 증축 등 토지 활용 시 문제가 될 수 있음.

* 임대 관계 미상:

임차인 현황 상 보증금 총액이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유자 및 임대차 관계는 미상임. 명도 과정에서 추가적인 법적 절차나 시간, 비용이 발생할 가능성이 있음. 금액이 미상이라도 주의 필요함.

* 토지 특이사항:

'영농여건불리농지'로 지정되어 있으며, 이는 토지 이용 및 개발에 있어 추가적인 규제를 받을 수 있음을 시사함.

* 현황 명칭:

현황 '리치빌B동'으로 파악되며, 인근에 '세광엔리치빌' 아파트 단지가 위치하는 것으로 보아, 본건 역시 해당 단지명칭에 포함되거나 유사한 명칭을 사용할 가능성이 있음. (검색 결과: '초월읍 광주1차세광엔리치빌', '초월읍 청우리치빌' 등 유사한 명칭의 건물이 존재함)

* 주변 환경:

주변 지역은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 민방위대피시설로 지정된 대규모 아파트 단지들이 다수 존재함. 본건 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 검색되지 않았으나, 토지이용계획 상 '일반철도(저촉)', '공장설립승인지역' 등이 명시되어 있어, 철도 노선이나 공장 부지의 영향을 검토할 필요가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 사용승인된 신축급 다세대주택으로, 건물 자체의 노후도는 낮음. 초월읍 행정복지센터 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 환경은 양호한 편임. 하지만, 매각으로 인해 인수되는 구분지상권과 임대 관계 미상이라는 점은 본 물건의 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있음. 또한, 토지이용계획 상 '영농여건불리농지' 등 추가적인 제한 사항도 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로 건물 자체의 가치 보존율이 높음.

* 초월읍 지역 내에서의 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있음.

* 현황 '리치빌B동'이 단지명을 가진다면, 단지 내 시세 형성 및 관리에 유리할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 354,000,000원

* 건물 면적: 44.15㎡ (약 13.3평), 토지 면적: 62.75㎡ (약 19.0평)

* 최근 매매 사례 분석:

* 주노빌리지 (2018년식, 53.39㎡): 160,000,000원 (평당 약 994만원)

* 크로바빌 (2014년식, 54.87㎡): 122,000,000원 (평당 약 735만원)

* 라임하우스 (2016년식, 68.89㎡): 207,000,000원 (평당 약 995만원)

본 물건은 2022년 준공으로 최신 건물에 해당하며, 감정가는 354,000,000원으로 최근 매매 사례의 최고가(207,000,000원) 대비 약 1.7배 높음. 이는 토지 지분 가치가 상당 부분 반영된 것으로 판단됨. 하지만, 매각으로 인수되는 구분지상권, 영농여건불리농지 등의 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 그대로의 가치를 인정하기는 어려움. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크도 잠재적인 비용 발생 요인이 될 수 있음. 따라서, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요하며, 최신 건물이라는 점과 넓은 토지 지분을 고려하되, 인수되는 권리의 영향을 반영하여 입찰가를 산정해야 함. 인근 매매 사례의 평당가(약 735만원 ~ 995만원)를 적용 시, 건물 면적(13.3평)으로는 9800만원 ~ 13200만원 수준이나, 토지 면적(19.0평)을 고려하면 이보다 높게 책정될 수 있음. 인수되는 권리 및 기타 리스크를 감안하여 감정가의 75~80% 수준을 희망가 범위로 설정하는 것이 합리적임.

* 예상 입찰가: 감정가 354,000,000원의 75~80% 범위인 약 265,500,000원 ~ 283,200,000원.

* 제안: 2억 7천만원 ~ 2억 8천만원 수준에서 입찰가를 결정하는 것을 추천함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.