나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53713 [3] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동이 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건내 복수층 101호 외 6개호로서, (사용승인일 : 2022.11.14) 외 벽 : 벽돌쌓기 및 일부 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,(탐문조사에 의함) 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

본건 기호 #1~7은 공히 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지설비, 승강기 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 인접토지 대비 완경사를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서, "공동주택(다세대주택) 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 301-58 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) , 일반철도(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), 308-7 번지는 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대),영농여건불리농지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임. 기호 #7 제402호는 내부에 다락이 있으니(후첨 "내부구조도" 참조바람) 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

현황은 '리치빌B동'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경53713 (3)

* 소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 301-58 2층201호 (신주소: 경기도 광주시 진새골길 43-40)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 316,000,000원

* 토지면적: 62.75㎡ (약 18.98평)

* 토지지분: 62.75㎡ (약 18.98평)

* 건물면적: 58.22㎡ (약 17.61평)

* 건물지분: 58.22㎡ (약 17.61평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케이씨엠2406유동화전문 (등기부 요약상) / (채권자 정보는 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO로만 제공됨)

* 건물 사용승인일: 2022년 11월 14일

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건물 내 8세대

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍 행정복지센터' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건도 보통입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자: 2023-10-30

* 확정일자: 2026-03-20

* 배당신고일자: 2026-03-23

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 사항은 없습니다.

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 성남중부새마을금고 근저당권 (접수일자 2022-12-14, 채권최고액 2,160,000,000원)

* 이후 접수된 근저당권, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 본 경매개시결정 채권자는 케이씨엠2406유동화전문 (채권금액 1,866,334,996원) 입니다.

* 등기부채권 총액: 2,160,000,000원

* 매각으로 인수되는 권리:

* 물건명세서상 '토지 별도등기 을구 17번, 23번, 24번, 25번 구분지상권설정등기(2010.6.4. 등기)'는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 토지에 대한 사용 권한에 제한이 발생할 수 있음을 의미하므로, 입찰 전 반드시 해당 구분지상권의 내용을 상세히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2018년식, 전용면적 53.39㎡(약 16.15평) -> 160,000,000원 (약 991만원/평)

* 2014년식, 전용면적 54.87㎡(약 16.60평) -> 122,000,000원 (약 735만원/평)

* 2016년식, 전용면적 68.89㎡(약 20.84평) -> 207,000,000원 (약 993만원/평)

* 본건(2022년 11월 사용승인)은 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 감정가 316,000,000원 (건물면적 58.22㎡, 약 17.61평, 평당 약 1,794만원)은 최근 거래된 인근 다세대주택 시세 대비 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 감정평가액과 실제 거래 시세 간의 괴리가 크므로, 시세 조사를 통해 정확한 적정 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 본건 인근에는 '초월읍 행정복지센터'가 위치하여 행정 편의성이 있습니다.

* 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 근거리에 소재합니다.

* 주변은 주거 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 구분지상권: 토지에 설정된 구분지상권은 매수인에게 인수되므로, 토지의 소유권 행사 및 이용에 중대한 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 실질적인 가치 하락 요인으로 작용합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높게 책정되어, 낙찰 후 추가적인 하락 가능성 또는 기대 수익률 감소를 고려해야 합니다.

* 건축물 사용승인 연도: 2022년으로 신축에 속하나, 장기적인 건물 관리 상태 및 유지보수 비용 발생 가능성은 상존합니다.

* 영농여건불리농지: 관련 법규 적용 시 일부 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점 (단, 제공된 임차인은 대항력 없음) 또한 확인이 필요합니다. (단, 본건의 임차인은 대항력 없음으로 보증금 인수 위험은 없습니다.)

* 주변 시설: 외부 지도 검색을 통한 혐오시설 유무는 현재 시점에서 확인할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있으나, 매각으로 인해 인수되는 구분지상권이라는 중대한 권리상의 하자가 존재합니다.

* 또한, 감정평가액이 인근 실거래가 대비 현저히 높아, 투자 가치 산정에 신중한 접근이 요구됩니다.

* 인수되는 구분지상권의 구체적인 내용과 그 영향력에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물로서의 잠재적 가치: 2022년 사용승인된 신축 건물이라는 점은 향후 시장에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다.

* 권리상 하자 해소 시 시세차익 기대: 만약 인수되는 구분지상권의 문제를 해결하거나 그 영향이 미미하다면, 감정가 대비 저렴하게 취득하여 시세차익을 얻을 기회가 있을 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수요 지역: 광주시 초월읍은 지속적인 개발 및 주거 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 본건의 임대차 현황은 미상입니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 본건은 감정가(316,000,000원)와 인근 실거래가(약 735만원~993만원/평) 간의 큰 격차, 그리고 매각으로 인수되는 구분지상권이라는 중대한 권리상의 하자를 고려해야 합니다.

* 인근 유사 건물의 최근 실거래가 수준(평당 약 735만원 ~ 993만원)을 기준으로, 본건의 건물면적(17.61평)을 적용하면 대략 129,400,000원 ~ 174,700,000원 범위의 가치를 추정할 수 있습니다.

* 신축 건물이라는 점을 감안하여 이보다 높은 가치를 부여할 수 있으나, 인수되는 구분지상권의 리스크를 크게 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 인수되는 구분지상권의 영향, 감정가의 적정성, 그리고 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 150,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

* 입찰 전에는 반드시 해당 구분지상권의 구체적인 내용과 토지 이용 제한 사항을 상세히 확인하고, 전문가의 법률 자문을 받으시기를 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.